Hola Iván,
La hipoteca que te ofrecen tiene un diferencial bajísimo, pero tiene algunas condiciones excesivas. Como tú comentas, la vinculación es un problema. Especialmente grave nos parece que te obliguen a contratar un CAP (seguro contra la subida del Euribor). Tampoco nos gusta que te hagan firmar dos seguros de vida y un plan de pensiones.
Pero probablemente lo peor sea que os obliguen a abrir la hipoteca a 40 años cuando, por vuestros ingresos y condición de funcionarios, podríais pagar perfectamente la cuota de una hipoteca a 25 años.
Hemos hecho cuentas y, en tu caso, pagarías los siguientes intereses según el plazo (con el Euribor actual):
- A 25 años: 41.393€
- A 30 años: 50.557€
- A 40 años: 69.762€
Como puedes ver, a 25 años pagarías un total de 28.369 euros menos de intereses, con una cuota aun así asumible. Para que te hagas una idea, te saldría más a cuenta pagar E+0,90% a 25 años que E+0,35% a 40 años.
Esto tendría menos importancia si pudieras conseguir una comisión de amortización parcial de 0% sin límite o con un límite muy alto (90-95%). Puedes tratar de negociarlo.
Otro punto a tener en cuenta es (1) el precio de los seguros y (2) durante cuánto tiempo tienes que tenerlos contratados.
En todo caso, deberías considerar las otras ofertas. Un E+0,70% o hasta un E+0,90% puede salir más a cuenta que un E+0,35% por no obligar a contratar un CAP, un plan de pensiones o un seguro de vida adicional, y especialmente si puedes hacer la hipoteca a 25 años y no a 40.
Esperamos haberte orientado. Si tienes más dudas, aquí estamos.
¡Un saludo!
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¿Hipoteca BBK u otras? - dudas
Hola. Enhorabuena por la página, nos está ayudando muchísimo toda la información y herramientas que contiene. Nuestra situación es la siguiente:
Poseemos un solar en propiedad en la Comunidad de Madrid (libre de cargas) y queremos construir, ya tenemos todo listo: licencia, proyecto aprobado y presupuesto el constructor. En lugar de solicitar una autopromoción estamos pidiendo condiciones para hipotecar una de las propiedades de un familiar directo (padre), posee 3 propiedades libres de carga. Características:
- Presupuesto constructor: 108.000+IVA. Queremos pedir 120.000 euros
- Tasación propiedad (padre): cualquiera de las 3 se tasaría por 200.000 euros o más
- Ingresos conjuntos netos: 3.500 euros al mes (funcionarios del estado) Ambos tenemos 33 años
Aparentemente, la BBK nos ofrecía desde un principio las condiciones más atractivas, pero quizás no lo sean tanto, empezamos a estar llenos de dudas. Las condiciones que nos ofrecen se asemejan bastante a las de la hipoteca joven de la BBK que hay colgadas en vuestra página:
* Cuota inicial 12 meses 3,95 (en vuestra página pone 3,50)
* Euribor + 0,35
* Comisión apertura: 0 (en vuestra página pone 0,25)
*Comisión estudio: 0
* Amortización: 0 hasta el 20%
* Vinculaciones: Obligatorias, no me dejan quitar alguna y subir diferencial.
- Nóminas y tarjetas hasta 3000 euros
- 2 seguros de vida. La caja afirma que se pagará mes a mes sin prima única, pero en vuestra página la hipoteca joven de BBK habla de prima única de 5 años. Decís que es habitual que cambien las condiciones iniciales y a la hora de firmar te pongan otras nuevas, creemos que nos están diciendo una cosa y una vez tasada la propiedad harán otra.
- Seguro de hogar: Situación idéntica a los seguros de vida.
- "Seguro de techo": el Euribor nunca subiría más del 3,75 (mas el diferencial 0,35 nunca pagaríamos más de 4,10) para los primeros 5 años, pagado en prima única (3511 euros)
- Plan de pensiones: aportación mínima mensual de 50 euros
Aparte de la BBK hemos visitado entre la semana pasada y ayer cerca de 20 cajas y bancos y no hemos encontrado nada interesante, las mejores condiciones nos las ofrecen caja Vital, caja Guipuzcuana y Caixanovagalicia, euribor +0,70 / euribor +0,90, con el mismo problema de las vinculaciones, además, en la mayoría de los sitios no son claros cuando les preguntas por el coste final de cada vinculación ni de si tendrás que pagar 5 años o una prima única.
También hemos contactado con la banca on-line: ING, Uno-e, Activobank y bancopopular-e. Los tres primeros no nos ofrecen hipoteca porque solo las dan para adquisición de vivienda, no para hipotecar una propiedad ya existente. El bancopopular-e se pondrá en contacto telefónico con nosotros hoy.
Finalmente nos hemos planteado contactar con Novanca que hemos visto en vuestra página sus condiciones, pero no lo hemos hecho.
Estamos hechos un lío:
-¿Son realmente tan buenas las condiciones de BBK? ¿No nos va a disparar la TAE tanta vinculación de prima única 5años? ¿No es la TAE lo que finalmente pagaremos en lugar de Euribor + diferencial?
-¿Debo aceptar dos seguros de vida cuando creemos que no los queremos ni nos hacen falta? Con nuestro sueldo y la cantidad que hipotecamos, cada uno podría asumir la letra, si falleciéramos uno.
-Los bancos y cajas quieren que firmemos a 40 años cuando no nos hace falta porque la letra a 30 nos queda muy cómoda ¿Nos queda más alta la TAE a 40años que a 30?¿Tenemos que tener en cuenta esto?
Después de toda esta parrafada....¿podéis ayudarnos y aconsejarnos? Nos vale mucho vuestra opinión. Gracias, gracias....
Fecha: 12/07/2011
Respuestas: 5
Muchas gracias...
Buenas tardes, después de estar las dos últimas semanas de banco en banco y de caja en caja hemos ido acotando las posibilidades. La cosa estaba entre la BBK que nos ofrecía lo que comentábamos, Bacopopular-e, Caixanovagalicia, Novanca, Caja Vital y kutxa Guipúzcoa. Hemos hecho una segunda ronda por estas entidades y por distintos motivos hemos ido desechando algunas, finalmente nos quedamos con Caja Vital o con Kutxa Guipúzcoa, las condiciones que nos ofrecen son:
CAJA VITAL
* Primeros 6 meses 3%
* Resto Euribor + 0,70
* Vinculaciones: - Nóminas y contratación de tarjetas (13 euros la de debito y 18 euros la de crédito)
- Seguro de hogar con prima única de 5 años
- Seguro de amortización de la mitad del préstamo a cada uno con prima única de 5 años
(ambos seguros sumarían un total de 2.571 euros que se añadirían a los 120.000 de la hipoteca)
* Comisión de apertura: 1% que se quedaría en 0% si llevamos los dos seguros de los coches, nos han hecho la simulación y las cuotas nos quedarían practicamente igual.
* Comisión de amortización parcial: 0 hasta el 20%
* Comisión de cancelación total: 0,5 5 primeros años y 0,25 el resto
KUTXA GUIPÚZCOA
* Primeros 6 meses o 1 año (elegimos nosotros) 3,5%
* Resto Euribor + 0,90
* Vinculaciones: - 1 nómina y contratación de tarjetas (gratuitas) con pago de 250 euros mensuales con ellas
- Seguro de hogar sin prima única, se pagaría año a año
- Seguro de un coche
* Comisión de apertura: 0,50% que se podría negociar.
* Comisión de amortización parcial: 0 hasta el 20%
* Comisión de cancelación total: 0,5 5 primeros años y 0,25 el resto
¿Cual nos compensa más? nosotros nos deacantamos por la Kutxa Guipúzcoa porque aunque los intereses son mayores las vinculaciones nos gustan más y nos exigen menos. Esperamos vuestra respuesta, muchas gracias.
Hola Iván,
Hemos hecho cálculos y, francamente, son dos hipotecas muy iguales. No nos gusta la prima única de Caja Vital, pero se compensa teniendo el interés más bajo que Kutxa Guipúzcoa.
Ambas son bastante buenas para el panorama actual, así que elijas la que elijas no te equivocarás. La diferencia sería mínima.
En definitiva: elige el banco que te de más confianza o el que te ofrezca los mejores seguros o más baratos (pregunta por la cobertura y precio de cada uno).
Puedes considerarte afortunado por poder elegir entre dos buenas ofertas.
¡Un saludo!
Muchas gracias por vuestros consejos, nos son de gran ayuda...
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