Articulo 28 de la ley hipotecaria

Articulo 28 de la ley hipotecaria

Responder
H
hipotecasinmorirenelintento

Buenas tades, he solicitado la hipoteca de un inmueble con ing y una vez aprobado el estudio económico proceden a la tasación, que esta la voy a realizar por mi cuenta. Hoy me ha llamado la tasadora para indicarme que en la tasación tienen que poner una advertencia para el banco pues a la casa le afecta el articulo 28 de la ley hipotecaria. La casa es una herecia de un hombre a sus sobrinos el cual no tiene hijos y en el testamento se lo ha dejado a estos. A alquien le ha pasado esto?? le han concedido la hipoteca??? Hoy he llamado a ing y me han indicado que no es motivo directo para denegar una hipoteca si tal y como indica la nota simple los herederos ya han escriturado la vivienda a sus nombre pero claro no me lo aseguran 100% hasta que su equipo financiero estudio toda la tasación. Alguien me puede asesorar sobre que hacer??? Un saludo y gracias

149 respuestas
Última respuesta
Respuestas
#61
A
Aisha

Pregunta similar: Dinero retenido en Depósito por venta de piso art. 28 ley hipotecaria

Buenos días,

Hace dos años vendimos un piso heredado que tenía la limitación del artículo 28 de ley hipotecaria, motivo por el cual, el banco que concedió la hipoteca al comprador nos retuvo un porcentaje de la venta en un depósito a plazo fijo que nos aseguraron que podíamos retirar una vez pasados los dos años del fallecimiento de la antigua propietaria. 

Han pasado los dos años y el banco nos solicita de nuevo la nota simple del piso. Esto es correcto? Ellos ya tienen el certificado de defunción en el que consta la fecha del fallecimiento.

Muchas gracias 

HelpMyCash
#62

Hola, Aisha.

Hemos redirigido tu pregunta al hilo específico sobre el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. De este modo, los usuarios que se encuentren en tu situación podrán compartir su experiencia y aportar soluciones. 

En cuanto a tu situación, si el banco ya dispone del certificado de defunción, en principio eso debería bastar para devolveros el dinero. Ahora bien, tiene cierta lógica que, para asegurarse, quiera comprobar que en la nota simple ya no aparece esa carga. 

Nuestra recomendación, por lo tanto, es que hables con la entidad para ver si puedes ahorrarte la entrega de la nota simple. Y si no es posible, puedes pedirla online al Registro de la Propiedad para ahorrarte los gastos de gestión que te cobraría el banco. En principio, obtenerla no te costará más de 10 euros. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

¿Te hemos ayudado?

Si valoras nuestra respuesta, por favor ayúdanos y valora nuestro servicio en Trustpilot. También puedes compartir esta experiencia con tus conocidos aquí:
#63
S
sara

Hola Miguel,

Te comento la situación a ver si me puedes ayudar.

Estabamos ya en proceso de firmar el contrato precontractual con el banco(ya firmado) a la espera de firmar con el notario la hipoteca y las escrituras. 

Nuestra sorpresa fue que nos dijeron que faltaba un papel (que en el registro de la propiedad no estaban registrado los 3 herederos) entonces en la nota simple que nos dieron esta una fallecida. Lo cual nosotros no sabíamos nada por parte de la inmobiliaria ni por parte del banco.

Podemos perder el dinero que ya hemos adelantado a la inmobiliaria? estamos esperando porque ahora parece ser que si hay articulo 28 no nos dan la hipoteca. Entonces no sabemos muy bien que hacer, de quien es la culpa y como gestionarlo todo. Gracias de antemano.

A 1 persona le ha parecido útil
HelpMyCash
#64

Hola, sara.

Sobre el dinero adelantado, entendemos que el rechazo de la operación se daría por una condición que vosotros no sabíais de antemano y de la que os deberían haber informado antes, así que deberían devolveros ese adelanto si finalmente no podéis formalizar la compraventa. 

En cuanto a si se aplicará el artículo 28 o no, dependerá de quiénes sean los herederos de esa propietaria que ha fallecido. Si son los ascendientes, descendientes o cónyuges, no podrá aplicarse el artículo 28, mientras que si es una persona distinta, sí se aplicará. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

¿Te hemos ayudado?

Si valoras nuestra respuesta, por favor ayúdanos y valora nuestro servicio en Trustpilot. También puedes compartir esta experiencia con tus conocidos aquí:
#65
J
Juan Perez

citando a sara Hola Miguel, Te comento la situación a ver si me puedes ayudar. Estabamos ya en proceso de firmar el contrato precontractual con el...

hola. Yo acabo de vender un piso con la carga del artículo 28 de la ley hipotecaria y los compradores habían solicitado la hipoteca en ING y no le pusieron ninguna pega. 

un saludo 

A 1 persona le ha parecido útil
#66
S
sara

citando a Miquel Riera Hola, sara. Sobre el dinero adelantado, entendemos que el rechazo de la operación se daría por una condición que vosotros no sabíais de ant...
hola de nuevo Miiguel. Los tres herederos son los hijos de la fallecida (falleció hace 6 meses y era viuda y el 100% dela vivienda era de ella). 

Como son los descendientes, entiendo que el artículo 28 no se aplicaría aunque apareciese en la nota simple de la propiedad? Y si aparece y el banco se niega podemos hacer algo con respecto a ellos. Ya que si no se aplica nos pueden dar la hipoteca sin problemas.

Gracias.

 

HelpMyCash
#67

Hola de nuevo. 

Efectivamente, como la herencia es a favor de herederos forzosos (descendientes), no se puede aplicar el famoso artículo 28, así que podéis estar tranquilos. 

De todos modos, si os lo incluyeran, podríais acercaros al Registro correspondiente para pedir que lo eliminen, pues se trataría de un error. Y si tardaran más de la cuenta en hacerlo, hay ciertos bancos que te podrían financiar la compra igualmente, como te comentan otros usuarios. 

Esperamos haberte ayudado y te deseamos unas felices fiestas. 

Un saludo. 

¿Te hemos ayudado?

Si valoras nuestra respuesta, por favor ayúdanos y valora nuestro servicio en Trustpilot. También puedes compartir esta experiencia con tus conocidos aquí:
#68
S
sara

citando a Miquel Riera Hola de nuevo.  Efectivamente, como la herencia es a favor de herederos forzosos (descendientes), no se puede aplicar el famoso artículo 28...
muchas gracias Miguel por tu ayuda. Si apareciese el artículo 28, podrían ser los propietarios o la propia inmobiliaria y exigir que se quitase ese artículo y no ser nosotros quien tenga que hacerlo? Ya que si es la inmobiliaria quien gestionada todo y quien realmente se va a llevar una parte del dinero podríamos exigirselo a ellos?

Espero que pases felices fiestas y tu y los tuyos estéis bien. Gracias infinitas!!!!!!

Un abrazo.

HelpMyCash
#69

Hola de nuevo. 

¡Gracias a ti por confiar en nosotros!

En cuanto a tu pregunta, los propietarios o la inmobiliaria sí podrían ir al Registro a pedir que se elimine la carga impuesta por este artículo. De hecho, la vivienda es de los propietarios, así que como es lógico, tienen todo el derecho a exigir que los datos registrales sean los correctos. 

¡Un saludo!

¿Te hemos ayudado?

Si valoras nuestra respuesta, por favor ayúdanos y valora nuestro servicio en Trustpilot. También puedes compartir esta experiencia con tus conocidos aquí:
#70
A
Alen

Hola en mi caso quiero reformar completamente la casa de mis abuelos en Galicia. Con proyecto de obra mayor licencias pollito con arquitectos etcétera.el problema es que la casa que tiene más de 200 años nunca fue registrada y la semana que viene vamos a ir mis padres y yo a registrarla.mi sorpresa es cuando voy al banco a pedir una hipoteca sobre la casa y me dicen que por la nueva ley hipotecaria tengo que esperar 2 años para poder solicitar la hipoteca por este artículo número 28 entonces mi pregunta es si yo siendo hijo único y mi padre siendo hijo único también, o sea somos herederos directos,es verdad que tengo que esperar estos 2 años para hacer la hipoteca y la otra pregunta es hay algún banco que me pudiera conceder la hipoteca sin está cláusula gracias

A 1 persona le ha parecido útil
HelpMyCash
#71

Hola, Alen. 

Nos extraña el comportamiento de vuestro banco. En primer lugar, el famoso artículo 28 no es de la nueva ley hipotecaria, sino de la ley hipotecaria del año 1946 (que aún está vigente). Y en segundo lugar, este artículo no se aplica en caso de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos, es decir, a favor de ascendentes, descendientes o cónyuges. Tu padre, lógicamente, es descendiente de tus abuelos, así que sería un heredero forzoso y no se le aplicaría el artículo 28. 

Nuestro consejo, por lo tanto, es que primero registréis la vivienda debidamente. Una vez registrada, podéis pedir su nota simple, en la que aparecerán las posibles cargas que pudiera tener el inmueble. Ahí, en principio, no saldrá la carga del artículo 28, así que podréis presentar esa nota simple al banco para demostrarle que la operación es "segura". 

En cuanto a tu otra pregunta, en este mismo hilo encontrarás experiencias de usuarios que han podido firmar su hipoteca pese a comprar una vivienda con la carga del artículo 28. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

¿Te hemos ayudado?

Si valoras nuestra respuesta, por favor ayúdanos y valora nuestro servicio en Trustpilot. También puedes compartir esta experiencia con tus conocidos aquí:
#72
A
Alen

Muchísimas gracias por la respuesta. Pero resulta que hubo un mal entendido por mi parte y es el artículo 207 por el que no me conceden la hipoteca. Que podría hacer??? Muchas gracias y perdón

HelpMyCash
#73

Hola de nuevo. 

Lo cierto es que nos resulta complicado interpretar el sentido del artículo 207 de la Ley Hipotecaria de 1946, ya que no somos expertos en temas jurídicos. Por ello, nuestro consejo es que acudas a un notario y le preguntes si es cierto que este artículo te impide formalizar una hipoteca sobre la vivienda que pretendéis inscribir en el Registro de la Propiedad.

Un saludo.

 

¿Te hemos ayudado?

Si valoras nuestra respuesta, por favor ayúdanos y valora nuestro servicio en Trustpilot. También puedes compartir esta experiencia con tus conocidos aquí:
#74
E
Elena

Hola! En cuanto al famoso artículo 28... Me estoy planteando comprar una vivienda que a día de hoy está registrada en plena propiedad, por instancia de heredero único y disolución de sociedad conyugal, a nombre de la cónyuge viuda. La pareja no tuvo hijos. Desconozco si hubo testamento que legó íntegramente la vivienda a la mujer, o no se presentó nadie más que ella en la declaración de herederos. Estaría la vivienda afectada por el artículo 28? Sería la viuda heredera real o forzosa en este caso? Gracias!

HelpMyCash
#75

Hola, Elena. 

A falta de descendientes o ascendientes, el cónyuge viudo es el heredero forzoso. Entendemos, por lo tanto, que esa vivienda no estaría afectada por el artículo 28. Ahora bien, en ciertas comunidades autónomas (Cataluña, por ejemplo), el cónyuge no es heredero forzoso. Por lo tanto, te aconsejamos consultar quiénes son herederos forzosos en tu comunidad para asegurarte. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

¿Te hemos ayudado?

Si valoras nuestra respuesta, por favor ayúdanos y valora nuestro servicio en Trustpilot. También puedes compartir esta experiencia con tus conocidos aquí:
#76
E
Elena

Muchísimas gracias! Consultaré si Asturias, la comunidad de que se trata, hay alguna especificidad, pero juraría que no. Saludos!

#77
S
sara

citando a Miquel Riera Hola de nuevo.  ¡Gracias a ti por confiar en nosotros! En cuanto a tu pregunta, los propietarios o la inmobiliaria sí podrían ir al...

Hola Miguel de nuevo!

Escribo aquí para decirte que finalmente después de 2 meses, los propietarios registraron la casa correctamente y en la nota simple no aparece el artículo 28 (gracias a dios) asique este viernes escrituramos para que la casa sea nuestra! 

 

Gracias por todo!

HelpMyCash
#78

Hola de nuevo, sara. 

Nos alegra mucho que hayas podido encauzar el trámite de la hipoteca. Si tienes cualquier otra duda en el futuro, no dudes en preguntarnos. ¡Gracias de nuevo por confiar en nosotros!

Un saludo. 

¿Te hemos ayudado?

Si valoras nuestra respuesta, por favor ayúdanos y valora nuestro servicio en Trustpilot. También puedes compartir esta experiencia con tus conocidos aquí:
#79
S
Saravalbor

Hola buenos días me pasa igual con el artículo 28 . El banco denegó esta operación me han dado como opción o bien un crédito personal o bien quiero yo proponer rehipotecar mi casa.   Esta opción última es posible?

#80
J
Jose9

Muy buenas,

Mi nombre es Jose y quisiera compartir mi inquietud y situación por si pudiérais ayudarme.

Actualmente vivimos de alquiler mi pareja y yo y antes de 31 de marzo renovaríamos.

Desde diciembre llevamos en proceso de compra de un piso. Hicimos reserva de 1700€, el banco de palabra nos dice que todo va bien una y otra vez dándonos seguridad, pero nada por escrito.

En enero, tras una exitosa tasación, el banco nos dice que tras consultar la nota simple, el piso se ve afectado por el artículo 28 y que hasta el 26 de febrero el banco no nos hará oferta.

El director nos sigue diciendo que de momento todo va bien tras los estudios que nos han hecho (desconocemos cuáles son) y que a partir del 26 de febrero podremod ya firmar.

Mi duda es la siguiente; antes del 28 de febrero nosotros tendremos que avisar al casero del alquiler que abandonaremos el piso. Pero claro, como mínimo hasta el 26 de febrero no podremos avanzar y no tenemos aún la fiabilidad 100% de la hipoteca... ¿qué podemos hacer? No queremos quedarnos finalmente sin casa de alquiler ni hipoteca, nos aterra que salga todo mal y quedarnos "en la calle".

¿El banco podría ir adelantando gestiones y tener lista la oferta vinculante para el mismo día 26 de febrero? ¿Qué plazos tiene que seguir el banco hasta y después de ese articulo 28?

Espero que podáis orientarnos un poco. Muchas gracias de antemano y un saludo! :-)

A 1 persona le ha parecido útil
Responder
Por favor, no escribas todo el texto en mayúsculas ni utilices palabras malsonantes. Ayúdanos a hacer del foro un espacio de intercambio agradable y útil para todos. Normas del foro