Hipotecas con familiares: cotitulares, avales y herencias

Si vas a comprar o hipotecar con familiares, lo habitual es que el banco exija que quien figura como propietario o quien aporta garantía conste también en la hipoteca de alguna forma. Puedes aparecer como cotitular con capacidad de pago, como hipotecante no deudor que hipotecará su parte sin asumir la obligación de pagar, o como avalista que garantiza el préstamo. Cada opción cambia quién responde ante impagos y cómo interpreta Hacienda las aportaciones.

• Negociar con el banco cómo te registran: algunos bancos prefieren cotitular o hipotecante no deudor antes que un aval. Esto influye en la potestad de embargo y en las obligaciones legales.
• Aportaciones y donaciones: si una persona paga la entrada o las cuotas y otro pasa a ser propietario sin aportar, Hacienda puede interpretarlo como una donación. Varias entradas aconsejan consultar al notario para formalizar la operación y evitar problemas fiscales.
• Escrituras y usufructos: los cambios de titularidad, la constitución de un usufructo y la representación de menores deben quedar escriturados ante notario. Esto es recurrente en los casos en los que hay menores o se quiere limitar la herencia.
• Consecuencias patrimoniales: si fallece un cotitular, su parte se transmite a sus herederos no automáticamente al otro copropietario. Hay que preverlo con cláusulas o asesoramiento legal.
• Impacto en ayudas y futuras hipotecas: ser cotitular de una vivienda o aparecer en una hipoteca puede impedir acceder a ayudas para jóvenes o complicar la concesión de un nuevo préstamo, aunque quien realmente pague sea otra persona.

¿Qué significa esto para ti? Antes de firmar, habla con el banco para saber qué figura te piden y pide cita al notario para formalizar el reparto de porcentajes, el uso o el reembolso entre partes. Si no vas a aportar dinero pero quieres aparecer en la escritura, valora alternativas como ser avalista o hipotecante no deudor para reducir el riesgo de una posible calificación fiscal como donación.