En esta página podrás encontrar destacadas algunas de las mejores hipotecas del mercado. Podrás comparar las distintas opciones y entrar en la ficha de cada producto. También encontrarás información sobre los requisitos que se deben cumplir para pedir una hipoteca o en qué aspectos se tiene que fijar el cliente antes de solicitar una, así como leer noticias publicadas sobre el tema, acceder a las preguntas que otros usuarios hayan escrito en el foro y resolver todas tus dudas.

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Qué es una hipoteca y cómo funciona

A estas alturas, es difícil que alguien no sepa qué es una hipoteca. Sin embargo, nunca está de más recordar que una hipoteca es todo aquél préstamo que cuenta con la garantía de un bien inmueble y que suele contratarse para la compra de vivienda.

Como está garantizado por un piso, casa o cualquier otro inmueble, el banco considera que corre menos riesgo con una hipoteca (también llamada préstamo hipotecario) que con un préstamo personal, y por eso su tipo de interés acostumbra a ser bastante más bajo que el de éstos.

Para comprender cómo se calcula la cuota de la hipoteca, primero debemos tener claro qué la compone:

  1. Plazo. Es el tiempo pactado para pagar el diferencial. En el mercado actual, puede llegar a 40 años
  2. Interés. Es el "precio" de la hipoteca, la parte de la cuota que se cobra el banco
  3. Importe. Es el dinero prestado. Se concede en función del valor del inmueble hipotecado y normalmente no supera el 80% de éste, aunque se puede lograr más en ciertos casos, como los pisos de banco

El plazo y el importe son datos sencillos. Sin embargo, el tipo de interés es un factor más complejo. Existen varios tipos de hipoteca en función de su tipo de interés. Los principales son tres:

  • Fija: cuando se aplica siempre el mismo tipo de interés pactado en un inicio
  • Variable: cuando se aplica un tipo de interés resultado de sumar un diferencial al Euribor (o a otro índice de referencia)
  • Mixta: cuando existe un plazo a interés fijo y otro variable

Las hipotecas más comunes son las variables referenciadas al Euribor. Su funcionamiento es sencillo: aplican un diferencial determinado, negociado con el banco, que se suma a la media mensual del Euribor (o de otro índice de referencia, como el IRS o el IRPH). Por ejemplo, a una hipoteca con un diferencial pactado de 1% constituida en marzo 2012 habría que sumarle el Euribor de octubre 2012 (0,74%) y tendríamos un interés de 1,74% (1% + 0,74%). Este interés variará aplicando el nuevo valor del Euribor cada 6 o 12 meses, en función de si el tipo de revisión es semestral o anual.

También se usa el término hipoteca en otro tipo de productos, como la hipoteca inversa, aunque ésta tiene poco que ver en la práctica con un préstamo hipotecario porque sirve para que las personas mayores reciban una renta mensual garantizada poniendo la vivienda como garantía (ver hipoteca inversa).

¿En qué fijarnos al elegir una hipoteca?

Elegir una hipoteca no es una tarea fácil, por más que en otros tiempos lo hubiese parecido. Encontrar una buena hipoteca depende de muchos factores, y si no nos fijamos con la suficiente atención podemos acabar firmando unas condiciones muy perjudiciales, como una cláusula suelo o un aval abusivo. Estos son los puntos en los que nos debemos fijar al pedir una hipoteca:

  • Tipo de interés. Se trata de un índice hipotecario sumado a un diferencial que sirve para definir el interés que pagaremos y, por tanto, la cuota de la hipoteca. Respecto a este punto debemos elegir el diferencial más bajo combinado con el índice que más nos beneficia (suele ser el Euribor). Sin embargo, no es tan sencillo. Para elegir con criterio deberemos fijarnos también en si existe un interés fijo inicial y de qué cuantía, así como verificar que no existe un interés suelo (interés mínimo que pagaremos aunque bajen los tipos) o que al menos éste es lo más bajo posible
  • Cuota que pagaremos. Ojo con los bancos que te hablan de la cuota y no del interés. Es un elemento muy volátil, especialmente en las hipotecas a tipo variable (la gran mayoría), por lo que aunque nos prometan una cuota de 300€ al mes ésta puede doblarse o triplicarse en muchos supuestos (si había un interés inicial bajo, si había carencia de capital o si en un primer momento el Euribor estaba muy bajo)
  • Porcentaje de financiación. Normalmente los bancos no conceden una financiación superior al 80% del valor de la vivienda. Si necesitamos un porcentaje mucho menor, el banco tiene un riesgo más bajo, así que podremos conseguir mejores condiciones. Y lo contrario sucede si necesitamos más de un 80%: en el supuesto de que nos la concedan, las condiciones pueden ser muy duras
  • Comisiones. Es un punto muy negociable. Las más comunes son la comisión de apertura y estudio (entre el 0% y el 1% normalmente), la comisión de amortización parcial o total, la de subrogación y la de novación (éstas nunca superiores al 0,50% los primeros 5 años y 0,25% después)
  • Productos vinculados. Muchas hipotecas requieren contratar productos vinculados como seguros o planes de pensiones, además de domiciliar nómina y recibos. Conviene conocer el coste de estos productos y valorar si merece la pena o no contratarlos
  • Flexibilidad. En ocasiones los bancos ofrecen hipotecas flexibles, es decir, con la posibilidad de pagar más o menos en ciertos momentos según nuestras necesidades. Hablamos de periodos de carencia, aplazamientos de cuotas e incluso de amortización libre

Estos son los puntos básicos en que debemos fijarnos al elegir un préstamo hipotecario, aunque no los únicos. Es importante leer detenidamente el contrato y preguntar cualquier detalle que no entendamos. Como ya sabemos, la letra pequeña puede darnos muchos disgustos, y más vale prevenir que curar.

Requisitos para pedir una hipoteca

Una hipoteca es un contrato firmado por dos partes, pero sólo una de ellas tiene el dinero, y es el banco. Por eso, aunque sea duro, ellos tienen la decisión final de conceder o no la hipoteca. Y esta decisión depende de varios factores:

  1. Ahorros aportados. En tiempos pasados, era posible conseguir una hipoteca sin aportar ni un solo euro, incluso con financiación extra para correr con los gastos, mobiliario y lo que hiciera falta. Pero esos tiempos pasaron, hemos pagado las consecuencias y ahora, con la lección aprendida, la situación es muy distinta. Es muy difícil conseguir más de un 80% de financiación y los gastos, cerca de un 12% del importe total, corren por nuestra cuenta. Por tanto, para adquirir una vivienda de 100.000 euros, deberemos contar con al menos 30.000 euros ahorrados
  2. Ingresos suficientes. Los bancos suelen conceder la hipoteca en función de los ingresos de los hipotecados. Normalmente, la cuota resultante no debe superar el 35% de éstos
  3. Estabilidad laboral. Al banco no le basta con que puedas responder ahora de la deuda. Especialmente en estos tiempos, la entidad busca cerciorarse de que seguirás pagando hasta el final del plazo pactado. Por eso, un contrato indefinido en un sector con futuro es de gran importancia a la hora de optar a un préstamo hipotecario
  4. Avales. Es cada vez más común que el banco requiera de un aval como garantía hipotecaria. Quien dispone de ellos, lo tiene más fácil para obtener financiación Pero, en definitiva, el factor más importante no depende de nosotros. La situación económica del país es determinante, como hemos podido comprobar en España desde 2008.

Gastos de hipoteca y compraventa

El coste de una hipoteca no se limita a lo que nos cobra el banco. Tanto comprar una vivienda como conformar el préstamo hipotecario conlleva el pago de una serie de impuestos y gastos administrativos que pueden representar hasta el 12% del importe total. Son los siguientes:

Hipoteca Compra-Venta
Gastos Notaria
Registro
Gestoría
Tasación
Nota simple registro propiedad
Notaria
Registro
Gestoría
Impuestos IAJD IVA o ITP

En la compraventa pagaremos IVA o ITP en función de si la hipoteca es nueva (IVA) o de segunda mano (ITP). En estos momentos el IVA está al 4% por las medidas de incentivo de compra de vivienda, pero lo más común es que esté al 8%, el mismo valor del ITP.

En cuanto al IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), suele representar el 1% del importe escriturado, aunque puede subir o bajar en función de la Comunidad Autónoma en que se aplique.

Preguntas recientes

Avatar  de sonja

Hipoteca variable IRPH cajas ¿como me afectará el cambio de interés?

La hipoteca que tengo con BBVA, era anteriormente a nombre de Caixa Terrassa, luego fué UNNIM y con la fusión, ahora es BBVA
A principios de septiembre de este año me vence el año, y por lo tanto me tocará la revisión, por lo que al tener IRPH cajas +0%diferencial, me cambiará el tipo de interés, y mi pregunta es, saber como me afecta el tema del cambio.
Actualmente tengo un 3,78% y me quedarán 14 años, en septiembre.
He buscado en la documentación de la hipoteca y solo he encontrado un texto en el registro de la propiedad indicando los posi-
bles sustitutivos, que la verdad que a la que pasas del sustitutivo TAR, yo ya me pierdo, y la verdad, me parece que no pinta muy bien.
Ruego si me lo pueden explicar, ya que no me queda nada claro.
Es el siguiente texto literalmente:
"…en caso de no publicarse este o variara su sistema de determinación o cambiara su estructura o elementos, se aplicará con carácter sustitutivo transitorio, el resultado de añadir el DIFERENCIAL de cero puntos al TIPO Activo de Referencia -TAR-,
que la CECA, con periocidad mensual publica el BOE, y en el caso de que tampodo se publicase el sustitutivo del TAR, o éste modificase su contenido o fórmula de cálculo, se aplicará, asimismo con carácter sustitutivo transitorio,el que resulte de
añadir el DIFERENCIAL de cuatro puntos al tipo constituido por el promedio de los tipos preferenciales de interés correspondientes a la fecha de cálculo del tipo de interés publicado por las Entidades crediticias de referencia, y si dejasen de publicarse ninguna de las previsiones dichas, se aplicará el tipo de interés a la sazón vigente, el cual se mantendrá fija, hasta que sea factible su variación, sin que ésta, pueda superar en más de tres puntos, el tipo inicial."Esto lo veo realmente como un galimatías, y en ningún momento se nos explicó al firmar la escritura ni tenemos el contrato de hipoteca.
Ruego si me lo pueden aclarar.
Muchas gracias.Sònia

sonja 17/04/2014 | 1 respuesta/s

1 HelpMyCash el 17/04/2014

avatar para HelpMyCash

Hola, Sonja.

Nos han hecho la misma pregunta y sobre el mismo banco esta semana en el blog. Te copio y pego la respuesta porque se aplica a la perfección a tu caso:

"Francamente, es el texto más retorcido que hemos leído sobre índices sustitutos, ¡y hemos visto unos cuantos!

No acabamos de entender cuál será el índice que va a sustituir al IRPH, pero sí entendemos 2 cosas:

  1. La mala: el diferencial de 4 puntos es abusivo
  2. La buena: se trata de un tipo de interés (diferencial incluido) con carácter substitutivo TRANSITORIO, y entendemos que solo se aplica hasta que el Gobierno apruebe la solución oficial que, como sabes, ya existe y es que te pasen a IRPH de entidades + un corrector tal y como explicamos en este artículo.

Si quieres saber exactamente qué cuota te quedaría en caso de pasar a IRPH de entidades, puedes usar esta calculadora gratis. Aunque ya te avanzamos que sería muy similar a la de ahora.

Nuestro consejo es que hables con el banco. Creemos que aceptarán pasarte a IRPH de entidades y seguir cobrando lo mismo que ahora.

Un saludo y ya nos contarás!"

Saludos,


Avatar  de LeinadNabetse

Gastos de cancelación de hipoteca

Hola, he leído mucho sobre ello y sigo sin tener nada claro así que espero que poniendo mi caso concreto podáis ayudarme.Vendo mi casa por 575000 euros, tengo hipoteca con Bankinter por 217000 euros. La parte compradora va a pedir hipoteca en Bankinter también.Al tener que hacer al mismo tiempo la cancelación de mi hipoteca y la creación de la nueva hipoteca para los compradores me dice Bankinter que estoy obligado a usar su servicios de gestoría y que no puedo hacer los trámites por mi cuenta.Me cobran lo siguiente:Notaría: 450
Registro: 250
Gestoría: 217,80¿Está correcto? ¿Puedo exigirles que me apliquen los máximos que he visto en el foro de 55€ y 24€?¿A que ley me tengo que referir en caso positivo?Agradezco la ayuda porque a veces parece que no paramos de pagar cosas que no nos corresponden y ni siquiera nos damos cuenta.

LeinadNabetse 16/04/2014 | 0 respuesta/s

Avatar de ANGELHH

Ayuda sobre préstamo Hipotecario

Estoy comprando un piso a otra persona que no había terminado de pagarlo.
La deuda pendiente es de 80.000 € y el valor de tasación del inmueble es de, al menos, 110.000 €En BANCA MARCH me ofrecen lo siguiente:
CONDICIONES:
Hipoteca: 80.000 €.
Plazo: 30 años.
Tipo de interés primer año: 4%
Revisiones anuales: Euribor + 2.75%
Sin mínimo ni máximo
Comisión apertura: 0.50%
Comisión cancelación: 0.50% (primeros 5 años) y 0.25% (resto de años).
Cuota mensual (primer año): 378 €/mes.
Si los tipos de interés no varían, a partir del segundo año, y dado que la hipoteca revisa el tipo de interés anualmente en base a Euribor + 2.75, la cuota bajaría a 350 €/mes.

GASTOS DE FORMALIZACIÓN (estimación):
Notaría: 1.400 €.
Impuestos (transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados): 5.451 €.
Registro de la Propiedad: 700 €.
Gestoría: 288 €.
Notificación plusvalía: 53.50 €.
Total: 7.839 €.
Lo único que faltaría incluir sería:
Tasación: entre 200 / 300 €.
Seguros: hogar y vida.

Alguien me puede informar si todo es correcto y si hay alguna posibilitad de adquirirlo a mejor precio?
De antemano, muchas gracias por todo.
Saludos

ANGELHH 15/04/2014 | 0 respuesta/s

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