El boom de la vivienda y el tirón del alquiler han dado alas a una estrategia que muchos pequeños inversores están copiando de YouTube: comprar dos, tres o más pisos casi al mismo tiempo, pidiendo una hipoteca distinta en cada banco y firmando con notarios diferentes.

El objetivo es claro: repartir la deuda entre varias entidades antes de que el Banco de España actualice la CIRBE, la base de datos donde aparecen todos los préstamos de los clientes de las entidades bancarias españolas, y así conseguir más financiación de la que les concederían si los bancos supieran la foto real de sus números.

Sobre el papel, la operación parece brillante. Con tres hipotecas al 80% sobre pisos baratos, el inversor pone poco de su bolsillo, se apalanca al máximo y se queda con varias viviendas que piensa pagar con los alquileres. Mientras la CIRBE tarda unas semanas en reflejar las nuevas deudas, el sistema “no ve” que se está cargando de hipotecas. El resultado, si todo sale perfecto, es un patrimonio que crece muy deprisa. Pero esa es solo la cara bonita. La otra es un catálogo de riesgos que muchos no tienen en cuenta hasta que ya es tarde.

Los riesgos de comprar varias casas al mismo tiempo con hipoteca

El primer gran riesgo son los gastos que no estaban en el guion. Cuando se encadenan varias compras y varias hipotecas a la vez, cualquier imprevisto descuadra el castillo de naipes:

  • una tasación más baja de lo esperado
  • un retraso en la aprobación de uno de los préstamos
  • un vendedor que pide cambiar la fecha de la firma
  • una condición adicional que el banco introduce a última hora.

En ese contexto de prisas y nervios, el inversor se ve obligado a adelantar más dinero del previsto, buscar financiación extra o, directamente, renunciar a una operación con el coste añadido de las arras. Perder un 5% o un 10% del precio de un piso porque no llegas a completar la compra puede significar miles de euros evaporados en cuestión de días.

Y cuánto cuestan

¿Cuáles son los gastos que conlleva una hipoteca?

El segundo riesgo está en el lado del alquiler, que muchas veces se da por hecho. El plan suena sencillo: “las cuotas las pagarán los inquilinos”. Pero el mercado real no siempre acompaña esa idea optimista.

  • Puede que tardes más de lo previsto en alquilar una de las viviendas
  • que tengas que bajar precio para competir
  • que el inquilino deje de pagar.

Si has comprado muy justo, con poco colchón y varias hipotecas a la vez, uno o dos meses sin cobrar renta pueden poner en jaque todo el esquema. No es lo mismo tener un solo piso vacío que tres, con tres cuotas hipotecarias que siguen corriendo.

Cuidado con los gastos no previstos

A eso se suman los gastos que no cubre la letra pequeña del Excel inicial: derramas de la comunidad, reformas urgentes, cambios de caldera, humedades, seguros, posibles periodos en los que haya que asumir los suministros o incluso honorarios de una agencia si quieres delegar la gestión del alquiler.

Otro frente peligroso es el bancario. Aunque la jugada se basa en moverse más rápido que la CIRBE, no hay garantía de que las entidades no se enteren. Si uno de los bancos sospecha que estás firmando más hipotecas de las que has declarado, puede frenar la operación, pedir más información o directamente denegar el préstamo. Y si eso ocurre cuando ya has firmado arras en varios pisos, la situación se complica.

También hay riesgos a medio y largo plazo. La normativa de crédito responsable obliga a las entidades a analizar la solvencia del cliente, y este tipo de prácticas juega al límite de ese principio. Si en el futuro tienes problemas para pagar, será mucho más difícil renegociar condiciones o pedir ayuda si el banco interpreta que te sobreendeudaste a conciencia. Y si entras en impagos reiterados, las consecuencias van desde recargos e intereses de demora hasta tu inclusión en ficheros de morosos y, en el peor de los casos, la ejecución de las hipotecas.

Por eso, antes de dejarse seducir por vídeos que prometen multiplicar patrimonio “firmando varias hipotecas a la vez”, conviene hacer números con calma, plantear escenarios menos amables y preguntarse qué pasaría si una sola pieza falla.