En el primer trimestre de 2018 se registraron un total de 29.108 de demandas de divorcio o separación, un 8,2 % menos que un año antes. Así se desprende del último informe hecho público por el Consejo General del Poder Judicial, donde destaca la baja de las separaciones de mutuo acuerdo, que con 864 demandas han descendido un 17 % respecto a los tres primeros meses de 2017. ¿Pero qué pasa cuando la pareja que se separa tiene una casa y un préstamo hipotecario en común? A continuación, resolvemos todas las dudas al respecto y detallamos el proceso que hay que seguir para divorciarse de la hipoteca.

Extinción de condominio: la vía para eliminar a uno de los propietarios

Lo primero que cabe distinguir es entre la propiedad del inmueble y la titularidad del préstamo hipotecario, aunque normalmente, en el caso de los matrimonios, ambos cónyuges son a la vez propietarios y titulares.

Así pues, si queremos que uno de los dos deje de ser propietario y la casa quede solo a nombre del otro, hay que hacer lo que se conoce como extinción de condominio. Se trata de una operación mediante la cual uno de los implicados le cede al otro su parte de la vivienda a cambio de una contraprestación.

Si la casa está a nombre de los dos a partes iguales, la contraprestación corresponderá al 50 % del valor actual de la vivienda. Eso sí, si hay una hipoteca vigente, habrá que restar a ese 50 % la mitad del préstamo hipotecario que reste por pagar. Es decir, si la vivienda vale 200.000 euros pero aún queda sobre ella un crédito hipotecario de 100.000 euros, quien se queda con la casa debe pagarle al otro 50.000 euros.

Cualquier otro acuerdo económico implicará un exceso de adjudicación, que se debe tributar por IRPF. Además, si no hay una contraprestación, se puede considerar como una donación encubierta y deberemos rendir cuentas a Hacienda. Además, cabe señalar que esta operación conlleva una serie de costes de tasación, notaría, registro, gestoría e impuestos, ya que se debe pagar IAJD sobre la parte vendida y, en algunos casos, también plusvalía municipal.

Eliminar a un titular del préstamo hipotecario, el siguiente paso

Como hemos dicho, además de eliminar a uno de los propietarios, deberemos negociar con el banco una novación para que lo quite como titular del crédito hipotecario. Esta operación no siempre es sencilla, ya que para la entidad, implica perder una de las garantías de pago.

Por ello es posible que nuestro banco nos pida otro titular o garantías extras, como puede ser un aval. Además, también podrá modificarnos otras condiciones como el interés de la hipoteca, las comisiones o la vinculación.

Por último cabe destacar que esta operación también tiene un coste puesto que hay que asumir los gastos de notaría, gestoría y registro, además de la comisión por novación, en caso de tenerla.

¿Y si el banco no acepta la novación de la hipoteca?

Como hemos dicho, el banco no está obligado a aceptar ningún tipo de modificación del contrato del préstamo hipotecario, ni siquiera a causa de un divorcio, dado que reduce sus garantías de recuperar el dinero prestado.

Si los intentos por negociar la novación con nuestro banco no dan resultado, siempre podremos llevarnos nuestra hipoteca a otra entidad mediante una subrogación. Eso sí, cabe recordar que la subrogación no permite cambiar a los titulares, por lo que una vez estemos en el nuevo banco deberíamos hacer las pertinentes modificaciones en el contrato, asumiendo el coste de las dos operaciones.

Otra opción es pedir una nueva hipoteca y cancelar la actual, aunque los gastos se dispararán. Si esta es nuestra vía para eliminar definitivamente a nuestra expareja del contrato del crédito hipotecario, es recomendable consultar cuáles son las mejores ofertas del mercado y compararlas.


Autor: Elena Gómez


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