La hipoteca mixta puede ser una alternativa razonable a la fija, sobre todo cuando el tipo fijo está más caro y la cuota inicial de la mixta sale más baja. Pero si el banco te la vende como si fuera una fija y tú te quedas solo con la cuota del principio, hay un problema.

¿Qué queremos decir con esto? Pongamos un ejemplo. Una hipoteca a tipo mixto puede arrancar con un TIN del 1,20%… pero solo durante 3 años. Parece una oportunidad, pero hay una pieza que mucha gente no tiene en la cabeza cuando firma, y es que, en España, la mayoría de las hipotecas se pagan con el sistema de amortización francés, es decir, cuota constante, pero por dentro cambia muchísimo.

¿Qué es la amortización francesa?

Significa que, al principio, gran parte de tu cuota son intereses y solo una parte pequeña es capital. Es decir, pagas cada mes, pero la deuda baja despacio en los primeros años. Y eso es exactamente lo que puede hacer peligrosa una mixta con tramo fijo corto, porque cuando pasas a variable normalmente todavía debes mucho dinero.

Imagina un préstamo de 200.000 euros, al 3% nominal anual, a 30 años, con amortización francesa. Con esas condiciones, la cuota sale aproximadamente 843,21 euros al mes.

  • Primer mes. Si debes 200.000 euros y el interés mensual es 0,25% (3%/12), los intereses del mes 1 son 500 euros. Como tu cuota es 843,21 euros, solo amortizas 343,21 euros. .
  • Año entero. En 12 meses pagas unos 10.119 euros. Aproximadamente 5.943 euros son intereses y 4.176 euros son capital. La deuda apenas baja de 200.000 a 195.824 euros.
  • Cuando te falta por pagar 100.000 euros. Con la misma cuota, los intereses mensuales serían 250 euros, y el capital amortizado ese mes subiría a 593,21 euros.

Cómo afecta a la hipoteca mixta

El riesgo es cuando se cambia al tramo variable. Si sales del tramo fijo y el euríbor está bajo, no hay por qué preocuparse. Si está alto y además todavía debes mucho capital, tu cuota puede ser mayor de la que pagabas inicialmente.

Por eso una mixta puede tener sentido cuando el tramo fijo dura bastante, porque protege justo en la fase en la que más intereses se paga y, cuando se llega al variable, ya se debe menos capital, así que una subida de tipos afecta menos.

En cambio, una mixta con un fijo muy corto (por ejemplo, tres años) parece barata, pero mañana puede convertirse en una losa, ya que no protege de los posibles altibajos del euríbor.

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Qué tener en cuenta antes de firmar

Antes de firmar una mixta por la cuota inicial, conviene tener claras dos cosas:

  • ¿Cuánto deberás cuando termine el tramo fijo?
  • Si podrías aguantar una subida de tipos en el tramo variable.

Las 3 mejores hipotecas mixtas del momento

Si ya tienes claro que quieres una mixta, estas son tres alternativas interesantes.

La primera opción es la Hipoteca Vamos a tipo mixto 10 de Ibercaja, con un tramo fijo a 10 años del 1,85% TIN y después euríbor más 0,60%. La TAE se sitúa en el 3,12%. Aunque es necesario domiciliar la nómina y los recibos, activar la banca electrónica, usar la tarjeta, contratar un seguro de hogar, uno de vida y otro de aportaciones sistemáticas.

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La segunda es la Hipoteca Mixta Avantio de Banca March. Durante el tramo fijo, que dura 10 años, aplica un interés del 2,25% TIN para después un diferencial sobre el euríbor del 0,60%. La TAE se sitúa en el 2,28%. Para ello es necesario domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar y otro de vida.

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La tercera opción es la Hipoteca Mixta de Caja Ingenieros. El tramo fijo también dura 10 años y aplica un interés del 2,70% TIN para después un diferencial sobre el euríbor del 0,65%. La TAE se sitúa en el 3,51%. A cambio exige una vinculación elevada, como es la domiciliación de la nómina y recibos, el uso de la tarjeta, la contratación de un seguro de hogar, otro de vida y seguro de protección de pagos.

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