Muchas de las hipotecas firmadas durante los años de burbuja inmobiliaria tienen en sus contratos no solo el interés variable a pagar (Euribor + diferencial) sino también la famosa cláusula suelo. Esta cláusula, perdida entre las 50 páginas del documento, obliga a los hipotecados a pagar un interés mínimo de entre el 2,50% y el 5,50%, de manera que:

  • Cuando Euribor + diferencial es inferior al suelo, se aplica el suelo
  • Cuando Euribor + diferencial es superior al suelo, se aplica Euribor + diferencial

Así, pase lo que pase con el Euribor, el banco siempre cobra el interés más alto.

Cuando estas hipotecas fueron contratadas, el Euribor estaba en máximos históricos (llegó a alcanzar el 5,39% en julio de 2008) pero, cuando en 2009 el índice empezó a caer hasta valores inferiores al 2% (1,23% en noviembre 2009), barrera que todavía no ha superado, los afectados se dieron cuenta de que estaban perdiendo mucho dinero.

¿Cuánto dinero perdieron los españoles con la cláusula suelo?

Veamos algunas hipotecas con ‘suelo’ vigentes en el mercado, tomando como ejemplo una hipoteca de 150.000 euros a 30 años abierta en enero de 2007 para todas ellas.

Hipoteca Bonificada Joven Banc Sabadell

  • Interés variable: 12 meses al 3,00% y resto a Euribor + 0,90%
  • INTERÉS SUELO: 3,00%
  • Cuota con suelo / sin suelo: 632 € / 416 €
  • Total pagado desde 2007 con suelo / sin suelo: 37.613 € / 34.042 €
  • Diferencia total: 3.572 €

Hipoteca CAI Punto Joven

  • Interés variable: 24 meses al 2,95% y resto a Euribor + 0,45%
  • INTERÉS SUELO: 2,95%
  • Cuota con suelo / sin suelo: 628 € / 416 € (durante todo 2007)
  • Total pagado desde 2007 con suelo / sin suelo: 34.397 € / 27.870 €
  • Diferencia total: 6.527 €

HipotecaNet de Caja España

  • Interés variable: Euribor + 0,35%
  • INTERÉS SUELO: 2,50%
  • Cuota con suelo / sin suelo: 592 € / 524 € (enero  2010)
  • Total pagado desde 2007 con suelo / sin suelo: 36.570 € / 35.560 €
  • Diferencia total: 1.010 €

Cambio de hipoteca de Banco Popular

  • Interés variable: Euribor + 1,05%
  • INTERÉS SUELO: La entidad habla de un 3% pero haremos los cálculos con un 5,30%, que es el suelo que aplicaron a un usuario de nuestro foro en esta entidad.
  • Cuota con suelo / sin suelo: 832 € / 576 €
  • Total pagado desde 2007 con suelo / sin suelo: 43.929 € / 38.678 €
  • Diferencia total: 5.251 €

Conclusiones

  • Una hipoteca con suelo abierta en 2007 puede haber hecho ganar a los bancos entre 1.000 y 5.000 euros más en cada contrato.
  • Esta cláusula abusiva redujo la capacidad adquisitiva mensual de los afectados entre 50 y 300 euros.
  • Ni siquiera las hipotecas joven o las de subrogación están libres del interés mínimo.
  • En la actualidad se están ganando algunos casos contra los bancos que impusieron suelos (ver la sentencia anti-suelo de BBVA, Caixa Galicia y Cajamar) que ya no podrán incluir más la cláusula en sus contratos, pero el principio del cambio llega en un momento que el Euribor ya ronda el 2,00% y los diferenciales están sobre el 1,00%, por lo que, al menos de cara al corto-medio plazo, un cambio ahora no sería tan relevante como lo hubiera sido con el Euribor al 1,23% de noviembre de 2009.
  • Las cláusulas suelo siguen siendo legales en nuestro país, y la única forma de que los afectados recuperen el dinero que han pagado de más es a través de una sentencia judicial que ordene la devolución. Asociaciones como Ausbanc o ADICAE son una buena opción alternativa a presentar una demanda individual, ya que son ellas las que hasta ahora han conseguido los mayores logros.
  • Muchos bancos ofrecen actualmente hipotecas sin suelo, a un interés razonable. Entre las hipotecas más baratas de abril 2011, aún podemos encontrar diferenciales por debajo el 0,50% libres de ‘suelo’.  Aún así, antes de firmar una hipoteca, es imprescindible preguntar siempre por esta cuestión, ya que en muchas ocasiones la cláusula suelo no es explicada por el comercial del banco ni se encuentra en la misma página del contrato que el interés variable.

¿Necesitas más información sobre cláusula suelo o tu caso particular? Envíanos tus preguntas a nuestro Foro de hipotecas o comparte tus dudas en nuestra comunidad Facebook ¿Por qué pagar de más por tu hipoteca? Te esperamos con una respuesta a tu medida.

 

 

 

 

 

 

·Interés variable: Euribor + 0,35%

·INTERÉS SUELO: 2,50%

·Cuota con suelo / sin suelo: 592 € / 524 € (enero 2010)

·Total pagado desde 2007 con suelo / sin suelo: 36.570 € / 35.560 €

·Diferencia total: 1.010 €


Autor: A. Portolés


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