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Existen dos posibilidades para modificar algunas condiciones de tu hipoteca; lo puedes hacer con la entidad que te ha concedido el préstamo - novación de hipoteca - o puedes trasladar la hipoteca a otro banco que te ofrezca mejores condiciones - subrogación de hipoteca-. Aquí explicaremos el primer caso.

La novación se produce cuando tienes una hipoteca con una entidad financiera y quieres hacer cambios en las condiciones del préstamo hipotecario. Las comisiones pueden variar de entidad a entidad.

Estos son los cambios que podemos realizar con la novación:

  • El tipo de interés pactado
  • El índice de referencia utilizado (Euribor, IRPH)
  • Ampliaciones del capital solicitado (por ejemplo, para financiar otros proyectos)
  • Reducciones o ampliaciones en el plazo de amortización

Hacer una novación de la hipoteca implica gastos que pueden variar dependiendo del tipo de modificaciones que queramos hacer al contrato hipotecario. Siempre será más barata que la subrogación. Deberemos pagar por tres conceptos distintos:

  • Comisión del banco: Es negociable con la entidad. Debemos acordar la comisión por novación al negociar las condiciones de la hipoteca, no cuando busquemos modificarlas. Generalmente, la comisión por modificación oscila entre el 0% y el 1% del capital pendiente de pagar.
  • Gastos de tramitación:
  • Notaría: generalmente entre 0.2% y 0.5% del capital pendiente. Varía de acuerdo al valor por el que se hace la novación
  • Registro de la Propiedad: aproximadamente es la mitad que los gastos de notario
  • Gestoría: se negocia, ya que no hay normativa que la regule. No suele superar los 150 euros
  • Tasación: 300 euros aproximadamente (en algunos casos el banco puede tomar la tasación anterior y se reduce este gasto)
  • Pago del IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Sólo en el caso de que la modificación pactada incluya una ampliación del importe de la hipoteca. En este caso, el importe a pagar sería del 0,5% sobre el capital que se está ampliando. Este porcentaje varía sustancialmente por Comunidad Autónoma.

Hay que tener en cuenta que si queremos mejorar alguna condición de la hipoteca el banco nos exigirá algo a cambio, como contratar más productos vinculados . Hay que vigilar que estos productos no encarezcan mucho el coste total de la hipoteca.


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