En esta página podrás encontrar destacadas algunas de las mejores hipotecas del mercado. Podrás comparar las distintas opciones y entrar en la ficha de cada producto. También encontrarás información sobre los requisitos que se deben cumplir para pedir una hipoteca o en qué aspectos se tiene que fijar el cliente antes de solicitar una, así como leer noticias publicadas sobre el tema, acceder a las preguntas que otros usuarios hayan escrito en el foro y resolver todas tus dudas.

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Qué es una hipoteca y cómo funciona

A estas alturas, es difícil que alguien no sepa qué es una hipoteca. Sin embargo, nunca está de más recordar que una hipoteca es todo aquél préstamo que cuenta con la garantía de un bien inmueble y que suele contratarse para la compra de vivienda.

Como está garantizado por un piso, casa o cualquier otro inmueble, el banco considera que corre menos riesgo con una hipoteca (también llamada préstamo hipotecario) que con un préstamo personal, y por eso su tipo de interés acostumbra a ser bastante más bajo que el de éstos.

Para comprender cómo se calcula la cuota de la hipoteca, primero debemos tener claro qué la compone:

  1. Plazo. Es el tiempo pactado para pagar el diferencial. En el mercado actual, puede llegar a 40 años
  2. Interés. Es el "precio" de la hipoteca, la parte de la cuota que se cobra el banco
  3. Importe. Es el dinero prestado. Se concede en función del valor del inmueble hipotecado y normalmente no supera el 80% de éste, aunque se puede lograr más en ciertos casos, como los pisos de banco

El plazo y el importe son datos sencillos. Sin embargo, el tipo de interés es un factor más complejo. Existen varios tipos de hipoteca en función de su tipo de interés. Los principales son tres:

  • Fija: cuando se aplica siempre el mismo tipo de interés pactado en un inicio
  • Variable: cuando se aplica un tipo de interés resultado de sumar un diferencial al Euribor (o a otro índice de referencia)
  • Mixta: cuando existe un plazo a interés fijo y otro variable

Las hipotecas más comunes son las variables referenciadas al Euribor. Su funcionamiento es sencillo: aplican un diferencial determinado, negociado con el banco, que se suma a la media mensual del Euribor (o de otro índice de referencia, como el IRS o el IRPH). Por ejemplo, a una hipoteca con un diferencial pactado de 1% constituida en marzo 2012 habría que sumarle el Euribor de octubre 2012 (0,74%) y tendríamos un interés de 1,74% (1% + 0,74%). Este interés variará aplicando el nuevo valor del Euribor cada 6 o 12 meses, en función de si el tipo de revisión es semestral o anual.

También se usa el término hipoteca en otro tipo de productos, como la hipoteca inversa, aunque ésta tiene poco que ver en la práctica con un préstamo hipotecario porque sirve para que las personas mayores reciban una renta mensual garantizada poniendo la vivienda como garantía (ver hipoteca inversa).

¿En qué fijarnos al elegir una hipoteca?

Elegir una hipoteca no es una tarea fácil, por más que en otros tiempos lo hubiese parecido. Encontrar una buena hipoteca depende de muchos factores, y si no nos fijamos con la suficiente atención podemos acabar firmando unas condiciones muy perjudiciales, como una cláusula suelo o un aval abusivo. Estos son los puntos en los que nos debemos fijar al pedir una hipoteca:

  • Tipo de interés. Se trata de un índice hipotecario sumado a un diferencial que sirve para definir el interés que pagaremos y, por tanto, la cuota de la hipoteca. Respecto a este punto debemos elegir el diferencial más bajo combinado con el índice que más nos beneficia (suele ser el Euribor). Sin embargo, no es tan sencillo. Para elegir con criterio deberemos fijarnos también en si existe un interés fijo inicial y de qué cuantía, así como verificar que no existe un interés suelo (interés mínimo que pagaremos aunque bajen los tipos) o que al menos éste es lo más bajo posible
  • Cuota que pagaremos. Ojo con los bancos que te hablan de la cuota y no del interés. Es un elemento muy volátil, especialmente en las hipotecas a tipo variable (la gran mayoría), por lo que aunque nos prometan una cuota de 300€ al mes ésta puede doblarse o triplicarse en muchos supuestos (si había un interés inicial bajo, si había carencia de capital o si en un primer momento el Euribor estaba muy bajo)
  • Porcentaje de financiación. Normalmente los bancos no conceden una financiación superior al 80% del valor de la vivienda. Si necesitamos un porcentaje mucho menor, el banco tiene un riesgo más bajo, así que podremos conseguir mejores condiciones. Y lo contrario sucede si necesitamos más de un 80%: en el supuesto de que nos la concedan, las condiciones pueden ser muy duras
  • Comisiones. Es un punto muy negociable. Las más comunes son la comisión de apertura y estudio (entre el 0% y el 1% normalmente), la comisión de amortización parcial o total, la de subrogación y la de novación (éstas nunca superiores al 0,50% los primeros 5 años y 0,25% después)
  • Productos vinculados. Muchas hipotecas requieren contratar productos vinculados como seguros o planes de pensiones, además de domiciliar nómina y recibos. Conviene conocer el coste de estos productos y valorar si merece la pena o no contratarlos
  • Flexibilidad. En ocasiones los bancos ofrecen hipotecas flexibles, es decir, con la posibilidad de pagar más o menos en ciertos momentos según nuestras necesidades. Hablamos de periodos de carencia, aplazamientos de cuotas e incluso de amortización libre

Estos son los puntos básicos en que debemos fijarnos al elegir un préstamo hipotecario, aunque no los únicos. Es importante leer detenidamente el contrato y preguntar cualquier detalle que no entendamos. Como ya sabemos, la letra pequeña puede darnos muchos disgustos, y más vale prevenir que curar.

Requisitos para pedir una hipoteca

Una hipoteca es un contrato firmado por dos partes, pero sólo una de ellas tiene el dinero, y es el banco. Por eso, aunque sea duro, ellos tienen la decisión final de conceder o no la hipoteca. Y esta decisión depende de varios factores:

  1. Ahorros aportados. En tiempos pasados, era posible conseguir una hipoteca sin aportar ni un solo euro, incluso con financiación extra para correr con los gastos, mobiliario y lo que hiciera falta. Pero esos tiempos pasaron, hemos pagado las consecuencias y ahora, con la lección aprendida, la situación es muy distinta. Es muy difícil conseguir más de un 80% de financiación y los gastos, cerca de un 12% del importe total, corren por nuestra cuenta. Por tanto, para adquirir una vivienda de 100.000 euros, deberemos contar con al menos 30.000 euros ahorrados
  2. Ingresos suficientes. Los bancos suelen conceder la hipoteca en función de los ingresos de los hipotecados. Normalmente, la cuota resultante no debe superar el 35% de éstos
  3. Estabilidad laboral. Al banco no le basta con que puedas responder ahora de la deuda. Especialmente en estos tiempos, la entidad busca cerciorarse de que seguirás pagando hasta el final del plazo pactado. Por eso, un contrato indefinido en un sector con futuro es de gran importancia a la hora de optar a un préstamo hipotecario
  4. Avales. Es cada vez más común que el banco requiera de un aval como garantía hipotecaria. Quien dispone de ellos, lo tiene más fácil para obtener financiación Pero, en definitiva, el factor más importante no depende de nosotros. La situación económica del país es determinante, como hemos podido comprobar en España desde 2008.

Gastos de hipoteca y compraventa

El coste de una hipoteca no se limita a lo que nos cobra el banco. Tanto comprar una vivienda como conformar el préstamo hipotecario conlleva el pago de una serie de impuestos y gastos administrativos que pueden representar hasta el 12% del importe total. Son los siguientes:

Hipoteca Compra-Venta
Gastos Notaria
Registro
Gestoría
Tasación
Nota simple registro propiedad
Notaria
Registro
Gestoría
Impuestos IAJD IVA o ITP

En la compraventa pagaremos IVA o ITP en función de si la hipoteca es nueva (IVA) o de segunda mano (ITP). En estos momentos el IVA está al 4% por las medidas de incentivo de compra de vivienda, pero lo más común es que esté al 8%, el mismo valor del ITP.

En cuanto al IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), suele representar el 1% del importe escriturado, aunque puede subir o bajar en función de la Comunidad Autónoma en que se aplique.

Preguntas recientes

Avatar  de zapatosdecharol

Hipoteca + préstamo. Ayuda, ya no podemos pagar más!

Mi marido y yo tenemos una casa en Viladecans casi pagada, pero después de toda la vida luchando y ahora que solo le debemos 2 años de hipoteca al banco, tuvimos que pedir un crédito para resolver una cuestión familiar y encima ahora mi marido está en paro y ya no podemos hacer frente a la hipoteca que son unos 600 al mes más el crédito que son 150 más. ¿Qué podemos hacer? Todavía no hemos dejado de pagar ni una cuota, pero estamos al límite... y el banco (la Caixa) no quiere bajarnos la cuota de la hipoteca. Gracias por adelantado por su respuesta.

zapatosdecharol 23/04/2014 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 23/04/2014

avatar para HelpMyCash

Hola, Zapatosdecharol.

Si el otro crédito que tenéis también está en La Caixa, te recomendamos primero que hables con ellos para pedir una reunificación de deuda.

Se trata de juntar las 2 deudas en 1, de manera que solo pagaríais 1 cuota, y bastante más baja que ahora, lo que os resolvería mucho el problema del mes a mes.

Si el banco no te hace caso, todavía puedes acudir al capital privado. Algunos prestamistas los que puedes acudir son El Prestador, SF Gold y, como estás en la provincia de Barcelona, también SUizaIVEST. No olvides preguntar por las comisiones y todo lo que no entiendas. Y asegúrate de poder pagar antes de firmar porque en estas operaciones estás poniendo tu casa como garantía, así que en caso de impago la podríais perder.

Un saludo!


Avatar  de SOSITA

Como amortizar préstamo de una hipoteca creciente. Cuota o plazo?

Hola, espero que alguien pueda ayudarme. He preguntado en el banco y no me aclaro mucho, unido a que no me trasmite tranquilidad ya que me siento un poco engañada cuando me hicieron esa hipoteca.Mi marido y yo firmamos en 2006 una hipoteca creciente por 240.000 euros a 40 años. Es de revisión semestral con Euribor + 0.39%. y una progresión de crecimiento del 1.02% anual. Durante estos años hemos ido pagando las cuotas e incluso hemos hecho alguna amortización de capital anticipada quitando años. De esta forma, a día de hoy, tenemos pendiente 208.000€ y 341 cuotas.
El tema es, que con mucho esfuerzo hemos podido ir ahorrando dinero y tenemos 60.000€ que nos gustaría descargar de la hipoteca con el fin de estar menos apretados ahora y a la larga, ya que en unos meses viene nuestro segundo crio y buscamos tranquilidad.
Siempre hemos quitado cuotas del final, pero en nuestra consulta a la entidad bancaria esta última vez y con una simulación nos explica que si amortizamos del final, las cuotas que pagamos ahora 355€ no se mantendrán sino que crecerán a partir del próximo mes 600. Nos quedamos a cuadros, además de amortizar nos crece la cuota??? la explicación que nos dan es que al amortizar capital del final nos quitamos 10 años de préstamos pero a la hora de pagar nos posicionamos en el tiempo 10 años más adelante y por lo tanto al ser la cuota creciente es lo que nos toca. Es esto cierto????
Qué alternativas tenemos?? nos compensa más hacer la técnica del gorrión?? dejar el dinero en la cuenta y seguir ahorrando y que se vaya pagando el préstamo sólo y al fin y al cabo no te descapitalizas??

SOSITA 22/04/2014 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 22/04/2014

avatar para HelpMyCash

Hola, Sosita.

Tienes toda la razón en que lo que te explica el banco es, como poco, chocante. Pero la explicación se sostiene. Es como si al pagar los 60.000 € "os fumárais" 10 años, los avanzárais, pasárais a un momento de la hipoteca en que la cuota ya ha crecido hasta los 600 €. Un momento que habría llegado igualmente, solo que más tarde.

Sin embargo, 2 cosas:

  1. Si hasta ahora habíais podido hacer amortizaciones anticipadas quitando cuotas del final, ¿qué le impide al banco seguir haciendo lo mismo ahora? Pide que te den una razón con base, a poder ser que conste por escrito en algún lado. Que te quede claro de dónde lo sacan, por qué ahora es así y antes no. Diles que te demuestren que no se trata de una decisión aleatoria para obtener más intereses. Pide hablar con el director de la oficina, si es preciso.
  2. Si te sientes estafada al haber firmado esta hipoteca, estás en tu derecho de reclamar, por ejemplo, por falta de información precontractual. Para empezar, a la oficina de Atención al Cliente de la entidad. Quizá este sea un elemento que te permita negociar cómo llevar a cabo las amortizaciones. Algo como "yo no te denuncio por no haberme explicado esto, y tú sigues cogiendo las cuotas del final". Pero ten claro de qué los acusas. Define bien tu queja.

Por último, aunque suponemos que lo que os interesa es acabar con la deuda cuanto antes, también podéis preguntar al banco qué pasaría si, en vez de reducir plazo, reducís cuota. Así, os seguirían quedando unos 28 años por pagar, pero la cantidad que daríais al mes sería bastante menor (unos 200 € menos). Puedes pedir al banco que te haga estos cálculos, igual que os ha hecho los otros.

Un saludo y ya nos contarás qué os han explicado!


Avatar  de bawa

Hipoteca sobre suelo urbano no consolidado

Hola , gracias de antemano , dispongo de dos nominas con contrato fijo y unos ingresos de unos 3.200 euros mensuales , tengo una hipoteca con bbva , que pago 425 aprox , y me dispongo a la compra de un chalet en chiclana (cadiz) que esta en suelo urbano no consolidado , con todo en regla y que no le afecta nada del pgou de la ciudad segun me ha informado ayuntamiento , me cuesta 70.000 euros y tengo ahorrados 20.000 para poder aportarlos de inmediato . Pues bien BBVA no me da hipoteca al tratarse de suelo urbano no consolidado , me comenta que si que lo han hecho en años anteriores pero ahora no , mi pregunta es la siguiente ¿habria alguna entidad bancaria o financiera que si lo hiciera? , muchas gracias por buestra ayuda.

bawa 20/04/2014 | 0 respuesta/s

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