Hola, Jose9.

El banco sí podría ir adelantando las gestiones, pero dependiendo de cuál sea su política de riesgos, es posible que no tenga permitido hacerlo en casos como el tuyo (cuando la vivienda a adquirir tiene la carga del artículo 28). Nuestro consejo, por lo tanto, es que hables con el banco para ver si podrían ir avanzando el proceso y, en paralelo, que contactes con otros bancos por si alguno estaría dispuesto a prestarte el dinero. En este mismo hilo encontrarás las aportaciones de usuarios a los que les han dado la hipoteca pese a tener una vivienda con la carga del artículo 28. 

Un saludo. 

Hola. Yo acabo de heredar una vivienda de una amiga fallecida viuda con 70 años. Nos conocíamos desde hace 50 años y sé que no ha tenido hijos ni hermanos, y en la actualidad no viven sus padres ni su marido, por lo que es imposible que aparezca un heredero forzoso. He puesto la casa en venta y ha salido un comprador al que no le conceden la hipoteca. La agencia me sugiere un contrato de alquiler con opción a compra dentro de dos años. De entrada darían el 25% del precio y luego 1000€ cada mes hasta los dos años. Es una casa muy antigua y quieren hacer una reforma total. Mi pregunta es qué ocurriría si en estos dos años los compradores, que son matrimonio, tuvieran algún contratiempo, tipo divorcio, accidente, o simplemente que no les concedieran la hipoteca a los dos años y por algún motivo no se pudiera completar la venta. Al cabo de ese tiempo habrían hecho un desembolso muy importante, tanto en pago como en reformas.

Y también querría preguntar quien es reponsable durante el plazo del alquiler si aparece algún inconveniente en la vivienda, tipo estructural por ejemplo, al ser una casa tan antigua, o cualquier otro problema.

Agradecería muchísimo estas aclaraciones lo más rápido posible, ya que la agencia me está apremiando para firmar los contratos.

Muchas gracias.

Hola, Concha Calderon. 

Antes de nada, queremos decir que hay ciertos bancos que sí pueden dar una hipoteca a tus compradores pese a la carga del artículo 28. En este mismo hilo de foro encontrarás experiencias de usuarios que han podido firmar la hipoteca en casos parecidos al tuyo. 

Dicho esto, y contestando a tus preguntas, si los compradores no pudieran ejecutar la opción de compra, perderían el dinero aportado. Ahora bien, si queréis, podéis pactar libremente la devolución de alguna cantidad de dinero. 

En cuanto al responsable en caso de inconvenientes mientras el inmueble esté en alquiler, serías tú como propietaria. Por ello, si crees que la vivienda podría tener algún tipo de desperfecto estructural, quizás sería buena idea contratar a un profesional que inspeccione el inmueble. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Muchísimas gracias por la rapidez. Acabo de informar a la agencia de los posibles bancos que podrían conceder la hipoteca, tal como mencionas. 

Tampoco nos importaría que el banco nos retuviera a nosotros una cantidad hasta que transcurrieran los dos años. Sabrías decirme si es un porcentaje fijo o cada banco puede retener lo que considere oportuno?

Hola de nuevo. 

No existe una norma fija sobre el porcentaje que se podría retener en estos casos, así que todo dependerá de lo que considere oportuno el banco (aunque puedes intentar pactar para que te lo rebaje). 

¡Te deseamos mucha suerte!

Un saludo.

Hola,

estoy a punto de comprar un piso, que está sujeto al art. 28. En el registro de la propiedad ya aparecen los 2 herederos como propietarios del piso. Es una herencia de una tía viuda, sin descendencia, y con un testamento nombrando a los 2 sobrinos como únicos herederos (tengo el documento de aceptación de herencia). El banco me concede la hipoteca, pero va a retener durante 2 años año el importe hipotecado, en una cuenta a mi nombre, y pasado el tiempo, ese dinero se transferirá a los 2 herederos. Los vendedores no han puesto ninguna objeción, pero mi duda es si durante este tiempo aparece un heredero forzoso o testamento ológrafo diferente, si estoy obligado a ceder el piso, o bien, si el dinero retenido servirá para pagar la parte que le toca de la herencia al nuevo heredero. El problema es que es un piso antiguo, y tengo que hacer reformas, por lo tanto, no me gustaría verme en la situación de tener que devolver el piso y los gastos que me pudiera ocasionar la operación (reforma, cancelación de hipoteca, posible pérdida del 20% del importe total no hipotecado, etc).

Además, al estar la cuenta con el dinero retenido a mi nombre, esto me puede generar problemas fiscales con Hacienda?

Agradecería si me podéis informar.

Gracias

Hola, Jordi. 

Sobre tu primera pregunta, el heredero forzoso tendría derecho a reclamar su parte de la propiedad de la vivienda, así que podría elegir entre ejecutar ese derecho o cobrar el dinero retenido. 

En cuanto a tu segunda duda, todo ese gasto sería inútil si el heredero forzoso reclamara quedarse con la vivienda. Por ello, quizás sería buena idea pactar algún tipo de indemnización con los vendedores para recuperar, al menos, una parte de lo que inviertas.

Finalmente, como no somos especialistas en temas tributarios, no te podemos decir si tendrás problemas con Hacienda. Nuestra recomendación es que traslades tu pregunta al gestor que tramitará tu compraventa, que te podrá dar una respuesta fiable. 

Un saludo.

Hola de nuevo. Estoy un poco confusa con el tema de la pignoración. Creía que el importe pignorado durante dos años quedaría en el banco a mi nombre, como vendedor. Y también tengo entendido que se puede recuperar el dinero dando una garantía equivalente, mi vivienda habitual por ejemplo. Pero en el comentario de Jordi dice textualmente: "El banco me concede la hipoteca, pero va a retener durante 2 años año el importe hipotecado, en una cuenta a mi nombre", siendo Jordi el comprador. Yo estaba considerando aceptar la oferta de pignoración con intención de garantizar con mi vivienda durante dos años y poner disponer del dinero en el momento. Podrías aclararme quien tiene la titularidad del dinero pignorado durante los dos años? Y si sería posible recibir el pago ahora poniendo como garantía bienes propios que cubrieran la cantidad? Muchísimas gracias. Esto es un follón.

Hola de nuevo. 

Antes de nada, queremos decirte que cada caso es un mundo, así que lo que le ofrecen a Jordi no tiene por qué ser lo mismo que te ofrecen a ti. 

Dicho esto, cuando se lleva a cabo una pignoración, la titularidad del bien pignorado (dinero, en tu caso) sería tuya, pero el banco tendría derecho a quedárselo si se incumplieran las condiciones pactadas (si apareciese un heredero forzoso). Lógicamente, ese dinero no podría tocarse hasta que no pasaran esos dos años.

Lo que tú propones, por lo que nos cuentas, es poner como garantía un bien inmueble (u otros bienes) en vez de dinero. Por lo tanto, si apareciese un heredero forzoso y no pudieras devolver el dinero al banco, entendemos que este podría embargar tu vivienda. 

Sobre la viabilidad de la operación, todo dependerá de la política de riesgos del banco al que acudas. Por ello, nuestro consejo es que se lo consultes directamente a tu entidad y, en caso de que lo acepte, te recomendamos preguntar cuáles serían las consecuencias para ti si apareciera un heredero forzoso. Si llegáis a un acuerdo, asegúrate también de que todo quede debidamente establecido en un contrato escrito. 

Un saludo.

Buenos días, Miquel:

Como el resto de usuarios, estoy interesado en adquirir un inmueble que tiene la limitación del art. 28 de la LH del que queda vigencia de un año.

Por lo que he leído es muy importante redactar muy bien el contrato de arras porque es a partir del cual luego se redacta el contrato de compraventa.

Para mí es esencial que en ese contrato de arras se especifiquen dos cláusulas (i) que en caso de que no consiga financiación se devuelvan las arras y (ii) que en el contrato de compraventa se especifique que si el heredero forzoso aparece y la compraventa se resuelve, el vendedor me resarza tanto del importe de la compraventa como del importe de la obra así como cualquier otro perjuicio que me haya podido suponer (y en caso de que no se especifique así, que se me devuelvan las arras porque no quiero firmar un contrato que no me cubra de esa manera).

En mi caso, el vendedor adquirió el inmueble de los herederos y me ha comentado que él tiene todo resuelto con los herederos que responderían en caso de aparecer el heredero forzoso, pero yo no quiero asumir ningún riesgo.

¿Es algo razonable lo que estoy pidiendo? ¿Existen cláusulas tipo que recojan estas pretensiones y que no haya duda a la hora de interpretarlas?

Muchísimas gracias de antemano. Es muy útil poder leer todo este hilo.

Un saludo

Hola, Juan. 

Lo que pides es razonable, dado que quieres curarte en salud por si aparece un heredero forzoso y se acoge a su derecho de adjudicarse la propiedad que comprarás. Lamentablemente, no conocemos modelos de contratos de arras que recojan estas cláusulas tan específicas, así que tendréis que redactarlas. Ahora bien, si quieres darle un plus de seguridad, siempre puedes redactarlo ante notario, pagándole los honorarios correspondientes. 

Asimismo, queremos decir que si vives en Cataluña, la cláusula (i) ya vendrá recogida por defecto en el contrato de arras. Si no, tendrás que negociar con el vendedor para incluirla, así como para incluir la (ii). 

Un saludo. 

Hola

Hemos heredado hace menos de 2 años una vivienda. Todos somos herederos forzosos, únicos y universales según figura en el testamento. Sin embargo al inscribirla a nuestro nombre en el registro de la propiedad figura que está afectada por el artículo 28.

Al comprador el banco le ha denegado la hipoteca por figurar el piso como afectado por este artículo por si aparecieran otros herederos. 

Además el piso se encuentra en Navarra donde no existe la legítima.

Qué se podría hacer al respecto? 

Hola, Annetxu. 

En el propio artículo 28 de la ley hipotecaria de 1946 se indica que a las inscripciones a favor de herederos forzosos no se les debe aplicar este artículo. Nos comentas que todos sois herederos forzosos, así que parece que se trata de un error del registrador. Nuestra recomendación, por lo tanto, es que contactéis con el Registro de la Propiedad correspondiente, pidáis explicaciones y, en caso de ser un error, solicitéis su corrección. 

Un saludo.

• Buenos días Miquel
• Gracias por la respuesta, ya fuimos a pedir explicaciones al registro de la propiedad pero de malas formas nos dijeron que no lo iban a cambiar y que fuéramos con el libro de familia al banco. Cómo se podría proceder? 

Hola de nuevo. 

Nos parece extraño que se negaran a cambiarlo, habida cuenta de que sois los herederos forzosos y de que, en teoría, no debería aplicarse el artículo 28. Dado que no ha sido posible corregirlo, quizás podáis convencer al banco del comprador si le demostráis que sois los herederos forzosos. Para ello, podríais presentarle copias del libro de familia o del testamento. 

Como alternativa, también podéis tramitar una queja ante el Colegio de Registradores de España para saber por qué no han eliminado la carga del artículo 28. En este enlace encontraréis las instrucciones para tramitarla. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Hola,

Nosotros pagamos una reserva, y ibamos a dar el dinero de las arras, pero el banco nos advirtió sobre el art. 28. Llamé al registro y efectivamente el piso està afectado. Resulta que la madre, viuda, dejó un testamento a favor de un hijo, el actual inscrito en el registro, pero hay otro hijo, desheredado.

Nos han devuelto el dinero de la reserva, y ahora nos ofrecen un alquiler con opción a compra. ¿Que puede ocurrir si este otro hijo aparece y quiere su parte del piso, antes de 2 años?¿Puedes informarme de que clausulas poner en el contrato para estar protegidos?

Por otro lado nos proponen que el contrato de arredamiento con "opción" a compra sea de obligado cumplimiento de compra por nuestra parte. Nuestra mejor intención es comprar dentro de dos años, pero nadie puede asegurarlo ¿Pueden exigirnos tal cosa?

Gracias de antemano. 

Hola, Raquel. 

Como son varias preguntas, trataremos de responderlas una a una: 

1. Si el otro hijo quiere su parte del piso mientras esté vigente la carga del artículo 28, pueden ocurrir dos cosas: que se niegue a venderos su parte, en cuyo caso no podréis ejecutar la opción a compra, o que exija que se le pague su parte en cuanto se venda. 

2. Para estar protegidos, nuestro consejo es que incluyáis, en el contrato de opción a compra, una cláusula en la que se establezca el pago de la indemnización que os parezca oportuna. 

3. Por defecto, la opción a compra no es obligatoria, aunque si no se ejecuta, el arrendatario pierde la prima que se suele pagar en concepto de reserva. Ahora bien, al tratarse de un contrato privado, sois libres de incluir las cláusulas que os parezcan oportunas, siempre que lleguéis a un acuerdo entre todas las partes. 

Esperamos haber resuelto vuestras dudas. 

Un saludo. 

Pregunta similar: hipotecas en inmuebles afectados por el art. 28 L Hipotecaria

Miquel, ya que tu y algunos  socios cono Conchita Calderon ya conocen que entidades son las que podrían concerder las hipotecas a pesar del art. 28 LH ...Podrían compartirlos para ahorrar tiempo de busqueda.  Nos sería de gran ayuda y os lo agradeceríamos un montón.

Y respecto a los que ofrecen pignoracion ¿ que porcentajes de la hipoteca dejan en prendas? 

Muchas gracias

Hola, mercedes.

Te hemos redirigido a un hilo en el que varios usuarios cuentan su experiencia con el artículo 28. Aquí encontrarás qué bancos les han dado la hipoteca y qué otros no, así como qué han hecho para esquivar la aplicación de este artículo. 

En cuanto a la pignoración, es algo que dependería totalmente de tu banco. Por ello, nuestro consejo es que contactes con varios para preguntar cuánto tendrías que pignorar. 

Un saludo. 

Gracias Mikel por tu respuesta.

En mi caso domos parte vendedora y quería conocer cuál es la práctica más habitual de los bancos respecto  la parte que dejan en pignoración. 

Si el  100% de la hipoteca, la parte proporcional hasta cumplir los 2 años u otrp porcentaje.

Cumplidos los 2 años lo trasfieren automáticamente a los distintos herederos en su parte de propiedad? 

Si lo conoces y si alguien ha tenido ya la experiencia les agradecería contaran como ha sido.

Muchsd gracias