conoce aspectos de la nueva ley hipotecaria

Una de los peores sueños de un hipotecado es tener problemas económicos y no poder pagar la cuota. En esas circunstancias, aparece el fantasma del desahucio. Por eso, muchos clientes se preguntan si la futura ley hipotecaria, que entrará en vigor en menos de un mes, modificará la ejecución hipotecaria para proteger más al cliente. Pues bien, una de las principales novedades será la ampliación del plazo máximo de impago de cuotas antes de producirse el vencimiento anticipado, uno de los pasos de la ejecución hipotecaria. ¿Es este el único cambio? ¿Y qué podemos hacer para seguir pagando la cuota en caso de tener problemas económicos?

Ampliación de plazo de vencimiento anticipado con la futura ley hipotecaria

La gran novedad de la futura ley es la ampliación de los plazos para aplicar el vencimiento anticipado. Es decir, se busca la protección del cliente dándole más margen ante el banco antes de que ejecute esta cláusula. Según las medidas aprobadas en el Parlamento, el banco sólo podrá aplicarla en las siguientes situaciones:

  • Los titulares no han pagado 12 mensualidades en la primera mitad del plazo del préstamo hipotecario o el 3% del capital concedido que está impagado.
  • Impago de 15 cuotas en la segunda mitad del período de la hipoteca o el 7% del capital del préstamo por pagar.
  • La nueva reglamentación tendrá retroactividad.

El vencimiento anticipado causó mucha polémica porque se dieron muchos casos en que los bancos aplicaban esta cláusula a los hipotecados con una sola cuota impagada. En marzo de 2019, el El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) consideró que la ejecución de esta cláusula por el impago de una mensualidad era abusivo, pero aceptó que la banca sustituyera esta cláusula por otra con un límite de tres cuotas sin pagar. Tres meses, este es el plazo actual en el marco legal y que con la nueva ley se cuadruplicará.

Por otro lado, la nueva ley especifica que el hipotecado tiene un plazo de un mes para ponerse al día y liquidar los impagos pendientes.

¿Habrá más modificaciones en el proceso de ejecución hipotecaria?

No se contemplan más cambios en el procedimiento con la futura ley hipotecaria. A excepción del vencimiento anticipado, el resto de tramitaciones se mantendrán. Recordemos cuales son los pasos:

  • Aviso de impago de 15 días después de la primera falta. Posteriormente el banco nos enviaría una notificación con el aviso de la cuota pendiente.
  • Entrada en la lista de morosos cinco meses después de impagos.
  • El banco presentará una demanda judicial y ejecutará la cláusula de vencimiento anticipado cuando proceda.
  • Notificación de las cargas que hay sobre el inmueble ante el Registro de la Propiedad.
  • Convocatoria de la subasta (día, lugar y hora) y celebración de la misma para adjudicar la vivienda
  • Desahucio de los anteriores propietarios ante una comisión judicial.

Si el precio del inmueble después de la subasta es inferior a la deuda pendiente, el deudor tendría que cubrir con sus bienes presentes y futuros hasta solventar la cantidad pendiente.

Podemos buscar soluciones antes de llegar a la ejecución

El proceso de ejecución es el último paso antes de perder el domicilio. Antes de llegar a esa situación límite, debemos negociar con el banco para ganar tiempo y buscar soluciones para seguir pagando la hipoteca. Existen varias soluciones:

  • Podemos negociar una carencia de hipoteca, es decir, dejar de pagar una temporada las cuotas o solo cubrir los intereses.
  • Ampliación del plazo para reducir la cuota mensual.
  • Si tenemos otras deudas, podemos negociar una reunificación para juuntarlas y pagar una cuota más baja.

Si no hay una solución con el banco, es recomendable vender la casa para solventar los impagos. Hay que tener en cuenta que podemos obtener más dinero traspasándola a tiempo, porque en caso de ejecución y subasta, el precio del inmueble sería menor y, por lo tanto, el riesgo de seguir teniendo deudas sería más alto.

Asimismo, hay que tener en cuenta que los bancos españoles están adheridos al Código de Buenas Prácticas y podemos pedir una quita, una reestructuración de la deuda o acogerse a una dación en pago; es decir, entregar la vivienda para eliminar la deuda.


Autor: Julio Martinez


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(4) Comentarios

  1. Gorka

    A mis padres les dijo un juez que tenían cláusulas abusivas. Después de intentar negociar dicen que no negocian. Como pido una reclamacion

    • HelpMyCash

      Hola, Gorka.

      Si la negociación ha fracasado, el siguiente paso es la vía judicial. Para interponer la denuncia tus padres pueden acudir a un despacho de abogados o a los servicios jurídicos de una asociación de consumidores.

      Un saludo.

  2. Isabel Estévez Vázquez

    Pregunta.
    Si pido una hipoteca sobre mi casa totalmente libre de cargas y veo que no puedo hacer frente a las cuotas en un determinado momento, podría vender la vivienda a pesar de estar hipotecada y pagar al banco? La vivienda vale mucho más que el dinero que quiero pedir.
    Gracias.

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