Subrogación o cancelación: ¿cuánto cuesta cambiar de banco la hipoteca?
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Subrogación o cancelación: ¿cuánto cuesta cambiar de banco la hipoteca?

A
A. Portolés
INFORMACIÓN ACTUALIZADA 2021

Diferencias entre gastos de subrogación y cancelación

La cancelación de hipoteca y la subrogación pueden ser dos operaciones con una misma finalidad: cambiar nuestra hipoteca de banco. Pero no suponen ni cuestan lo mismo.

Una subrogación significa un traslado de la misma hipoteca de un banco a otro. Se trata de renegociar las condiciones de partida de nuestra hipoteca con otra entidad. Su coste incluye:

  • Comisión de subrogación a pagar a nuestro banco actual si aparece en la escritura (regulada por ley), que paga el cliente.
  • Gastos de notaría (entre el 0,2% y el 0,5% de la hipoteca), que paga el banco.
  • Gastos de registro (entre el 0,1% y el 0,25% del préstamo), que paga el banco
  • Gastos de gestoría (entre 150 y 300 euros), que paga el banco.
  • Tasación (unos 300 euros de media), que paga el cliente.

Una cancelación significa cerrar nuestra hipoteca a todos los efectos y abrir una nueva en otra entidad. Su coste incluye:

  • Comisión de cancelación a pagar a nuestro banco actual si aparece en la escritura (regulada por ley), a pagar por el cliente.
  • Comisión de apertura a pagar al nuevo banco si nos la cobra (entre el 0% y el 1%), a pagar por el cliente.
  • Gastos de gestoría para tramitar la cancelación registral de la hipoteca vieja (unos 1.000 euros de media), a pagar por el cliente.
    • Ahí se incluyen los aranceles notariales y registrales asociados a la operación más los honorarios de la propia gestoría
  • Tasación (unos 300 euros de media), a pagar por el cliente.

Gastos de subrogación y cancelación: ¿cuál es su coste en euros?

Subrogar suele ser más barato que cancelar una hipoteca, aunque no siempre lo es. Veámoslo con un ejemplo:

  • VIVIENDA: Piso en Barcelona
  • SALDO PENDIENTE DE LA HIPOTECA (lo que nos queda por pagar en el momento de la subrogación): 150.000 Euros
  • ANTIGÜEDAD DE LA HIPOTECA: 5 años
  • GASTOS EN CASO DE SUBROGACIÓN Y CANCELACION:
Subrogación Cancelación
Comisiones* 375€ 375€
Notaría 0€
Registro 0€
Gestoría 0€ 1.000€**
Tasación 300€ 300€
TOTAL 675€ 1.675€

*Comisiones medias de subrogación del 0,25% y de cancelación anticipada del 0,25%.
** Incluye honorarios de la agencia y aranceles notariales y registrales.

Como se observa, cancelar saldría sensiblemente más caro (y aún podría serlo más si el nuevo banco cobrara comisión de apertura). Sin embargo, esa diferencia puede ser inferior o superior dependiendo de las comisiones que nos cobre nuestro banco actual o la entidad a la que nos vayamos. Por ello, es importante comparar las ofertas de varias entidades para ver cuál nos saldría más a cuenta.

¿Cuánto me ahorro con un cambio de banco?

Ya hemos visto cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco con cada operación y cuál sale más a cuenta, pero ¿cuánto nos podemos ahorrar con el traslado? Para descubrirlo, podemos utilizar la calculadora gratuita de subrogación de HelpMyCash.com, un simulador que nos indicará cuánto dinero podríamos dejar de pagar en intereses si lleváramos nuestro préstamo a otra entidad:

Asimismo, si aún no hemos contratado una hipoteca, es interesante que esta nos permita cambiar de banco sin comisiones. Para ello, es recomendable:

a) Negociar las comisiones antes de firmar

b) Asegurarnos de que estamos contratando una hipoteca o préstamo hipotecario y no un crédito.

Puede que ahora no veamos la necesidad de hacerlo pero hay que recordar que la vida de una hipoteca suele ser de entre 30 y 40 años y hoy no sabemos qué podemos necesitar en ese tiempo. ¡Más vale prevenir!

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Autor: A. Portolés

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Comentarios

  • Yaiza Zapatero

    Buenas tardes, Silvi.

    Escoger entre una hipoteca fija o variable dependerá de tu tolerancia al riesgo.

    En estos momentos, los créditos a tipo variable son más baratos que los créditos a tipo fijo, pero estos últimos te ofrecen la tranquilidad de una cuota estable.

    Estará en tus manos valorar qué producto te podría interesar más.

    Esperamos haberte ayudado.

    ¡Un saludo!

    Responder
  • Silvi

    Quiero cambiar mi hipoteca que la tengo fija a un 3.15 y con bonificacion a un 2 y Openbank me ofrece una subrogación a 0.89 +e y 1.60 fija la fija la diferencia es povo a pagar pero lo que no quiero son vinculaciones con los seguros.Mi pregunta es me interesa poner euribor y alguien que este en Openbank me puede dar alguna opinión ya que de santander yno me han hablado muy bien de el y tengo qie pagar levantamiento de escrituras de mi antiguo banco gracias

    Responder
  • Miquel Riera

    Hola, SARA.

    Por lo que nos cuentas, y dado que contrataste esa nueva hipoteca en 2017, es muy probable que te hayan cobrado algunos gastos de la nueva hipoteca indebidamente. Para comprobarlo, puedes reunir todas las facturas de los gastos que pagaste por la constitución de ese nuevo préstamo. Si te cobraron los honorarios de registro más todo lo que costaba la notaría y todo lo que costaba la gestoría, puedes reclamar que te devuelvan parte de ese dinero. Te dejamos un enlace a nuestra calculadora de devolución de gastos para que veas cuánto puedes recuperar aproximadamente.

    Un saludo.

    Responder
  • SARA

    BUENAS TARDES, CANCELÉ MI HIPOTECA CUANDO ME DIVORCIÉ Y ABRÍ UNA NUEVA EN OTRO BANCO. FUÉ EN SEPTIEMBRE DE 2017. EL NUEVO PRÉSTAMO FUÉ DE 97.000€ Y ME COBRARON CERCA DE 6.000€ DE CANCELAR Y ABRIR UNA NUEVA. QUIERO SABER SI FUÉ ABUSIVO, PARA PODER RECLAMAR. GRACIAS.

    Responder
  • pilar

    por una estafa de un prestamista tenemos que pagar 20.000 euros dinero que por descontado no tenemos
    mi pregunta es que tengo una hipoteca del piso y que me saldria mejor ampliar la hipoteca de esos 20000 euros o pedir toda la hipoteca integra a otro banco estamos desesperados porque tenemos 3 meses para pagarle a este estafador si no corremos el riesgo de que nos quiten el piso un saludo
    gracias

    Responder
  • eva

    hola, he visto un piso para comprar de segunda mano , el propietario tiene hipoteca pendiente , me dice que es mejor hacer yo una subrogación de su hipoteca y seguir pagando yo , me gustaría saber si eso me interesa a mi? si tiene mas o menos gastos que hacer yo una nueva y para los gastos de notario y demás es beneficioso o no ?
    no tengo ni idea de nada de esto me gustaría que me aconsejaran cual es la mejor opción para mi, no se que interes paga actualmente ni los años ni si tiene clausula de suelo…
    Muchisimas gracias
    Salu2

    Responder
  • Mamen

    Hola tengo una hipoteca de 120000€ y me queda 83000 la llevo pagando 10 años,y quiero cambiarla de banco y pedir 60000 más para hipotecar.cuanto me costaría cambiarla de banco?

    Responder
  • Miriam

    Hola buenas tardes, yo tengo una vivienda con mi ex pareja al 50%, voy a comprar su parte.
    tengo hipoteca en un banco con saldo pendiente de abonar 149.000 euros y voy a cambiarme.
    me obligan a hacer tasación del piso, cancelar hipoteca y hacer una nueva.
    el precio de venta para mi es de 180.000 euros y voy a pedir al banco 112.000 euros
    pero me comentan que si la tasación es inferior al precio de compra que la hipoteca me variara mucho, y que solo dan el 80%, nuestros sueldos son de 2100 euros los dos.
    que opináis?
    no entiendo porque hay que tasar el piso cuando ya hay precio de compra y lo que voy a pedir es inferior a lo que vale el piso.

    Responder
  • maria

    Hace unos 8 años compre una vivienda valorada en 342880€ quiero cambiarme de banco porque estoy pagando casi 500€ de tipo de interés y solo 240€ de la hipoteca y creo que me están robando, pero creo que cambiarme de banco es decir hacer una subrogación me saldría muy caro y estoy un poco perdida, pueden ayudarme?

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    • santiago

      lo que algunos llaman a la ligera **** yo lo llamo ignorancia. Creo que el sistema de amortización francés es abusivo y se debe denunciar al Tribunal europeo ………****…..hasta pagar las cuotas creo que debería ser abusivo y declarado un robo….hasta respirar es un robo…por favor !!!!!!

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    • Rodrigo Blanch

      Hola María,

      Antes de nada, te explico que existe un tipo de amortización hipotecaria llamada «amortización francesa» en la que se pagan principalmente los intereses del préstamo en los primeros años de la hipoteca. Conforme avanzan los años, la parte de intereses va disminuyendo en favor de la de capital. Es posible que este sea tu caso.
      Por otra parte, el banco te debería haber entregado una tabla de amortización junto con la documentación de tu hipoteca. En esta tabla podrías ver como se da esta evolución en la amortización tanto de los intereses como del capital. Ojo también con esta tabla, ya que si tu hipoteca es de tipo variable, los datos que verás son una simulación, puesto que no se puede prever el comportamiento del índice al que va ligado tu préstamo.

      ¡Un saludo!

      Responder
  • jesus

    hola buenas noches ,me gustaia saber si alguien me puede informar sobre una hipoteca .que me cobra mi banco un euribor +3% de interés y tengo mi nomina domiciliada mas los recibos de vida cotidiana . a ver si puedo encontrar una solución para abaratar los gastos de mi letra mensual .muchas gracias.

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  • Sonietta

    Voy a vender una casa por 175.500€ a dividir entre 2 (87.250€). La casa tiene una hipoteca de 40.000€. Mi dilema es que hacer…quedarme mi mitad de la hipoteca para disponer de mas dinero para un piso, pasar la hipoteca entera a los compradores o cancelar la hipoteca? Que es mas rentable para poderme comprar un piso en condiciones i no ir ahogada economicamente??

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  • Fernando

    He cancelado una hipoteca sobre mi vivienda en el registro de la propidedad. Posteriormente he registrado la compraventa. ¿ puede el registrador cobrar por la subrogacion que se hizo en su dia de esa hipoteca.

    Responder
  • Jose DIAZ

    Hola, la verdad que estoy en un mar de dudas y necesito aydua:

    Ante la pronta escrituración de una vivienda en Asturias y con ofertas sobre la mesa de una entidad u otra por la que decantarme, ahora me he centrado en los gastos de la formalización de dicha hipoteca y esta es la duda:

    La entidad que trabaja con la promotora y con la cual me subrogaría con una cantidad a solicitar de 175000 euros y valor de la misma por 190000 + 4% de IVA me da unos gastos de 5790 euros. En dicha cantidad y por impuestos me indica exactamente 2520.
    Los gastos en otras entidades son similares, por lo que me pregunto EL PORQUE DE LA DIFERENCIA.

    Me cuestiono si se debe a que solicito más el 80 % de la cantidad del valor de compra (151000) por eso he de pagar, ¿de nuevo? los AJD (2520 euros)

    Agradecería vuestra respuesta, un saludo.

    Responder
    • HelpMyCash

      Hola, Jose.
      Como bien apuntas, los gastos deberían ser muy diferentes con subrogación y sin. Porque en caso de subrogación, te ahorrarías el IAJD de la hipoteca.
      Lo que puedes hacer es pedir a cada banco que te facilite el desglose de los gastos. Pídela sin miedo; tienes derecho a conocer la previsión de gastos. Y, cuando la tengas, puedes enviárnosla aquí o a atencion-al-cliente@helpmycash.com para que le echemos un vistazo y podamos hacer cálculos. Un saludo!

      Responder
      • maricarmen

        Hola quiero cambiar la hipoteca de banco y unificar otris prestamos total hipoteca 34000 e yprestamos 35000 en cuant me pueden salir los gastos

        Responder
  • Asier

    Mañana vendere mi casa. Compre mi casa hace 5 años y pedi un prestamo hipotecario de 192.000 euros. Actualmente mi deuda hipotecaria es de 180.000. Por los gastos de cancelacion de hipoteca son de 180.000 euros (1%) 1.800 euros y por el levantamiento de hipoteca 1.075 euros. El levantamiento que conceptos se pagan. Se pude negociar algo con el banco? Me parece muy elevada. Y en cuanto a la cancelacion de la hipoteca. Se puede negociar algo? Muchas gracias.

    Responder
    • HelpMyCash

      Hola, Asier. Tienes razón en que es una cantidad muy elevada. En general, todos los gastos juntos (cancelación + levantamiento) no deberían subir más del 1%.

      1) Tienes que comprobar en tu contrato de cuánto es la comisión de cancelación, que debería estar entre el 0,25% y el 0,50%. Comprueba el contrato y si corresponde con lo que te quieren cobrar. Si no corresponde, pídeles con el contrato en la mano que te muestren por qué te han cobrado un 1%. Intenta que te den un desglose de los gastos de cancelación

      2) El registro no debería costarte más 55 € según una nueva ley que puedes leer aquí https://www.helpmycash.com/blog/notarios-registradores-no-podran-cobrar-mas-de-55-y-24-euros-por-cancelar-hipoteca/

      3) Te puedes ahorrar los gastos de gestoría si tú te encargas de ir al notario

      En resumen, ves a ver a tu banco con las leyes impresas y tu contrato en la mano. E infórmate si prefieres hacer tú la gestión del notario. Conocemos varios casos en que revisando estos 3 puntos se han ahorrado bastante dinero. Ojalá pase lo mismo contigo. Un abrazo y suerte!

      Responder
      • Asier

        Muchas gracias por la respuesta.

        1º Gastos de cancelacion de hipoteca. He revisado mi contrato de la hipoteca. Hay una clausula de gastos de hipoteca 1%. De 180000 euros son 1800 euros. Que lo unico que puedo hacer es negociar con el banco o pagar.

        2º Levantamiento de hipoteca. Me parece elevada 1075 euros. En teoria 975 euros, son los gastos de notario, registro de la propiedad y gestoria. Y 100 euros una comision que me cobra el banco por que quiere. Mi pregunta es: A la firma de la escritura (hace 5 años) pedi 192000 euros. El levantamiento de la hipoteca hace referencia a esos 192000 eurosque pedi. Como saber si esos 1075 euros es lo que me tienen que cobrar?

        3º Referente a la ley. En teoria por el levanamiento de hipoteca tendria que pagar Notario 55 euros y Registro de la propiedad 24 euros.

        Responder
  • josep

    Hola quiero comprar una vivienda nueva , pero tengo una hipoteca de 95000€ de la actual casa y quiero venderla como creeis que debo actuar? GRACIAS.

    Responder
    • HelpMyCash

      Hola, Josep. Nosotros te aconsejamos que hasta que no vendas tu vivienda actual no compres la otra. Actualmente cuesta mucho vender las casas y podrías encontrarte pagando dos hipotecas a la vez durante demasiado tiempo. Además, el dinero que saques de la venta te vendrá muy bien para la entrada. Un saludo!

      Responder

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