Hola, Helper_605416515.

Nosotros también entendemos que la limitación del artículo 28 no debería aplicarse en tu caso, dado que, por lo que nos cuentas, existen "herederos forzosos" (el cónyuge de la fallecida y sus hijos). El artículo 28 establece que se exceptúan de la limitación "las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos". 

De todos modos, como tendrás una cita con el registrador, quizás te puedan explicar por qué consideran que la limitación debe seguir inscrita. Si sus explicaciones no te convencen, puedes mandar una consulta al Colegio de Registradores de España para asegurarte. Te dejamos aquí sus vías de contacto. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Buenas, primero muchas gracias por responder.

Lo único que se me ocurre, es que en Cataluña no es el cónyuge heredero forzoso.  

Muchas gracias,

Hola de nuevo. 

Es posible que sea por lo que comentas, aunque seguro que te lo aclararán en tu visita al Registro de la Propiedad. Si no es molestia, te agradeceríamos mucho que compartas en este hilo lo que te cuenten en esa cita, pues así los usuarios que se encuentren en tu misma situación sabrán a qué atenerse. 

Muchas gracias por tu aportación a nuestro foro.

Un saludo. 

Gracias, así lo haré.

saludos y gracias,

Hola, al hilo de este artículo 28, me gustaría que me dijeses en el caso de comprar una vivienda a los herederos, dos sobrinos, y pagar en efectivo el precio de la vivienda, que cláusula debería añadir para que yo no tenga problemas si aparece un heredero legítimo. Cómo protegerme. Algo como que ellos me devolverán el dinero de la vivienda con intereses, los gastos que me haya supuesto las reformas que haya hecho en la vivienda...

Muchas gracias.

Hola, Fernando Fernández Almazán.

Tendrías que firmar un contrato con ellos en el que se establezcan todas las condiciones que comentas (lógicamente, tendríais que llegar a un acuerdo). Con un contrato privado debería ser suficiente, aunque si quieres blindar aun más el texto, podéis pagar a un notario para que os los escriture. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo. 

Buenas tardes, en mi caso me intereso por una propiedad que ponen a la venta, cuando le pido la nota simple me dice la señora que no esta registrada, con lo que hacemos un contrato de arras y con ese dinero van ellos registrando la propiedad, la casa , en fin todo lo necesario... siendo ellos conocedores de que yo iba  a pedir una hipoteca.

Así que después de yo esperar los 9 meses largos en el que se registra todo voy al banco (ing) con la nueva nota simple y me dicen lo de la limitación de dicho articulo y que no lo conceden por ello, acudo al bbva que me dice lo mismo y me dicen los vendedores que como no me dan una hipoteca  a corto plazo ellos no van a seguir esperando y que la ponen a la venta.

La verdad que estoy desesperada porque no hay constancia de que me vayan a pagar el dinero que me he dejado yo en todo este proceso y me parece que es un timo, que culpa tengo yo de que el banco ahora a mi no me de el préstamo por este artículo y que la que salga perdiendo sea yo.

hay algo que pueda hacer, por favor necesito ayuda

Hola, Larioja.

Lamentándolo mucho, si en el contrato de arras no especifica lo contrario y no se formaliza la operación por problemas del comprador, el vendedor estaría en su derecho de no devolver el dinero de la reserva.

De todas formas, si crees que hay alguna irregularidad, podrías consultarlo con un notario y explorar las posibilidades legales.

Mucha suerte.

¡Un saludo!

Hola,

Se nos ha dado el siguiente caso:

- Queremos comprar una casa cuya titularidad es de una señora que falleció en junio con 63 años. Estuvo durante más de 40 años con un señor, su pareja (a día de hoy tiene unos 70 años), pero nunca se casaron (ni tuvieron hijos según nos dice). 

- Ella le deja a él todo en su testamento (le hace heredero universal). En las últimas voluntades eso sigue siendo así, referencia al testamento en cuestión.

- Al acudir al registro de la propiedad, le han puesto la casa a nombre del señor, pero en la nota simple se hace referencia al artículo 28 de la LH.

- No tenemos que pedir hipoteca para la compra, pero nos preocupa mucho que pudiera aparecer algún heredero forzoso, aunque se supone que nunca tuvieron hijos. ¿Sólo alcanzaría el caso a hijos y padres, verdad?. La señora que tenía la propiedad de la casa tiene una hermana, pero entiendo que no tendría derecho esta hermana a nada, verdad?

- Finalmente, el señor nos dice que está muy seguro que no hay ningún hijo de ella por ahí dando vueltas, y que si queremos poner algo en la escritura de compra-venta por lo que en caso de haber algún problema él responda ante posibles reclamaciones, que lo propongamos y se pone. La pregunta es, ¿se pueden incluir este tipo de cosas en la escritura? Es decir, que quede ante notario que todos somos conocedores del artículo 28 LH, pero que el vendedor asume todos los riesgos en el remoto caso de que apareciera algún heredero forzoso y a nosotros nos dejaría indemnes y con la propiedad de nuestra casa. ¿Es legal? ¿Nos protegería más? 

Muchas gracias por adelantado, saludos,

Hola, David. 

Como son varias preguntas, intentaremos resolverlas de una en una: 

1. Los herederos forzosos son los descendientes y ascendientes de la persona fallecida (hijos y padres) y su cónyuge. Por lo tanto, la hermana no tendría derecho a acogerse a ese artículo 28. 

2. Sí, puedes incluir una cláusula de este tipo en la escritura. Ahora bien, no podéis pactar que vosotros os quedéis con la propiedad si aparece un heredero forzoso, pues le estaríais privando de su derecho. Lo que sí podéis hacer es acordar una indemnización en caso de que eso ocurra. 

Un saludo. 

citando a Núria Buenas tardes Miquel, He pedido una hipoteca en Kutxabank para una vivienda que por sorpresa nuestra, al pedir la Nota Simple en el registr...

En referencia a mi consulta, queria explicaros que finalmente ing fue el único banco que quiso firmar la hipoteca con el articulo 28 de la ley hipotecaria. Nuestro caso era que compramos una casa a tres hermanos que habian heredado la viviendo por parte de su madre, con testamento y todo muy bien detallado pero el registro de la propiedad adjuntó este articulo aunque el notario decía que no tenia ningun sentido porque eran hijos y habia un testamento... La cuestion es que varios bancos no quisieron firmar la hipoteca con este articulo de por medio.

ING lo aceptó y consta en la escritura, y el propio notario nos dijo que estuvieramos tranquilos porque en nuestro casa nod eberia haber estado...

gracias por resolvernos dudas.

Hola,

Me encuentro en una situación similar, pero un poco distinta. Quiero comprar una vivienda que pertenecía a una señora que falleció en Marzo 2020. Esta señora, viuda y sin hijos, hizo hace ahora 2 años un pacto sucesorio con su sobrina, de forma que le dejaba el piso en plena propiedad una vez fallecida (post mortem). Esta información es la que aparece en la nota simple del piso. Ahora su sobrina, que es la que vende el piso, tiene que registrar el piso como de su propiedad, pero en el registro nos dicen que a pesar de ser un pacto sucesorio y no un testamento, el piso quedará sujeto al artículo 28 y así constará en la nueva nota simple.

En el caso de pactos sucesorios también se aplica este artículo? Qué opciones existen?

Muchas gracias y un saludo

Hola, laneig.

El artículo 28 se aplica en caso de que se inscriban fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, sin especificar que haya que adquirirlos a través de un testamento. Entendemos, por lo tanto, que también se aplicaría en el caso del piso que quieres adquirir. 

Eso no te impedirá comprar ese piso, pero sí te puede complicar las cosas. Por ejemplo, como ya les ha ocurrido a otros usuarios, es probable que te cueste encontrar a un banco que quiera financiarte la adquisición. Además, durante dos años a contar desde la inscripción de la sobrina, existiría el riesgo de que apareciera un heredero forzoso desconocido que reclamara su herencia, aunque si la anterior propietaria murió sin hijos, es algo bastante improbable.

Un saludo. 

Hola. Estuve leyendo todo el hilo y me pareció muy interesante. Mi caso en cuestión es que mi madre tenía mucha amistad con una mujer que no disponía de hijos ni de marido. Esta mujer hizo heredera y tutora legal a mi madre. Mi falleció el 28 de marzo de este año y está pobre mujer el 2 de abril. En el testamento aparece mi madre como heredera y si ella fallece los herederos seríamos sus hijos. Ya realizamos la escritura de participación y aceptación de la herencia y pagamos el impuesto de sucesiones. Estamos a la espera de que el piso se registre en el registro de la propiedad y mientras esperamos nos surgió un comprador... Nadie nos habló del artículo 28 y pensábamos que una vez realizado la escritura de aceptación de la herencia no tendríamos problemas en vender el piso. Me comentó la Gestoria que está realizando los trámites que estará listo el mes que viene. 

la pregunta del millón es... 

Aparecera la carga del artículo 28 en la nota simple? 

un saludo y gracias de antemano. 

Hola, Juan Perez. 

Como la herencia sería para herederos no forzosos (tu madre en el testamento y vosotros por el fallecimiento de vuestra madre), entendemos que sí se aplicaría el artículo 28 y que, por lo tanto, sí aparecería esa carga en la nota simple. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.

Confirmado ayer pude ver la nota simple y aparece el L.H. 28. solución para vender? Un banco que conceda una hipoteca con dicha carga. Mi comprador hablo con Bankia y si que la conceden pero el dinero que ella pida de hipoteca queda pignorado hasta cumplir los dos años del fallecimiento. Un saludo y gracias!!! 

buenas: 

si se compra una casa con el artículo 28, cuando hay q pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales? Pasados los dos años? La misma pregunta para los gastos del registro

Gracias

Hola, iua31.

Entendemos que sí hay que pagar los gastos asociados a la compraventa como el ITP y los gastos de notaría y registro. De todos modos, es algo que te pueden aclarar en cualquier gestoría. 

Un saludo.

Buenas noches. He señalizado una vivienda el día 5 de este mes con una inmobiliaria en representación de la propiedad. Esta me entrega una nota simple y 10 días después mi banco descubre, al ponerse en contacto con la persona que figura en la nota simple para gestionar la cancelación de la hipoteca que tenía, que ésta ha fallecido. Llaman a la inmobiliaria y les informan de que el piso lo ha heredado una hermana y que no va a haber artículo 28.

Desde entonces contrato un abogado porque todo huele mal y mi banco me advierte de que si lo va a haber y que no me fíe un pelo. Reclamo información de los propietarios a la inmobiliaria y ellos dicen que la propietaria lo está inscribiendo a su nombre y que pronto tendré una nueva nota simple.

Firmo arras el día 25. Sólo me planteo ir adelante si la propiedad acepta la exigencia de mi banco de que el dinero del pago se quede bloqueado en una cuenta hasta que expire el citado artículo.

Pero mi pregunta es la siguiente. Dado que la inmobiliaria me omitió la información del artículo 28 puedo desistir de la operación y exigirles que me devuelvan señal y gastos (tasación+abogado que me he visto a contratar porque me tienen acongojado)?

gracias por anticipado.

Hola, Jorge. 

La hermana no es un heredero forzoso, así que como bien dice tu banco, sí se aplicaría el famoso artículo 28. En cuanto a si puedes exigir la devolución de la señal, entendemos que sí podrías si la inmobiliaria no te dio una información correcta sobre el estado registral de la vivienda. De todos modos, nuestro consejo es que se lo consultes a tu abogado, que sabrá decirte con más exactitud qué argumentos podrías utilizar para tu reclamación. 

Esperamos haberte ayudado. 

Un saludo.