Cómo funciona el período de carencia de una hipoteca
El periodo de carencia en una hipoteca es un tiempo durante el cual puedes hacer pagos reducidos de tu cuota o no hacer pagos en absoluto. En general, conviene solo en situaciones de dificultades financieras temporales que te impidan pagar tu hipoteca, porque aunque pueda ser la solución que necesitas, la carencia reviste una serie de desventajas. Te las explicamos a continuación.
¿Qué es un período de carencia en una hipoteca?
El periodo de carencia en una hipoteca es un acuerdo al que puedes llegar con el banco, y consiste en reducir los pagos mensuales de tu hipoteca o suspenderlos por completo durante un tiempo determinado, que suele ser de dos años como máximo. Este acuerdo puede generarse por circunstancias como el riesgo de no poder pagar la hipoteca, o bien, para destinar el dinero a una reforma del inmueble, entre otras cosas.
¿Qué tipos de carencia existen en una hipoteca?
Existen dos tipos de periodos de carencia en la hipoteca:
Consiste en no pagar las cuotas del préstamo hipotecario durante el tiempo que se aplique la carencia. No se te cobrará ni el capital que debes ni los intereses que se vayan generando.
Consiste en pagar solo la parte de los intereses de las cuotas durante el período de carencia. Recuerda que las mensualidades contienen una parte de capital (lo que debes) y otra de intereses.
Ventajas y riesgos de una carencia hipotecaria
Beneficios
Alivia la carga económica temporalmente. Durante el periodo de carencia, la cuota mensual que estés pagando se reduce significativamente o incluso se elimina (en el caso de carencia total). Esto te permite disponer de más liquidez para hacer frente a otros gastos esenciales, como alimentación, suministros o imprevistos.
Evita el impago de la hipoteca. Si los ingresos han bajado o has perdido el empleo, acceder a una carencia puede evitar el impago de la hipoteca. En otras palabras, evitas convertirte en un moroso.
Da tiempo para reorganizar las finanzas. Este respiro te permite planificar, ajustar su presupuesto y tomar decisiones a medio plazo, ya sea buscar nuevas fuentes de ingresos o reestructurar otras deudas.
Alternativa a la refinanciación o a intereses por impago. La carencia puede ser una solución más sencilla y rápida que renegociar toda la hipoteca o contraer nuevas deudas. También te evita generar intereses de demora.
Riesgos
Mayor coste total del préstamo. Una de las principales desventajas es que, aunque da un respiro inmediato, encarece la hipoteca a largo plazo. Durante el periodo de carencia se siguen generando intereses (incluso si no se pagan en ese momento), y como el capital no se reduce, la deuda total se mantiene durante más tiempo. Esto puede traducirse en miles de euros más pagados al final del préstamo.
¿Cuándo conviene pedir una carencia?
Una carencia te puede venir bien si no puedes pagar las cuotas completas de tu préstamo hipotecario. ¿Y en qué situaciones puede darse esa circunstancia? Ahí va un listado de los casos más habituales:
Si no puedes pagar tu hipoteca. Imagínate que te has quedado sin trabajo y que ves que no llegarás a fin de mes. Con una carencia reducirás las cuotas del crédito y ganarás tiempo hasta que tu situación económica mejore.
Si pides una hipoteca autopromotor para construir una casa. En este caso, te vendrá bien pagar unas cuotas más bajas hasta que puedas vivir en tu nuevo hogar, porque así te quedará dinero para pagar el alquiler de la vivienda en la que resides ahora o el préstamo que usaste para comprar tu residencia actual.
Si tienes una vivienda hipotecada y aún no la puedes vender para comprar una nueva. Comprar esa nueva casa con una hipoteca puente con carencia te evitará tener que pagar dos hipotecas completas hasta que vendas el inmueble en el que vives ahora.
Si vas a comprar una casa y necesitas dinero para ponerla a punto; por ejemplo, para amueblarla o reformarla. Gracias a ese “tiempo muerto”, te quedará más dinero cada mes para pagar esos gastos.
¿Cómo conseguir una carencia de hipoteca?
¿Tu caso es parecido a alguno de los que recogemos en el apartado anterior? Entonces quizás sí te conviene pedir un período de carencia para pagar unas cuotas más bajas o para que no se te cobren. Veamos cómo puedes conseguirlo:
Contratar una hipoteca que dé opción a carencia
La manera más fácil de disfrutar de un período de carencia es contratar una hipoteca que te dé esta opción. Es decir, que en la escritura hipotecaria se incluya una carencia por defecto o se te dé la posibilidad de conseguirla automáticamente si se lo pides a tu banco (sin coste). Esta opción te conviene si vas a construir una casa nueva, no puedes vender tu vivienda hipotecada para comprar otra o vas a comprar una casa y necesitas dinero para ponerla a punto.
El inconveniente con el que te toparás es que muy pocos bancos conceden hipotecas con carencia o se muestran abiertos a negociar para incluir esa opción en los contratos.
Negociar con tu entidad bancaria
Si contratas una hipoteca que no incluye esa carencia en el contrato, puedes negociar con el banco para que te la aplique durante un tiempo. Si lo acepta, habrá que formalizar una novación, que implica tener que acudir al notario para que quede constancia de que se modifica tu préstamo hipotecario.
Antes de negociar, eso sí, ten presente que el banco no tiene ninguna obligación de concederte la carencia. Asimismo, puede aprobar tu petición solo si tú aceptas cambiar algún otro aspecto de tu hipoteca, como subir el interés. En caso de que te ocurra, deberás valorar si te merece la pena.
Por todo eso, esta opción te conviene si crees que no podrás pagar tu hipoteca a corto plazo por un problema que esperas resolver en poco tiempo.
Acogerte al Código de Buenas Prácticas
La última opción solo te vale si tu economía ha empeorado mucho y eso te impide afrontar las cuotas de tu préstamo. En ese caso, puedes acogerte al Código de Buenas Prácticas para que tu banco te aplique una carencia parcial durante dos o cinco años (sin coste por modificar tu contrato). Tu entidad, además, te alargará el plazo y te aplicará un interés más bajo durante ese período de dos o cinco años. En esta página encontrarás más información sobre este Código de Buenas Prácticas: cuáles son sus medidas, qué requisitos debes cumplir para acogerte, etc.
Esta opción te conviene si tu situación económica pasa por un muy mal momento y prevés que no podrás pagar tu hipoteca durante varios años.
¿Cuánto cuesta una carencia hipotecaria?
Aunque la carencia puede proporcionarte un alivio temporal en tus obligaciones financieras, debes tener en cuenta que los intereses se siguen acumulando y que, a la larga, pagarás más. Si es total, los intereses se generarán mientras no pagues y se sumarán a la deuda hipotecaria cuando acabe el "tiempo muerto". Y si es parcial, pagarás intereses mientras dure la carencia y, al terminar, se calcularán los intereses sobre el importe pendiente que había antes de empezar.
Ejemplo del coste de la carencia de una hipoteca
Pongamos que has contratado una hipoteca de 150.000 euros a 25 años con un interés del 3%. Esto es lo que pagarás en total al banco si devuelves el préstamo sin carencia y con una carencia parcial o total de un año:
Sin carencia | Con carencia parcial | Con carencia total | |
|---|---|---|---|
Cuota año 1 | 711€/mes | 375€/mes | 0€/mes |
Cuotas siguientes | 711€/mes | 731€/mes | 753€/mes |
Intereses a pagar | 63.395€ | 65.104€ | 67.009€ |
Total a devolver | 213.395€ | 215.104€ | 217.009€ |
Además, las cuotas que pagarás después del período de carencia serán más caras, porque tendrás que devolver el mismo dinero en menos tiempo. Y si en el contrato de la hipoteca no figura la posibilidad de pedir este tiempo muerto, tendrás que pactar una novación hipotecaria con tu banco para que te la aplique, por lo que podrías tener que pagar una comisión extra que aparecerá en tu escritura.
¿Qué bancos ofrecen hipotecas con periodo de carencia?
No hay muchos bancos que concedan hipotecas con carencia. Y los que sí lo hacen reservan esta opción para hipotecas con finalidades especiales: autopromoción, reforma, puente...
Por ejemplo, Hipotecas.com la ofrece si pides la hipoteca para comprar y reforma o un préstamo puente, Banco Santander si firmas una hipoteca puente, Bankinter y ABANCA si quieres financiar la construcción de una vivienda y Banca Pueyo si quieres comprar o rehabilitar una vivienda. En todos los casos, el período de carencia se aplica durante los primeros años.
Ahora bien, si lo negocias, es posible que otros bancos te incluyan una carencia en el contrato. Y si no lo consigues, puedes intentar llegar a un acuerdo con el banco para que te la ofrezca posteriormente.
¿Qué otras opciones tienes para reducir las cuotas?
Ya sabes qué es una carencia y cómo la puedes conseguir, pero ¿qué pasa si tu hipoteca no la incluye y el banco se niega a ofrecértela? En ese caso, existen otras maneras de reducir el importe de tus cuotas mensuales:
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Simulador de ayudas del Código de Buenas Prácticas
¿Tienes dificultades para pagar tu hipoteca? Quizás puedas acogerte al Código de Buenas Prácticas, unas ayudas que facilitan el pago de tu cuota.
Socorro, no puedo pagar la hipoteca
Esta guía gratuita elaborada por los expertos de HelpMyCash.com te ayuda a conocer todas las opciones que tienes cuando no puedes pagar la cuota de tu hipoteca: desde negociar con el banco hasta acogerte al Código de Buenas Prácticas.