Es el proceso juridico para cambiar nuestra hipoteca a otra entidad financiera mejorando las condiciones económicas. Es una opción recomendada cuando no podemos mejorar las condiciones del préstamo hipotecario en nuestra entidad.
Ventajas y limitaciones de la subrogación
La subrogación sólo nos permitirá:
- Modificar el tipo de interés
- Modificar el plazo de amortización
No podremos optar por:
- Hacer ampliaciones de capital
- Agregar titulares al préstamo
La subrogación tiene tres ventajas. Puede servir (1) como elemento de negociación con el propio banco -que querrá mantenernos como cliente y que no subroguemos la hipoteca-, (2) para mejorar las condiciones de nuestra hipoteca cambiándonos realmente a otra entidad y (3) para ahorrarnos los gastos que implicaría hacer una cancelación total de la hipoteca actual.
La limitación es que no permite hacer una ampliación de capital, para ello, deberemos cancelar nuestra hipoteca y contratar una nueva en el banco al que queramos moverla. Este es un proceso simultáneoy está contemplado por las entidades bancarias. Es bastante más caro que la subrogación.
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Cuadro de ventajas y limitaciones de la subrogación hipotecaria
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Ventajas
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Limitaciones
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Coste de una subrogación de entidad bancaria
Para hacer una subrogación, existen los conceptos de (1) comisión y (2) gastos.:
- (1) La comisión por subrogación se negocia con el banco a la hora de firmar la hipoteca inicial. Para las hipotecas actuales, la comisión máxima por subrogación, establecida por la ley, es de 0,50% durante los primeros cinco años, y 0,25% a partir del sexto año. Podemos negociar con el banco, según nuestro perfil, una comisión de 0%.
- (2) Los gastos por subrogación son sustancialmente más bajos que para compra:
- Notaría: Normalmente no son superiores a 600 euros
- Tasación: Normalmente entre 200 y 400 euros
- Gestoría: son gastos fijos que nos cobra el gestor por su trabajo y no están regulados por Ley. Podemos negociarlos. No suelen superar los 300 euros
- Registro de la Propiedad: no suele costar más de 100 euros
Las subrogaciones disfrutan de una exención del I.A.J.D. (Impuesto a los Actos Jurídicos Documentados), impuesto que sí deberíamos pagar, en el caso de cancelar la hipoteca actual y abrir una nueva en otra entidad.