FAQ de Hipotecas - ¿Qué es la subrogación de deudor?

¿Qué es la subrogación de deudor?

Es el proceso jurídico por el que un promotor/vendedor puede traspasarnos su hipoteca al comprar la propiedad, conservando las condiciones de la hipoteca solicitada originalmente.

La ventaja de hacer una subrogación de hipoteca con un promotor/vendedor, es que evitaremos los gastos de constitución de una nueva hipoteca. La desventaja es que no podremos elegir la entidad que financia nuestro préstamo, ni las condiciones del mismo.

Es conveniente hacer una subrogación de este tipo en 2 circunstancias:

• Cuando las condiciones del préstamo, al que nos estamos acogiendo, coinciden con nuestras expectativas y necesidades de pago
• Cuando, en el caso de necesitar hacer modificaciones en el préstamo, el coste de modificación -novando o subrogando a otra entidad- sea inferior al coste de constituir una nueva hipoteca

Al hacer un balance entre ventajas y desventajas de la subrogación, debes tener en cuenta:

• El importe y plazo de la hipoteca: Si la hipoteca que estas suscribiendo es de un importe elevado y a largo plazo, es conveniente que las condiciones del préstamo se ajusten a tus necesidades de pago. Si la hipoteca del promotor no tiene condiciones ventajosas para ti, como en la subrogación de deudor no puedes hacer modificaciones, tal vez te convenga constituir una nueva hipoteca. El promotor puede incentivarte a la subrogación, ya que así él se ahorra la comisión por cancelación de su hipoteca.
• Las comisiones de modificación y subrogación: Se negocian al contratar la hipoteca original. Comisiones más bajas te darán mayor flexibilidad para cambiar tu hipoteca. Pueden ser de 0% al máximo establecido por la Ley, que es de 1% para la novación y de 0,50% para la subrogación durante los primeros cinco años y de 0,25% a partir del sexto año.

¿Qué nos ahorramos al hacer una subrogación de deudor con el promotor/vendedor?

Ahorrarás dinero en el pago de los (1) impuestos y los (2) gastos:

• Impuestos:
• Te ahorras el pago del I.A.J.D. (Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados) que se aplica a la hipoteca. El I.A.J.D. de compra-venta debes pagarlo igualmente.
• IVA (Impuesto al Valor Añadido) y ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales): No hay ahorro en estos impuestos
• Gastos de constitución:
• Tasación: No hay ahorro en estos gastos, a menos que la última tasación se hubiera realizado en los últimos 6 meses.
• Notario para subrogación: Los gastos de notario son significativamente más baratos en una subrogación de deudor que en una hipoteca nueva. Ahorrarás aproximadamente entre un 35% y 50%
• Registro de la Propiedad para subrogación: Son significativamente más baratos que los de una hipoteca nueva. Ahorrarás aproximadamente entre un 35% y 50%
• Gestoría: No hay ahorro en los gastos de gestoría

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