Todas las miradas están puestas sobre el Tribunal Supremo que, en apenas una semana, tendrá que posicionarse sobre quién debe pagar el IAJD de los gastos de hipoteca. Una decisión que, sin duda, afectará no solo a los 8 millones de personas que ya tienen una hipoteca, sino que también definirá el futuro de los préstamos hipotecarios que se firmen a partir de este momento. Qué decidirán los 31 magistrados que conforman el pleno es una incógnita, pero a continuación analizamos algunas de las opciones más probables.

 Que pague el banco: la opción más esperada, ¿y la más conveniente?

La reclamación de clientes y asociaciones de usuarios es clara: que sea el banco quien pague el IAJD de los gastos de hipoteca. Este es uno de los posibles fallos que puede adoptar el pleno del Supremo, que además podría decidir que el pago fuera o no retroactivo. Sin embargo, no tiene por qué ser especialmente conveniente para los futuros hipotecados.

Y es que si la banca tiene que pagar el impuesto de los gastos de constitución de hipoteca, lo más probable es que revierta este coste en el precio de sus préstamos hipotecarios, bien incrementando la comisión de apertura o el interés, algo que podría acabar costando mucho a los clientes. De hecho, esta misma semana ya hemos visto como algunas entidades encarecían sus hipotecas fijas.

Pongamos un ejemplo con una hipoteca de 150.000 euros a 30 años firmada en Cataluña, donde el IAJD es del 1,5%. Consideraremos que el euríbor se mantiene estable al 1% y que la responsabilidad hipotecaria (sobre la que se calcula el impuesto) es del 115%, por lo que esta partida supondría un coste de 2.587,5 euros.

Si un cliente firmara esta hipoteca con condiciones como las de hasta ahora, por ejemplo a euríbor más 0,90%, al pasar los 30 años habría pagado 46.905 euros en intereses. Si tuviera que pagar al IAJD de los gastos de hipoteca supondría un desembolso de 49.492,5 euros.

Ahora bien, si la banca carga con el impuesto de los gastos de escritura de la hipoteca pero sube el diferencial hasta el 1%, los intereses a lo largo de los 30 años subirían hasta los 49.595 euros. O sea, que con una pequeña subida en el diferencial el hipotecado ya pagaría más aunque no tuviera que asumir el IAJD.

Que el IAJD de los gastos de hipoteca lo siga pagando el cliente

La segunda opción es que el Tribunal Supremo dé marcha atrás a sus últimas sentencias y dictamine que el cliente es el sujeto pasivo de la operación, es decir, el principal interesado. Esto supondría un duro golpe para aquellos hipotecados que ya firmaron sus préstamos hipotecarios y que verán como no pueden reclamar lo pagado en este concepto, pero un seguimiento a la doctrina seguida por el Alto Tribunal durante muchos años.

Sin ir más lejos, esa fue la postura adoptada por el Tribunal Supremo el pasado mes de febrero. Sin embargo también cabe recordar que hubo algunos jueces de instancias inferiores que defendieron que cargar todos los gastos de hipoteca al cliente era una cláusula abusiva y por lo tanto nula, por lo que desoyendo al Supremo, obligaron a la banca a devolver el impuesto (junto al resto de gastos) al cliente.

De hecho, si el Alto Tribunal adopta esta postura no sería sorprendente que, tarde o temprano, el caso llegara a la mesa del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Aunque de hecho podría ser el propio Supremo quién acelerara el trámite elevando una cuestión prejudicial. Si lo hiciera, habrá que esperar a ver qué establece que se haga con las nuevas hipotecas hasta que se resuelva el caso en Europa.

El contrato es entre las dos partes, el impuesto también

La última posición que podría adoptar el Tribunal Supremo es decidir que, dado que ambas partes intervienen en la redacción del contrato hipotecario, el impuesto de los gastos de escritura de hipoteca corra a cargo de cliente y de banco.

Si opta por esta vía deberá determinar si la división del impuesto se hace a partes iguales o si, por el contrario, los porcentajes que debe asumir cada parte son distintos, además de decidir si la medida es o no retroactiva.


Autor: Elena Gómez


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(2) Comentarios

  1. Sara

    Mi hipoteca empezó 1996 y terminó en 2011 , quisiera saber si a mi también me pertenece que me devuelvan algún dinero , gracias.

    • HelpMyCash

      Hola, Sara.
      Pues lo cierto es que hay dos corrientes judiciales sobre el plazo para reclamar la devolución de los gastos de hipoteca si no se repartieron entre el banco y el cliente.
      La primera considera que, como se trata de una cláusula abusiva es nula por defecto y por lo tanto se puede reclamar siempre.
      Sin embargo, hay otra corriente judicial que señala que solo se pueden reclamar si se firmó la hipoteca 4 años antes o 4 después del fallo del Supremo en que se declaraban abusivos (el 23 de diciembre de 2015) o si se canceló 4 años antes de dicho fallo.
      En tu caso te recomendamos que esperes al fallo del Supremo y que, si no se aclaran los plazos, consultes en una asociación de consumidores o a algún abogado especializado cuál es la tendencia judicial seguida en tu zona.
      Un saludo.

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