¿Cómo ahorrar en la cancelación de la hipoteca?

  • A. Portolés
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  • 16 de julio 2015
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  • Hipotecas
Tema del artículo: Cancelar hipoteca
tabla euribor y tipos interes

Cuando nos conceden una hipoteca parece muy lejano el día en que terminaremos de amortizar la deuda. Sin embargo esa fecha por fortuna acaba llegando, pero puede que por desconocimiento nos encontremos con la sorpresa de tener que afrontar un pago más: la cancelación de la hipoteca. 

Cancelar hipoteca: 3 opciones

Llegados a este punto,  tenemos 3 opciones:

  • No pagar más. Ya que el Registro la cancelará dentro de 20 años sin ningún coste. Pero si la hipoteca no se cancela, todo ese tiempo constará que hay una hipoteca vigente, por lo que la posibilidad de obtener nuevos préstamos o créditos se verá mermada.
  • Que el banco se ocupe de las gestiones. El banco a su vez contratará a una gestoría, y nos va a exigir un fondo de provisiones para realizar las gestiones, alrededor de 200 €.
  • Realizar nosotros mismos las gestiones. Si tenemos un poco de tiempo y nos viene bien ahorrar ese dinero, podremos acudir a los diferentes lugares correspondientes y hacer las gestiones necesarias.

Pasos a seguir para ahorrar en la cancelación de la hipoteca

  1. Pagar la comisión de cancelación si la hubiera. Miraremos en nuestro contrato si al firmar la hipoteca, el banco incluyó comisión por cancelación. Si la tenemos, debemos pagarla. Posteriormente hay que solicitar al banco que expida el «certificado de deuda cero».
  2. Ir a la notaría con el certificado. Se puede acudir a cualquier notario, no hace falta que sea el mismo donde se suscribió la hipoteca. Desde el 11 de mayo de 2012 y mediante el Real Decreto-ley 18/2012, los honorarios de los notarios han subido y son de 90 € como mínimo.
  3. Posteriormente tendremos que pasarnos por Hacienda. El siguiente paso es solicitar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en una delegación de Hacienda de nuestra comunidad autónoma. La cancelación está sujeta a este impuesto, pero está exento de pago. Por lo tanto no nos generará ningún coste.
  4. Recoger la escritura del notario. Volveremos al notario para recoger y pagar la escritura una vez haya sido firmada por el apoderado de nuestra entidad financiera. Este proceso puede tardar unos días.
  5. Hacer efectiva la cancelación en el Registro de la Propiedad. Debemos entregar la copia del impuesto, los papeles del banco y las escrituras notariales. En un plazo de más de 15 días, el Registro avisa para pasar a retirar los documentos y liquidar la minuta. Los aranceles registrales ascienden al  como mínimo a 24 euros, pero depende del valor de la hipoteca.

¿Cancelar la hipoteca es la mejor opción si no estamos conformes con nuestro préstamo hipotecario?

La hipoteca también se extingue por otras causas, como por ejemplo si no estamos de acuerdo con las condiciones que tiene nuestro préstamo hipotecario. Sin embargo en este caso la cancelación tiene otras alternativas más económicas como la novación y la subrogación.

1. Novación de Hipoteca

Si no estamos conformes con el interés que estamos pagando por nuestra hipoteca, o creemos que existe alguna cláusula abusiva en nuestro contrato, como la cláusula suelo, podemos plantear a nuestro banco una novación de hipoteca.

Estos son los cambios que podemos realizar con la novación:

  • El tipo de interés. 
  • El índice de referencia. Por ejemplo intentar pasar de IRPH a Euríbor, que es un índice que cotiza más bajo y menos conflictivo.
  • Ampliación de capital. 
  • Ampliación de plazo.
  • Añadir titulares al préstamo hipotecario. 
  • Elimnar cláusulas abusivas. 

 2. Subrogación de hipoteca

Si nuestro banco no acepta modificar las condiciones de nuestro contrato, podemos subrogar la hipoteca a otra entidad. Suele ser una gestión un poco más cara que la novación, pero más barata que la cancelación.

La subrogación de hipoteca nos permitirá modificar y mejorar tres cosas:

  • El tipo de interés
  • Comisiones y productos vinculados
  • Cláusulas abusivas

Para cambiar la hipoteca de banco no necesitamos pedir permiso a nuestra entidad, pero debemos tener en cuenta que los otros bancos no nos aceptarán si no llevamos al menos de 3 años pagando nuestra hipoteca actual, incluso hay bancos que exigen más de 5 años.

¿Aún no tienes la guía sobre cómo subrogar una hipoteca?, descárgala gratis haciendo click en este botón.

 

 

 

 

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Autor: A. Portolés


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