Artículo 28 LH: dudas sobre herencias, hipoteca y pignoraciones

El artículo 28 introduce un periodo de dos años desde la muerte del causante durante el cual la inscripción de una herencia hecha a favor de herederos no forzosos no surte efecto frente a terceros. En la práctica eso eleva el riesgo para los bancos y suele traducirse en denegaciones de hipoteca, solicitudes de pignoración o depósitos como garantía temporal, o en que la entidad pida garantías adicionales para aceptar la operación.

• Comprueba si los herederos son forzosos porque si lo son la limitación no procede y es clave aclararlo ante el registro o el notario. Si el registro mantiene la anotación pide explicación y, si procede, su rectificación.
• Antes de firmar arras pide la nota simple y asegúrate de que te informen expresamente sobre el artículo 28. Si no te informaron podrías tener margen para anular el contrato.
• Si el banco pide pignoración o depósito la práctica varía: algunos han requerido un tercio, otros el 100% del importe retenido. Pregunta exactamente qué pignoran, cuánto y en qué condiciones te lo devuelven.
• Ofrecer otra garantía es una alternativa válida: otra vivienda como aval o garantías personales pueden convencer al banco, y teóricamente esa garantía puede liberarse después de los dos años si el banco lo acepta.
• Si la derogación del artículo 28 figura en los registros de forma desigual, consulta al notario y al Registro de la Propiedad sobre la posibilidad de que eliminen la anotación y sobre cómo afecta eso a ventas ya firmadas o a depósitos retenidos.

Qué mirar tú: la nota simple, quiénes son los herederos, qué pide el banco exactamente como pignoración o aval y lo que consta en el contrato de arras respecto a cargas y responsabilidad de la inmobiliaria. Y si tienes dudas lleva la documentación al notario: su opinión suele ser determinante para registrar o corregir la situación.