4 Factores claves para encontrar una buena hipoteca

  • A. Portolés
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  • 20 de julio 2015
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  • Hipotecas
hipotecas online

Las Hipotecas y sus condiciones son buenas o malas dependiendo del perfil del contratante. Por ejemplo a un joven de 30 años y mileurista, le favorecerá una hipoteca a largo plazo para que la cuota mensual sea más reducida. Sin embargo a alguien de mediana edad y con recursos económicos suficientes, le interesará acortar el plazo lo máximo posible para no pagar demás por los intereses.

La hipoteca perfecta no existe porque el banco tiene que obtener beneficio de algún lado para que le sea rentable prestarnos el dinero.

Pero teniendo en cuenta 4 factores como el Interés, la TAE, la vinculación y las comisiones, podremos calcular una hipoteca que se ajuste a nuestro perfil financiero.

 Hipoteca ideal vs Hipoteca negociable

Una buena hipoteca no se rige solo por un interés bajo, evidentemente este factor influye pero no es el único.

Sin embargo como contratar una hipoteca suele realizarse una sola vez en la vida, es habitual y comprensible que los no expertos se fijen únicamente en este factor.Pero para calcular una buena hipoteca debemos tener en cuenta que el préstamo hipotecario tenga una relación equilibrada entre intereses, productos y comisiones.

Hipoteca ideal Hipoteca negociable
Interés ●Variable: de hasta E+1,50%●Sin periodo fijo inicial superior al variable

●Fijo: hasta 2,50%

●Sin suelo

●Variable: superior a E+1+75%●Más de dos años de periodo fijo al 2% o superior

●Fijo: más de 3%

●Con suelo

TAE ●Baja y muy similar al interés pactado ●Alta o muy diferente al interés
Productos vinculados Domiciliación de nómina●Domiciliación de recibos

●Seguro de incendios

Más de 3 productos vinculados obligatorios: nómina, seguro de vida, seguro de hogar, tarjetas, plan de pensiones…
Comisiones Sin comisiones 3 o más (sobre todo si alcanzan el 1 %) + comisión de compensación de riesgo por tipo de interés.

 

1. Interés

Al calcular una hipoteca, debemos saber que cuanto más bajo sea el interés,mejor. En el caso de las hipotecas variables, un interés superior a Euríbor + 1,50 % no es una oferta competitiva, sobre todo si tenemos un buen perfil financiero. Si es una hipoteca a tipo fijo, un interés por debajo del 3 % es una opción interesante.

En el caso de las hipotecas mixtas, es preferible que el primer periodo a tipo fijo sea lo más corto posible, sobre todo teniendo en cuenta que los bancos establecen para este tramo un interés superior.

Además debemos tener cuidado de no firmar una cláusula abusiva como el suelo hipotecario, que en ocasiones puede perderse entre las 60 páginas que que puede llegar a tener un contrato.

2. TAE

Al igual que el interés, cuanto más baja sea, mejor. Y más interesante aún cuanto más se acerque este porcentaje al tipo de interés, ya que cuanto mayor sea la diferencia entre la TAE y el interés, más probabilidades hay de que nuestro contrato incluya demasiada vinculación o cláusulas abusivas.

3.Productos vinculados

La gran mayoría de entidades bancarias exigen la contratación de varios productos financieros al firmar una hipoteca. Pues es principalmente mediante estos artículos a través de los que el banco obtiene rentabilidad.

En cualquier caso es necesario saber que la ley solo obliga al hipotecado a contratar un seguro contra incendios, y no tiene por qué ser con el mismo banco que se firma el préstamo hipotecario.

Domiciliar la nómina o los recibos del hogar (agua, luz,gas…) en la entidad, en realidad  es un requisito fácil de cumplir ya que no generan ningún coste adicional. Donde debemos prestar atención es en los seguros de hogar, vida, desempleo y planes de pensiones. Estos productos pueden llegar a encarecer bastante la cuota mensual.

En definitiva hay que tratar de conseguir firmar una hipoteca con menos de 3 productos.

4.Comisiones

En realidad lo más interesante es conseguir una hipoteca libre de comisiones. En el mercado actual, algunas entidades como ING Direct y su Hipoteca Naranja, no ofrecen ningún tipo de comisiones, ni de apertura, ni de subrogación, ni de cancelación…

Si nuestro contrato incluye alguna comisión, debemos intentar negociarlas con el banco, ya que se trata de uno de los puntos más negociables de la hipoteca:

  • Comisión de subrogación. La ley establece que no puede superar el 0,5 %. Puede parecer un porcentaje insignificante, pero si lo aplicamos a un ejemplo práctico veremos que no lo es. Por ejemplo una comisión de subrogación del 0,5 % sobre un capital pendiente de 100.000 € suponen 500 €.
  • El resto de comisiones, pueden oscilar entre el 0,25 % y el 1 %. Si en nuestro contrato se sobrepasan estos porcentajes hay que seguir negociando.

 

 

 

 

Autor: A. Portolés


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