calcular cláusula suelo

¿Qué es el suelo hipotecario?

La cláusula suelo es un apartado del contrato en el que se fija el interés mínimo que aplicará el banco en el caso de que el diferencial de la hipoteca más el euríbor arroje un tipo inferior al valor establecido. Dicho de otro modo, marca un interés que no descenderá por mucho que bajen los índices de referencia, por lo que su cotización a la baja no tendrán efecto alguno sobre el precio de las mensualidades del préstamo hipotecario.

En 2013, el Tribunal Supremo español determinó que la falta de transparencia con la que fue incluida por muchos bancos resulta abusiva, ya que los prestatarios no fueron informados, en la mayoría de los casos, de lo que suponía tener una cláusula suelo en el contrato. Tras este fallo, las entidades ya no la incorporan en sus nuevos préstamos hipotecarios y muchas de las familias que tuvieron que pagar de más por culpa de la cláusula suelo ahora reclaman que se les devuelva todo ese dinero.

¿Cómo se debería haber informado de la cláusula suelo?

Aquellos hipotecados que en su día firmaron sin saber lo que era el suelo hipotecario fueron víctimas de la poca transparencia de sus bancos, ya que deberían haber sido informados de los efectos de dicha cláusula.

Para que fuera considerado transparente, se tendría que haber informado a los clientes de esta manera:

  • Ofreciendo información en la FIPER y en la oferta vinculante.

  • Comparando diferentes productos financieros del mismo banco que se adecuen al perfil del consumidor de manera que él pueda elegir.

  • Firmando la oferta vinculante al menos 3 días antes de la suscripción de la hipoteca.

  • Realizando una simulación de cómo pasaría a ser la cuota de la hipoteca con dicha cláusula.

  • Informando de manera clara que ese producto encaja con el perfil del cliente.

  • Mencionando la existencia de la cláusula suelo y no enmascarándola bajo otras denominaciones.

Sin embargo, los bancos incumplieron en muchas ocasiones uno o varios de estos puntos, por lo que los afectados por esta cláusula accedieron, sin saberlo, a que se les aplicara un interés mínimo en caso de caída del euríbor.

¿Cómo se detecta la cláusula suelo?

Podemos descubrir si hemos estado pagando de más por culpa de una cláusula suelo revisando el contrato de la hipoteca, es decir, la escritura que el notario nos entregó cuando adquirimos nuestra vivienda (no debemos confundirla con la de la compraventa). En concreto, tenemos que leer el apartado "tipo de interés" o "interés" y comprobar si en algún párrafo aparecen términos como "límites a la aplicación del interés variable" o alguna fórmula parecida.

Los bancos no especifican la cláusula suelo literalmente escrita, si no que vamos a encontrar el término escrito bajo diferentes designaciones:

  • Tipo de interés mínimo
  • Túnel
  • Límite a la variabilidad
  • Limitaciones a la baja del tipo de interés
  • Horquilla de interés
  • Límite a la aplicación del interés variable
  • El tipo de interés pactado no podrá ser superior a X ni inferior a X
  • Acotación mínima

En el caso de que no encontremos alguno de estos términos en nuestra escritura, también podemos averiguar si el banco nos ha estado cobrando de más desde la firma de la hipoteca revisando los recibos de las cuotas. Al tener un interés variable ligado al euríbor, las mensualidades tendrían que haberse abaratado un año tras otro desde 2009, que es cuando este índice empezó a desplomarse. En consecuencia, si el precio de las cuotas sigue siendo el mismo de antes, es probable que se deba a la existencia de una cláusula suelo en el contrato.

En el caso de que no dispongamos del contrato hipotecario sino que sólo dispongamos de las escrituras de la casa, tendremos que solicitar el documento a nuestro banco o al notario donde firmamos. El precio del contrato de la hipoteca puede variar dependiendo de las páginas que contenga.

Calcular la cláusula suelo nos ayudará a poder reclamar

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea determinó, en diciembre de 2016, que los bancos que aplicaron el suelo hipotecario de forma abusiva deben devolver todo lo cobrado de más a los clientes afectados desde el momento en el que se empezó a aplicar el interés mínimo. Esta sentencia obligó al Supremo a corregir su postura, pues este organismo había establecido anteriormente que los consumidores solo podían recuperar lo pagado desde mayo desde 2013.

Por lo tanto, si hemos detectado que en nuestro contrato existe la cláusula suelo y queremos que el banco nos devuelva el dinero cobrado de más podemos calcular el importe con la siguiente calculadora.

¿Cómo puedo reclamar el suelo?

Como es lógico, si queremos calcular la cláusula suelo es porque sospechamos que el banco nos ha cobrado más intereses de la cuenta con esta práctica abusiva. Por ello, tras averiguar cuánto dinero nos debe nuestra entidad, podemos interponer una reclamación para exigir que se nos devuelva  hasta el último céntimo. Este es el procedimiento que podemos seguir para recuperar lo abonado tanto por la vía extrajudicial como por la judicial:

  1. Si preferimos no acudir a juicio desde el principio, podemos enviar nuestra reclamación al servicio de atención al cliente del banco. De este modo, se dará inicio a la vía extrajudicial establecida por decreto a principios de este año.

  2. El banco debe respondernos en un máximo de tres meses y, en caso de que acepte nuestra solicitud, tiene que calcular cuánto nos cobró de más y ofrecernos esa cantidad. Paralelamente, puede hacernos otra oferta de devolución alternativa.

  3. Si no obtenemos respuesta o su oferta nos parece insuficiente, siempre nos queda la opción de interponer una denuncia en los juzgados especializados. En caso de que ganemos, las costas judiciales las tendrá que pagar el banco, pero si perdemos, correrán por nuestra cuenta.

Si quieres reclamar por otras cuestiones, en la siguiente guía gratuita te explicamos cuáles son los pasos que tienes que seguir:

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¿Estás descontento con tu banco?

Aunque el banco nos haya suprimido la cláusula suelo y nos haya devuelto todo el dinero, es posible que estemos descontentos y que prefiramos no seguir siendo sus clientes. En estos casos, realizar una subrogación puede ser un buen modo de trasladarnos a otra entidad. Desde HelpMyCash.com hemos elaborado una completa guía gratuita en la que explicamos cómo podemos cambiar nuestro préstamo de banco paso a paso: 

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Mejores hipotecas para subrogación

Con la subrogación de hipoteca, aparte de dejar de pagar por la cláusula suelo también podemos aprovechar para eliminar algún seguro y ahorrarnos un dinero. Puedes utilizar la calculadora de hipoteca para saber el importe completo que pagarías; y hacer las cuentas de manera online y gratuita, contando con comisiones y seguros.

Aquellos que estén pensando en adquirir una casa mediante una hipoteca les va a resultar muy útil esta herramienta para calcular los gastos de compra de vivienda para poder determinar cuánta financiación necesitan o qué precio de vivienda deben buscar.

Actualización 18/01/2017: un Real Decreto permitirá la devolución de la cláusula suelo sin ir a juicio

El Partido Popular y el PSOE han acordado poner en marcha un mecanismo que permita que las entidades y los afectados por las cláusulas suelo resuelvan los casos mediante la vía extrajudicial. Así, se pretende que la restitución del daño que estas cláusulas han provocado a los clientes, se resuelva de manera rápida y eficaz, dado que se da un plazo máximo de tres meses desde que se abre el expediente para llegar a un acuerdo.

Las claves de este mecanismo, que se espera sea aprobado como Real Decreto el próximo viernes, serán las siguientes:

  • Los bancos están obligados a comunicar a sus clientes la puesta en marcha de este mecanismo
  • El consumidor no está obligado a aceptar la oferta que le proponga el banco
  • Este proceso no tendrá ningún coste para el cliente
  • Los afectados pueden recuperar su dinero en un máximo de 3 meses
  • Las entidades deberán proponer en primer lugar una oferta en metálico y después, si quieren, otras posibilidades.
  • Si el cliente no está de acuerdo con el trato, puede ir a los tribunales.
  • Si la disputa termina trascendiendo a juicio, será el cliente el que abone las costas del juicio si el banco es condenado a pagar menos dinero que el que ya había propuesto antes de llegar al tribunal.

Por este motivo, ahora más que nunca es vital conocer a cuánto aumenta la devolución por cláusula suelo.

Actualización 21/12/2016: el TJUE sentencia la retroactividad total en la devolución

El TJUE dictamina en sentencia firme que la retroactividad parcial de las cláusulas suelo es incompatible con el derecho de la Unión Europea, por lo tanto dictamina que los afectados por suelo deberán cobrar todo lo que han pagado de más por las cláusulas suelo.

Sobre esta página

Para qué sirve esta página: aquí ofrecemos una herramienta con la que nuestros usuarios pueden calcular cuánto dinero han pagado de más por culpa del suelo hipotecario y cuánto debe devolverles el banco.

Fuente: la información sobre cláusulas suelo es recogida a través de los diferentes organismos gubernamentales y de justicia, así como a través de los diferentes medios de comunicación. El marco legal es obtenido del Banco de España y de los diferentes precedentes judiciales.

Metodología: para conseguir ofrecerte un instrumento para calcular la cláusula suelo, hemos desarrollado una herramienta que recoge diferentes variables, que aúnan los cálculos correspondientes utilizados por las entidades para calcular la cuota, a los que se les aplica la diferencia, sin dicha cláusula.

Sobre HelpMyCash.com: somos un comparador bancario online, cuya plantilla se forma por especialistas en la investigación financiera. En este sitio web puedes comparar distintos tipos de productos financieros, tanto de finanzas personales como de economía del hogar. Nuestro objetivo es ofrecer una información fiable y de calidad que te permita tomar las mejores decisiones.

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Temas recientes del foro

Ragnar
Ayuda, concesión hipoteca viable? @Ragnar - hace 4 días
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Hola, vamos a solicitar una hipoteca en un mes, sería para obra nueva y nos gustaría ver si veis viable que la concedan. El valor de la vivienda es de 214000 y lo que queremos pedir es 160000, nuestros datos son pareja con un hijo pequeño, yo fijo con ingresos 1950 netos mes 10 años de antigüedad. Además tengo algunos ingresos variables más en incentivos. Mi pareja está en paro ahora pero firmará contrato indefinido en 2 semanas,con nómina 1500x14 netos, lo que pasa que estaría en periodo de prueba cuando se solicite, ya que acabaría de firmar el contrato, no tendría si quiera ni una nómina aún.No sé cuánto puede penalizar esto último, ¿creéis que tendremos problemas?Gracias
Crisgb13
Hipoteca para pagar deuda @Crisgb13 - hace 1 semana
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Hola. Tengo una situación un tanto especial que os expongo.Estoy valorando la opción de comprarle la casa a mis padres, mas una segunda vivienda que tienen. Actualmente tiene 2 hipotecas, una por 75.000 y otra por 47.000. Con unas letras de 580€ y 290€ mensuales. A mayores las viviendas tiene una deuda de 87.000€.Actualmente estoy pagando yo con mi sueldo las hipotecas. Soy autónomo societario, cobro 1200€. Las viviendas tienen una tasación bastante superior al importe que necesito, unos 210.000 para cancelar las hipotecas y deuda. La empresa de la que soy socio al 50% junto a mi madre, tuvo un balance de 9.000€ de beneficio al cierre del 2017 y según marcha del 2018 podríamos superar ese beneficio sin problema.La pregunta sería si alguna entidad podría financiarme con una hipoteca el 100% del importe, he leído sobre las hipotecas de doble garantía y al tener dos inmuebles, creo que sería una buena opción. En uno o dos años tendría un usufructo de 50.000€ sobre la producción de un terreno, que usaría para reducir años de la hipoteca.
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Hola wenas se que esta muy mal el asunto y yo lo tengo mal estoy cobrando el mes que menos cobro 1.200€ , 1.300€ Y de normal suelo cobrar 1.400 tengo algunos gastos y pago de alquiler 400€ y estoy en este piso 3años y me da miedo meterme en una hipoteca pero veo por lo menos yo pienso aora asi que aunque este mal el asunto de trabajo y etc 400€ al mes y estoy aki 3años y siempre viviendo de alquiler en una casa que alfinal no sera mia yo trabajo cobrando loq e dixo al principo y mi mujer unos 600€ o 700€ y en mi empresa los trabajadore yo incluido no estamos agusto y muxos trabajadores se estan yendo y no esta muy bien la cosa para algunos para otros si... y se van y se quieren ir desde los que yevan trabajado 1año asta los que an trabajado 30años. Mi pregunta es con mi situacion y el sueldo mio y de mi mujer me podria permitir una hipoteca y si pudiera de que valor maximo tendria que buscar?eso si sin nada ahorrado un saludo

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