Dación en pago: qué es y cómo conseguirla en España
Si no puedes pagar la hipoteca y prefieres entregar la vivienda para librarte de la deuda, la dación en pago puede ser una buena solución. Pero conseguirla en España no es fácil y no siempre es una opción conveniente. Aquí te contamos cómo funciona, en qué casos la puedes pedir y qué alternativas debes valorar antes de llegar a este punto.
¿Qué es la dación en pago y cómo funciona?
La dación en pago es un acuerdo con el que entregas tu vivienda al banco y, a cambio, la entidad cancela la deuda hipotecaria.
La dación suele producirse cuando el titular de la hipoteca no puede pagar y quiere evitar que el banco la ejecute y embargue la vivienda. Si la llevas a cabo, perderás la casa, pero te liberarás de la deuda hipotecaria para siempre y tus otros bienes quedarán a salvo.
En nuestra página sobre la ejecución hipotecaria explicamos qué pasa si no pagas las cuotas.
Dación en pago en España: cómo conseguirla
En España, puedes llegar a una dación por tres vías: porque lo permita tu contrato, porque la negocies, o porque te acojas al Código de Buenas Prácticas (cuando cumples requisitos y el banco está adherido).
Ejecución de cláusula del contrato
Hay hipotecas que incluyen una cláusula de dación en pago, pero son poco habituales. Si quieres saber si la tuya la tiene, deberás revisar la escritura. En caso de existir la cláusula, podrás contactar con tu banco y exigir su ejecución.
Negociación con el banco
Si tu hipoteca no prevé una dación, puedes proponerla. El banco valorará si la operación le encaja económicamente y, si tienes suerte, la aprobará. Pero ya te avanzamos que no es fácil, a no ser que el valor de tu vivienda sea sensiblemente superior a tu deuda pendiente.
Código de Buenas Prácticas
Se trata de un mecanismo legal que obliga a los bancos adheridos a ofrecer soluciones a familias vulnerables. Una de ellas es la dación en pago, que se puede conseguir si la hipoteca no puede reestructurarse de manera viable. En nuestra página sobre el Código de Buenas Prácticas encontrarás todos los detalles.
¿Cuándo conviene pedir la dación en pago?
La dación en pago es un “corte limpio”: te quitas la deuda, pero pierdes la vivienda. Por eso suele encajar cuando mantener la casa ya no es realista.
Suele tener sentido si:
Ya no puedes pagar. Estás en impago y has agotado opciones como una carencia de hipoteca o la reestructuración de la deuda.
La vivienda vale menos que la deuda. Si vendiendo no saldas la hipoteca, la dación puede evitar quedarte con deuda tras perder la casa.
Tu situación es difícil de revertir. Por ejemplo, paro de larga duración o incapacidad, donde no ves recuperación de ingresos.
Hay avalistas. Si temes que, en una ejecución, el banco vaya contra ellos, una dación bien firmada puede protegerles.
Suele ser mala idea si:
Puedes vender por un precio que cubra la hipoteca o lo supere. Vender te da control y, si sobra, recuperas algo.
Puedes renegociar. Si puedes ampliar plazo o conseguir una carencia, quizá no necesitas entregar la vivienda.
No es vivienda habitual. Puede haber más costes fiscales (IRPF o plusvalía).
Costes e impuestos de la dación en pago
Aunque la dación esté pensada para librarse de la deuda, tiene costes. Pero algunos los asume el banco y hay gastos que no te cobrarán si la vivienda hipotecada es la habitual:
-
Gastos administrativos: los costes de notaría, registro y gestoría los suele pagar el banco, aunque asegúrate cuando firmes la dación en pago. Suelen costar unos 2.000 euros de media.
-
Tasación de la vivienda: el banco te la exigirá para valorar si le sale a cuenta la operación. Suele costar unos 300 euros de media.
-
Cancelación registral: es el trámite que hay que hacer para dejar la vivienda libre de cargas tras la dación. Cuesta unos 1.000 euros y la suele pagar el banco en las daciones.
-
Impuestos: te tocará pagar el IBI del tiempo que hayas sido propietario durante el año en curso. Si la vivienda es habitual, estarás exento de pagar plusvalía municipal e IRPF por posible ganancia patrimonial.
¿Qué pasa con los avalistas en una dación?
Un avalista o fiador es una persona que responde de tu deuda si tú no la pagas. En caso de llevar a cabo la dación en pago, esa persona quedará liberada o no dependiendo de cómo se produzca la operación:
-
En daciones en pago normales, el avalista queda liberado solo si el acuerdo con el banco lo refleja específicamente. Si alguien te ha avalado, revisa la documentación para asegurarte de que la entidad no les exigirá la devolución de la deuda.
-
En daciones con el Código de Buenas Prácticas, el avalista queda liberado automáticamente junto al titular. En este caso, no tendrás que revisar nada, porque el proceso está establecido por ley.
Alternativas a la dación en pago
Pedir la dación en pago implica quedarte sin la vivienda sí o sí, lo que puede ser problemático si no tienes otro sitio en el que vivir. Por eso, antes de solicitarla, te recomendamos valorar otras opciones:
Reestructurar la deuda. Puedes intentar llegar a un acuerdo con el banco para alargar el plazo, pactar una carencia o acogerte a las medidas de reestructuración del Código de Buenas Prácticas, si cumples los requisitos. Así, seguirás siendo propietario y tendrás mayores facilidades para pagar la hipoteca.
Vender la vivienda. Si mantener la casa no es viable, venderla suele ser más limpio que entregarla al banco o dejar que todo acabe en una ejecución. Además, si consigues más dinero del que debes, podrás quedártelo y utilizarlo para comprar otra vivienda más barata o pagar la fianza de un alquiler.
Hay otras medidas que pueden ayudarte si tienes problemas para pagar tu hipoteca. Te las explicamos en esta guía.
Herramientas sobre No puedo pagar la hipoteca
Simulador de ayudas del Código de Buenas Prácticas
¿Tienes dificultades para pagar tu hipoteca? Quizás puedas acogerte al Código de Buenas Prácticas, unas ayudas que facilitan el pago de tu cuota.
Socorro, no puedo pagar la hipoteca
Esta guía gratuita elaborada por los expertos de HelpMyCash.com te ayuda a conocer todas las opciones que tienes cuando no puedes pagar la cuota de tu hipoteca: desde negociar con el banco hasta acogerte al Código de Buenas Prácticas.