Diferencias entre gastos de subrogación y cancelación

La cancelación de hipoteca y la subrogación pueden ser dos operaciones con una misma finalidad: cambiar nuestra hipoteca de banco. Pero no suponen ni cuestan lo mismo.

Una subrogación significa un traslado de la misma hipoteca de un banco a otro. Se trata de renegociar las condiciones de partida de nuestra hipoteca con otra entidad. Su coste incluye:

  • Comisión de subrogación (0,25% del préstamo, a pagar en nuestro banco actual)
  • Gastos de notaría (entre el 0,1% y el 0,5%, a pagar en el nuevo banco, junto con los 3 gastos siguientes)
  • Gastos de registro (entre el 1% y el 1,5% del préstamo)
  • Gastos de gestoría (entre 150 y 300 euros, honorarios no regulados por ley, se aconseja pedir una previsión)
  • Tasación (entre 100 y 300 euros)

Una cancelación significa cerrar nuestra hipoteca a todos los efectos y abrir una nueva en otra entidad. Su coste incluye:

  • Comisión de cancelación (0,25% del préstamo, a pagar en nuestro banco actual)
  • Gastos de notaría (entre el 0,1% y el 0,5%, a pagar en el nuevo banco, junto con los 3 gastos siguientes)
  • Gastos de registro (entre el 1% y el 1,5% del préstamo)
  • Gastos de gestoría (entre 150 y 300 euros, honorarios no regulados por ley, se aconseja pedir una previsión)
  • Tasación (entre 100 y 300 euros)
  • IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) (sobre el 1%, a pagar en la Delegación de Hacienda)

Gastos de subrogación y cancelación: ¿cuál es su coste en Euros?

Subrogar suele ser mucho más barato que cancelar una hipoteca. Veámoslo con un ejemplo:

  • VIVIENDA: Piso en Barcelona
  • SALDO PENDIENTE DE LA HIPOTECA (lo que nos queda por pagar en el momento de la subrogación): 150.000 Euros
  • ANTIGÜEDAD DE LA HIPOTECA: 5 años
  • GASTOS EN CASO DE SUBROGACIÓN Y CANCELACION:

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La principal diferencia es que al subrogar nuestra hipoteca no tendremos que volver a pagar el IAJD que pagamos al firmar la primera vez. Como se observa, la diferencia ronda los 2000 euros en el caso de un saldo pendiente no muy alto (los 150.000 Euros del ejemplo).

Por eso, al contratar una hipoteca, es importantísimo tener la seguridad de que, si un día lo necesitamos, podremos cambiar de banco sin necesidad de cancelar la hipoteca y abrir una nueva. Para ello es necesario:

a) Negociar las comisiones antes de firmar

b) Asegurarnos de que estamos contratando una hipoteca o préstamo hipotecario y no un crédito.

Puede que ahora no veamos la necesidad de hacerlo pero hay que recordar que la vida de una hipoteca suele ser de entre 30 y 40 años y hoy no sabemos qué podemos necesitar en ese tiempo. ¡Más vale prevenir!


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(8) Comentarios

  1. josep

    Hola quiero comprar una vivienda nueva , pero tengo una hipoteca de 95000€ de la actual casa y quiero venderla como creeis que debo actuar? GRACIAS.

    • HelpMyCash

      Hola, Josep. Nosotros te aconsejamos que hasta que no vendas tu vivienda actual no compres la otra. Actualmente cuesta mucho vender las casas y podrías encontrarte pagando dos hipotecas a la vez durante demasiado tiempo. Además, el dinero que saques de la venta te vendrá muy bien para la entrada. Un saludo!

  2. Asier

    Mañana vendere mi casa. Compre mi casa hace 5 años y pedi un prestamo hipotecario de 192.000 euros. Actualmente mi deuda hipotecaria es de 180.000. Por los gastos de cancelacion de hipoteca son de 180.000 euros (1%) 1.800 euros y por el levantamiento de hipoteca 1.075 euros. El levantamiento que conceptos se pagan. Se pude negociar algo con el banco? Me parece muy elevada. Y en cuanto a la cancelacion de la hipoteca. Se puede negociar algo? Muchas gracias.

    • HelpMyCash

      Hola, Asier. Tienes razón en que es una cantidad muy elevada. En general, todos los gastos juntos (cancelación + levantamiento) no deberían subir más del 1%.

      1) Tienes que comprobar en tu contrato de cuánto es la comisión de cancelación, que debería estar entre el 0,25% y el 0,50%. Comprueba el contrato y si corresponde con lo que te quieren cobrar. Si no corresponde, pídeles con el contrato en la mano que te muestren por qué te han cobrado un 1%. Intenta que te den un desglose de los gastos de cancelación

      2) El registro no debería costarte más 55 € según una nueva ley que puedes leer aquí http://www.helpmycash.com/blog/notarios-registradores-no-podran-cobrar-mas-de-55-y-24-euros-por-cancelar-hipoteca/

      3) Te puedes ahorrar los gastos de gestoría si tú te encargas de ir al notario

      En resumen, ves a ver a tu banco con las leyes impresas y tu contrato en la mano. E infórmate si prefieres hacer tú la gestión del notario. Conocemos varios casos en que revisando estos 3 puntos se han ahorrado bastante dinero. Ojalá pase lo mismo contigo. Un abrazo y suerte!

      • Asier

        Muchas gracias por la respuesta.

        1º Gastos de cancelacion de hipoteca. He revisado mi contrato de la hipoteca. Hay una clausula de gastos de hipoteca 1%. De 180000 euros son 1800 euros. Que lo unico que puedo hacer es negociar con el banco o pagar.

        2º Levantamiento de hipoteca. Me parece elevada 1075 euros. En teoria 975 euros, son los gastos de notario, registro de la propiedad y gestoria. Y 100 euros una comision que me cobra el banco por que quiere. Mi pregunta es: A la firma de la escritura (hace 5 años) pedi 192000 euros. El levantamiento de la hipoteca hace referencia a esos 192000 eurosque pedi. Como saber si esos 1075 euros es lo que me tienen que cobrar?

        3º Referente a la ley. En teoria por el levanamiento de hipoteca tendria que pagar Notario 55 euros y Registro de la propiedad 24 euros.

  3. Jose DIAZ

    Hola, la verdad que estoy en un mar de dudas y necesito aydua:

    Ante la pronta escrituración de una vivienda en Asturias y con ofertas sobre la mesa de una entidad u otra por la que decantarme, ahora me he centrado en los gastos de la formalización de dicha hipoteca y esta es la duda:

    La entidad que trabaja con la promotora y con la cual me subrogaría con una cantidad a solicitar de 175000 euros y valor de la misma por 190000 + 4% de IVA me da unos gastos de 5790 euros. En dicha cantidad y por impuestos me indica exactamente 2520.
    Los gastos en otras entidades son similares, por lo que me pregunto EL PORQUE DE LA DIFERENCIA.

    Me cuestiono si se debe a que solicito más el 80 % de la cantidad del valor de compra (151000) por eso he de pagar, ¿de nuevo? los AJD (2520 euros)

    Agradecería vuestra respuesta, un saludo.

    • HelpMyCash

      Hola, Jose.
      Como bien apuntas, los gastos deberían ser muy diferentes con subrogación y sin. Porque en caso de subrogación, te ahorrarías el IAJD de la hipoteca.
      Lo que puedes hacer es pedir a cada banco que te facilite el desglose de los gastos. Pídela sin miedo; tienes derecho a conocer la previsión de gastos. Y, cuando la tengas, puedes enviárnosla aquí o a atencion-al-cliente@helpmycash.com para que le echemos un vistazo y podamos hacer cálculos. Un saludo!

Si vas a hacer una pregunta dirígete al Foro Financiero

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