Por Pau A. Monserrat,
Economista y Editor de Futur Finances

¿Puede un particular conceder una hipoteca?

La respuesta, sin ningún género de dudas, es que sí.

Los préstamos privados con garantía hipotecaria están regulados por el Código Civil y resto de normativa general que normativiza esta figura jurídica y, concretamente, por la Ley 2/2009 de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito (ver BOE en PDF).

La Ley 2/2009 regula tanto los intermediarios financieros, que prestan un servició de gestión, asesoramiento y negociación entre cliente y entidad financiera, como los llamados prestamistas privados (que dejan dinero a un particular con la garantía de su vivienda). Dos realidades distintas reguladas en una misma norma.

Esta normativa ha sido criticada por varias cuestiones, entre las que destaca la obligatoriedad de los intermediarios financieros de presentar tres ofertas vinculantes o dejar en manos de las autoridades de Consumo de cada CC.AA. la supervisión de intermediarios y capital privado.

Hay que decir que hasta que no salga el correspondiente Reglamento hay parte de la normativa que no tiene aplicación en la realidad.

¿Qué son y qué no son los prestamistas privados?

Ante todo hay que entender que el capital privado no es ni bueno ni malo. Es una opción financiera extrema para situaciones muy determinadas. Son particulares o empresas que dejan dinero a un particular o familia a tipos de interés muy elevados (el 30% anual no es de lo más alto que cobran), en base al alto riesgo de impago asociado a la operación, a plazos muy reducidos (6 meses o 1 año) y con la garantía de la vivienda del endeudado.

Actualmente, dado la falta de liquidez de los prestamistas privados y el mayor riesgo de impago (es muy complicado que se pueda reconducir posteriormente vía reunificación hipotecaria bancaria tradicional), suelen conceder estos préstamos a un porcentaje de tasación igual o inferior al 50%. La gente muy endeudada, por tanto, ya no es un cliente interesante para los prestamistas privados.

La operación es, para el propietario de la vivienda, de altísimo riesgo. Tiene que tener muy claro que perderá la vivienda vía subasta si no consigue obtener el dinero que le ha dejado el prestamista, vía bancaria, vendiendo la casa antes o por cualquier otro medio. Nunca se debe acudir a esta financiación sin el asesoramiento profesional de un abogado, economista u profesional especializado en estos temas. Lo contrario es, a mi modo de ver, un suicidio financiero.

Los prestamistas privados no son Reunificadoras de Deuda. Las reunificadoras de deuda son intermediarios financieros especializados en tramitar hipotecas que reunifican deuda de tarjetas, préstamos personales e hipotecas en una sola hipoteca nueva. En los casos de clientes con impagos, RAI o Asnef, lo que hacen estas empresas es intermediar primero con un prestamista privado que concede una hipoteca a 6 meses o 1 año vista y, después, reunificar esta sola hipoteca en una nueva hipoteca bancaria (los gastos de esta operación son muy altos).

El gran problema es que no hay ninguna garantía de que después del capital privado alguna entidad financiera conceda una nueva hipoteca. Por tanto, el riesgo de perder la vivienda es muy alto.

Exigencias al Capital Privado de la Ley 2/2009

Entre otras obligaciones, cuya finalidad es proteger y dar transparencia a los usuarios de estas empresas, están:

1. Darse de alta en un Registro Público Estatal o Autonómico con acceso por internet (que se debe crear), en el que conste su nombre, actividad, ámbito territorial y datos del seguro o aval que se les obligará a contratar para proteger a los consumidores de posibles malas prácticas. También debe figurar los precios de los servicios, las tarifas de las comisiones o compensaciones y gastos repercutibles que aplicarán, como máximo, a las operaciones y servicios que prestan, y los tipos de interés máximos de los productos que comercializan, incluidos, en su caso, los tipos de interés por demora. Por tanto, si la empresa de Capital Privado a la que acudimos no está en este registro, no hay que pasar de la puerta.
2. Ser transparente en los contratos y pre-contratos, obligando a tener a la vista y en la web las condiciones general de contratación.
3. Hay libertad de cobrar comisiones e intereses, siempre respetando la ley y expresamente la  normativa hipotecaria que limita la comisión por cancelación anticipada.
4. En cuanto a la publicidad de las reunificaciones de deuda (con capital privado o directamente con una entidad bancaria), se prohíbe la publicidad del tipo “reunifique todas sus deudas y pague hasta un 50 % menos” sin aclarar que esta reducción mensual supone un incremento del plazo de la hipoteca, unos gastos y un aumento del total financiado.
5. Dar al cliente, con antelación a la firma ante notario, la correspondiente oferta vinculante (documento que le obliga a cumplir con las condiciones de la hipoteca que en él figuran), para evitar sorpresas el día de la firma.
6. Los notarios y registradores están obligados a no admitir las hipotecas privadas que no cumplan con esta ley.

En definitiva, debe quedar claro que los prestamistas privados están regulados por la ley, han de cumplir con una serie de requisitos formales y nunca hay que acudir a ellos sin el asesoramiento de un profesional independiente, dado la complejidad y peligrosidad de la operación de préstamo hipotecario privado.

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