Subrogación de hipoteca: calcula si te compensa, costes y pasos para cambiar de banco

La subrogación es interesante cuando el ahorro por tipo de interés y condiciones supera los costes del cambio y, además, te deja una cuota (o un plazo) más cómoda sin añadir productos que encarezcan la operación.

Para orientarte rápido, fíjate en tres puntos. Primero, tu hipoteca actual: tipo de interés (mejor en TAE), capital pendiente y años que te quedan. Segundo, la mejora real que puedes conseguir hoy: no solo el diferencial, también comisiones y vinculaciones. Y tercero, los costes del cambio: normalmente hay tasación y posibles comisiones según contrato.

En general, suele tener más sentido si aún te queda bastante capital por pagar y varios años de hipoteca por delante. Si te queda poco por amortizar o estás cerca del final, el margen de ahorro se reduce y puede que no merezca la pena moverlo todo.

Si quieres una regla práctica: si el ahorro mensual es claro y sostenido y la operación no te obliga a asumir vinculaciones caras, la subrogación suele jugar a tu favor. Si la mejora es pequeña o te piden demasiados productos, conviene comparar con novación o incluso con una hipoteca nueva.

La subrogación de acreedor de hipoteca es una operación que te permite cambiar tu préstamo hipotecario de un banco a otro para modificar su precio y su plazo. Por lo tanto, la puedes utilizar para obtener las siguientes ventajas:

 Para abaratar tu hipoteca: puedes rebajar su interés, eliminar comisiones o productos asociados que no te gusten y cuesten dinero (como los seguros), etc.

 Para cambiar una hipoteca variable a fija: de este modo, pasarás a pagar unas cuotas constantes durante lo que te quede de plazo.

 Para eliminar cláusulas potencialmente abusivas: podrás suprimir la cláusula suelo o el índice IRPH si los tienes en tu contrato, por ejemplo.

 Para ampliar o reducir el plazo de devolución: así podrás reducir tus cuotas o acabar antes de pagar la hipoteca, según lo que te interese.

Si quieres que el banco acepte una subrogación debes cumplir una serie de requisitos:

1. Solvencia demostrable (ingresos estables, buen historial)

2. LTV (el importe máximo de financiación) debe ser igual o menos al 80% sobre el valor de tasación actualizado

3. El importe y plazo pendientes suficientes para que la operación sea rentable para la nueva entidad (si queda poco capital o pocos años, es difícil que te acepten)

4. Antigüedad mínima de pagos (a menudo igual o superior a 12-24 meses). 

Puede que las condiciones de tu préstamo hipotecario fueran buenas cuando lo firmaste, pero la situación económica es cambiante y es posible que, en estos momentos, los bancos estén ofreciendo mejores precios o que tus necesidades ya no sean las mismas. Subrogar la hipoteca, por lo tanto, puede ser una buena manera de ponerla al día.

Por norma general, desde HelpMyCash consideramos que la subrogación de una hipoteca te conviene en estas dos situaciones:

• Si tu interés es superior al de mercado: si los bancos ofrecen mejores intereses ahora que cuando firmaste tu préstamo hipotecario, cambiarlo a otra entidad te permitirá rebajar tu tipo y pagar una cuota más barata.

• Si quieres deshacerte del euríbor: con una subrogación te puedes pasar a un tipo fijo para que tu mensualidad pase a ser constante. Así, si el euríbor sube en el futuro (como entre 2022 y 2023), no lo notarás.

La mayoría de los bancos que operan en España están dispuestos a ofrecerte una subrogación de hipoteca si tu perfil es bueno. Pero para que no tengas que buscarlos, desde HelpMyCash hemos elaborado un ranking con las mejores propuestas para cambiar tu préstamo hipotecario de entidad:

Cuando quieres mejorar tu hipoteca, lo primero es saber que no existe un único camino. En la práctica, hay tres vías habituales —subrogación, novación o firmar una hipoteca nueva— y la mejor depende menos del “tipo bonito” que te ofrezcan y más de una combinación de ahorro real, costes y facilidad para cerrar la operación.

La subrogación consiste en llevarte tu hipoteca a otro banco. Es la opción más lógica cuando en el mercado hay entidades dispuestas a darte una mejora clara: un tipo más bajo, menos comisiones o una vinculación más razonable. Su punto fuerte es precisamente ese: te permite poner a competir a los bancos y conseguir condiciones que tu entidad actual quizá no te daría si no ve que te vas. Si te queda mucho capital pendiente y varios años por delante, suele ser donde más se nota el ahorro; si ya estás cerca del final del préstamo, la mejora puede quedarse corta para compensar el esfuerzo y los costes.

La novación es renegociar con tu banco de siempre. Aquí el atractivo es la simplicidad: si la entidad está dispuesta a mejorar condiciones, el proceso suele ser más directo y con menos fricción operativa. Es una buena vía cuando no quieres “mudarte” de banco, cuando tu hipoteca ya es razonable y solo buscas ajustar algo concreto (por ejemplo, recortar diferencial, cambiar a fijo o mixto, o alargar plazo para bajar cuota), o cuando la oferta de otro banco no es lo bastante superior como para justificar el cambio. 

La tercera vía es cancelar y firmar una hipoteca nueva. Suena más drástico, pero en algunos casos es la única forma de desbloquear una mejora. Por ejemplo, si la subrogación se atasca por condiciones internas de los bancos, si tu entidad actual no quiere negociar y la nueva entidad solo acepta la operación como hipoteca nueva, o si te interesa rehacer la estructura completa (plazo, tipo y productos) con más margen de maniobra. La ventaja es que “reinicias” la operación y puedes optimizarla desde cero; el coste, que normalmente implica más trámites y puede traer más gastos asociados que una subrogación pura.