Comisiones y costes de la hipoteca: cuáles existen y cómo se aplican

No existe ninguna comisión obligatoria al contratar una hipoteca; la mayoría de los cargos que verás son negociables y dependen de lo que figure en la oferta vinculante y en la escritura. Algunas entidades cobran comisión de estudio o apertura, pero esas comisiones suelen poder negociarse. Con la entrada en vigor de la nueva normativa se establecen límites y fórmulas para las compensaciones por amortización y para el paso de variable a fijo, aunque no todas las medidas se aplican con carácter retroactivo.

• Comprueba la oferta vinculante y su plazo. Si ya te han dado la oferta, el banco debe mantener esas condiciones durante el plazo indicado en el documento. Pregunta cuánto dura ese compromiso antes de firmar.
• Mira la escritura y la cláusula de comisiones. Si hay porcentajes por cancelación, amortización o subrogación, esos porcentajes son los que te aplicarán salvo cambios legales posteriores. Ten en cuenta que la reducción de las comisiones por amortización no siempre será retroactiva.
• Si vas a amortizar revisa si tu hipoteca es variable o fija. En los casos comentados en las preguntas la normativa fija compensaciones máximas para hipotecas variables: hasta 0,25% si la amortización ocurre dentro de los tres primeros años o hasta 0,15% si ocurre dentro de los cinco primeros; después no habría comisión.
• Si planeas cambiar de banco o pasar de variable a fijo valora el momento. La rebaja de comisiones por pasar a fijo puede aplicarse en las operaciones de novación o subrogación según lo señalado en las consultas, por eso algunas personas esperan a la entrada en vigor para ejecutar el cambio.
• Negocia estudio, apertura y vinculaciones. Si decides esperar a firmar tras la entrada en vigor, pregunta a la entidad si compensará esos costes elevando el tipo o incorporando productos vinculados. Ten presente que, aunque una comisión sea habitual, puedes discutirla.

En la práctica, mira primero lo que aparece por escrito, pregunta por el plazo de validez de la oferta y compara el impacto de firmar ahora frente a esperar a las nuevas condiciones. Eso te permitirá decidir si negociar, firmar o posponer la operación.