En general, cuando nos planteamos financiar la adquisición de una vivienda, nos fijamos sobre todo en qué cuotas mensuales tendremos que pagar. No obstante, existen otros muchos gastos asociados a este tipo de operaciones: el precio de los servicios adicionales, el de las comisiones, el de las costas de escrituración… Por ello, y para que no nos sorprenda ningún gasto inesperado, a continuación explicamos cómo hay que calcular una hipoteca y lo ilustramos con un ejemplo práctico.

Hay que simular las cuotas del préstamo hipotecario

Empezaremos con lo más simple: las cuotas mensuales del crédito hipotecario que nos interesa. Si el interés es fijo, su importe será el mismo siempre, mientras que si es variable, es aconsejable simular las mensualidades en distintos escenarios (con un euríbor al 1%, al 2%, al 3%…) para ver cuánto nos costarían en cada caso. Los cálculos podemos hacerlos con la siguiente herramienta gratuita:

Al calcular las cuotas de nuestra futura hipoteca, además, tenemos que comprobar que su coste no supere el 35% de nuestros ingresos mensuales netos. Ese es el porcentaje máximo que hay que dedicar, según la mayoría de los expertos en educación financiera, al pago del conjunto de los créditos que tengamos.

Ejemplo: cuánto costarían las cuotas de la Hipoteca Fija de Coinc

Las cuotas dependen, básicamente, de tres aspectos: el importe del préstamo, el plazo de reembolso y el interés aplicado. Por lo tanto, pueden ser mayores o menores según el banco al que acudamos, el dinero que necesitemos y lo que tardemos en devolverlo. Veamos, por ejemplo, cuánto nos costarían las mensualidades de la Hipoteca Fija de Coinc si le pidiéramos 150.000 euros:

  • A 10 años: 346€/mes (interés del 1,50%)
  • A 20 años: 737,00€/mes (interés del 1,69%)
  • A 30 años: 538,82€/mes (interés del 1,79%)

También se deben calcular los otros gastos de la hipoteca

Pero las mensualidades no son lo único que hay que tener presente al simular un préstamo hipotecario. Como hemos comentado, estos productos incluyen otros gastos que también encarecen su precio final, así que deberemos incluirlos en el cálculo. Veamos cuáles son:

  • La comisión de apertura
  • El precio de los productos combinados o vinculados
    • Las primas de los seguros
    • Las comisiones de emisión o mantenimiento de las tarjetas
    • Las comisiones asociadas a productos de inversión (planes de pensiones, fondos, etc.)
  • Los gastos de constitución y de compraventa

La mayoría de estas costas dependen de las condiciones de la hipoteca que contratemos. La única excepción son las de constitución y de compraventa, que incluyen los impuestos sobre la adquisición, la tasación, etc. En conjunto, el precio de estos gastos equivale al 10% del valor del inmueble.

Ejemplo: coste total de la Hipoteca Fija de Coinc

Ya hemos visto la teoría, pero ¿cuánto nos puede costar todo esto en la práctica? Vamos a calcular el precio completo de la Hipoteca Fija de Coinc para comprobarlo, bajo la hipótesis de que solicitamos 150.000 euros a devolver en 30 años:

  • Total pagado en cuotas: 538,82€/mes X 12 meses X 30 años = 193.971,61€
  • Comisión de apertura: 0% X 150.000€ = 0€
  • Precio de los productos combinados o vinculados:
    • Prima del seguro de daños (se puede contratar con cualquier compañía): 343,97€/año X 30 años = 10.319,10€
  • TOTAL A DEVOLVER: 204.290,71€
  • Gastos de constitución y compraventa: 10% X 150.000€ = 15.000€
  • TOTAL OPERACIÓN: 219.290,71€

Conocer el valor total de la operación nos vendrá bien no solo para saber cuánto pagaremos, sino también para comparar ese precio con el de otras hipotecas y saber si hay otras ofertas más baratas en el mercado. En la siguiente guía gratuita encontraremos un formulario con el que podemos comparar fácilmente el coste de diversos préstamos hipotecarios:


Autor: Miquel Riera


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