Diferencias entre gastos de subrogación y cancelación

La cancelación de hipoteca y la subrogación pueden ser dos operaciones con una misma finalidad: cambiar nuestra hipoteca de banco. Pero no suponen ni cuestan lo mismo.

Una subrogación significa un traslado de la misma hipoteca de un banco a otro. Se trata de renegociar las condiciones de partida de nuestra hipoteca con otra entidad. Su coste incluye:

• Comisión de subrogación (0,25% del préstamo, a pagar en nuestro banco actual)
• Gastos de notaría (entre el 0,1% y el 0,5%, a pagar en el nuevo banco, junto con los 3 gastos siguientes)
• Gastos de registro (entre el 1% y el 1,5% del préstamo)
• Gastos de gestoría (entre 150 y 300 euros, honorarios no regulados por ley, se aconseja pedir una previsión)
• Tasación (entre 100 y 300 euros)

Una cancelación significa cerrar nuestra hipoteca a todos los efectos y abrir una nueva en otra entidad. Su coste incluye:

• Comisión de cancelación (0,25% del préstamo, a pagar en nuestro banco actual)
• Gastos de notaría (entre el 0,1% y el 0,5%, a pagar en el nuevo banco, junto con los 3 gastos siguientes)
• Gastos de registro (entre el 1% y el 1,5% del préstamo)
• Gastos de gestoría (entre 150 y 300 euros, honorarios no regulados por ley, se aconseja pedir una previsión)
• Tasación (entre 100 y 300 euros)
• IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) (sobre el 1%, a pagar en la Delegación de Hacienda)

Gastos de subrogación y cancelación: ¿cuál es su coste en Euros?

Subrogar suele ser mucho más barato que cancelar una hipoteca. Veámoslo con un ejemplo:

• VIVIENDA: Piso en Barcelona
• SALDO PENDIENTE DE LA HIPOTECA (lo que nos queda por pagar en el momento de la subrogación): 150.000 Euros
• ANTIGÜEDAD DE LA HIPOTECA: 5 años
• GASTOS EN CASO DE SUBROGACIÓN Y CANCELACION:

La principal diferencia es que al subrogar nuestra hipoteca no tendremos que volver a pagar el IAJD que pagamos al firmar la primera vez. Como se observa, la diferencia ronda los 2000 euros en el caso de un saldo pendiente no muy alto (los 150.000 Euros del ejemplo).

Por eso, al contratar una hipoteca, es importantísimo tener la seguridad de que, si un día lo necesitamos, podremos cambiar de banco sin necesidad de cancelar la hipoteca y abrir una nueva. Para ello es necesario:

a) Negociar las comisiones antes de firmar

b) Asegurarnos de que estamos contratando una hipoteca o préstamo hipotecario y no un crédito.

Puede que ahora no veamos la necesidad de hacerlo pero hay que recordar que la vida de una hipoteca suele ser de entre 30 y 40 años y hoy no sabemos qué podemos necesitar en ese tiempo. ¡Más vale prevenir!