La subrogacion consiste en cambiar de banco tu hipoteca. En general, haces una subrogacion cuando no estás satisfecho con las condiciones de tu hipoteca y no puedes renegociarlas con tu banco (novación). ¡Cuidado! Con una subrogacion sólo puedes modificar (1) el tipo de interés y/o (2) el plazo de amortización. Si necesitas modificar más condiciones, tendrás que cancelar tu hipoteca actual y firmar una nueva lo que crea más gastos. De todos modos, es importante que recuerdes que una buena subrogación debe permitirte ahorrar dinero en el pago de la cuota de tu hipoteca.
Actualmente, cambiar de banco resulta relativamente fácil porque existen nuevas webs, como HelpMyCash, que te permiten comparar la oferta de varias entidades financieras en escasos minutos y sin moverte de casa. Además, los bancos están haciendo ofertas muy agresivas para captar nuevos clientes e incluso, algunos, te pagarán parte de los gastos de la subrogación. Muchas personas están cambiando su hipoteca de banco porque encuentran otras entidades que les ofrecen un tipo de interés mejor. Por ejemplo, porque tienen una cláusula de interés mínimo (suelo) en su actual hipoteca que no les permite beneficiarse de las bajadas del EURIBOR.
Antes de cambiar tu hipoteca de banco tienes que recordar que
tendrás que pagar unos costes de subrogación: (1) comisión por subrogación a tu banco actual, (2) notaría, (3) tasación de la vivienda, (4) gestoría y (5) registro de la propiedad. Es importante evaluar todos estos gastos y verificar que no aumenta el coste de la hipoteca y que el cambio de banco supondrá un ahorro a medio plazo en cuanto al pago de intereses por tu hipoteca.
También puede serte útil comprobar la cantidad de productos vinculados que debes contratar porque
los bancos pueden ofrecerte tipos de interés más bajos, pero pueden obligarte a contratar muchos productos vinculados que acaben encareciendo tu hipoteca.
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(10) Comentarios
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Cuenta Nómina Unoe, o cómo conseguir hasta 400€ por domiciliar tu nómina
Tienes razón, Pw. Es nómina o tres recibos. ¡Un saludo!
Cuenta Nómina Unoe, o cómo conseguir hasta 400€ por domiciliar tu nómina
Lo de los recibos nada de nada, són opcionales y no como condición de
Canje de preferentes Banco Popular por bonos convertibles: ¿vale la pena?
Hola, Dani. Respondiendo a tus preguntas, si metiste 100, te dan 10
No puedo pagar la hipoteca: consejos en caso de impagos
Buenos días, Mayra. Sentimos mucho tu situación. En la web de la Plata
No puedo pagar la hipoteca: consejos en caso de impagos
Hola he estado mirando este blog buscando un ejeplo de carta para el j
susana
Hola, me gustaria saber cuales son las mejores hipotecas de subrogacion actuales, ya que estoy muy descontenta con mi banco actual por las altas comisiones que me cobran.
gracias.
HelpMyCash
Hola, Susana.
Te pasamos 3 links que te ayudarán mucho si estás dispuesta a cambiar de banco:
1. el ranking de mejores hipotecas de subrogación de enero 2011
2. la lista de bancos que corren con los gastos de subrogación
3. un desglose de todos los gastos de subrogación, para que puedas calcular si te sale a cuenta el cambio.
Un saludo y mucha suerte!
mariajuliana
Me he separado y comprado la parte de la casa a mi ex. Quiero hacer una subrogacion de hipoteca con el mismo banco para dejar esta solo a mi nombre.
Además de los gastos de notario etc, el banco me dice que tengo que pagar un tanto por ciento a hacienda que supondrian unos 3000 euros??? Es legal? Nadie habla de ello.
HelpMyCash
Hola, Maria Jualiana.
Si lo que necesitas es poner la hipoteca solo a tu nombre no puedes hacerlo mediante una subrogación, porque la subrogación solo permite cambiar el tipo de interés y el plazo. Para cambiar de titulares y de banco a la vez, lo que te harán, si no dices nada, será cancelar la hipoteca y abrirla de nuevo en el otro banco, y eso es malo para ti por 2 motivos: (1) es mucho más caro (hay que pagar a Hacienda) y (2) perderías el derecho a la desgravación fiscal, ya que se trataría de una hipoteca abierta en 2011.
Lo que te aconsejamos es que primero hagas una novación de la hipoteca en tu banco actual donde te pongas como única titular y, solo después, te cambies de banco. Entonces ya no habrá problemas para que te subrogues y no tendrás que pagar a Hacienda ni perderás la desgravación (aunque la subrogación también implica gastos).
Recuerda que también puedes ponerte como única titular del préstamo a través de la novación, sin necesidad de cambiar de banco después.
Un saludo y gracias por tu confianza.
HUGO
Me Compre la Vivienda en Marzo 2003,cuando tenia una pequeña Empresa de Reformas,S.L. Unipersonal , se hicieron las Escrituras a nombre de la Empresa,
para la Desgravacion del IVA según el Gestor, El Capital Concedido fue de 133.600 Euros pagando una Cuota mensual de 809,59 a 20 años, en la Escritura esta considerado el Tipo de Interes Variable,la Revision se hara Anualmente,al Tipo de Interes se le Adicionara UN PUNTO PORCENTUAL Y TAMBIEN PONE “el Tipo de Interes revisado conforme a las reglas anteriores no podra ser superior al 11 por ciento nominal anual, ni inferior al 4 por ciento nominal anual”,por lo que Genero la Crisis que estamos viviendo en España,solicite a Caja Castilla La Mancha con los que tengo la Hipoteca una Novacion de Hipoteca en Febrero del 2010 pidiendo Ampliación de Plazo de Prestamo Hipotecario , me concedieron hasta el 14 de Febrero 2035y pagando una cuota mensual de 526,87 Euros, que-
daba por pagar 99.816,22.
En Mayo 2008, me di de Baja de Autonomo y en Agosto 2008 empeze a trabajar como Vigilante de Seguridad con Contrato Indefinido y sigo en la actualidad . Mis Preguntas por lo que he expuesto serian : 1º)Puedo pedir otra Novacion para que me bajen “La Hipoteca Suelo” del 4% . 2º) Puedo ir a Otro Banco a solicitar el Euribor Actual,teniendo en la escritura figure el Nombre de la empresa tal y como esta ahora . 3º)o Mejor ir a otro Banco o al mismo y pedir que la Casa este a mi nombre en la escritura . – De estas Tres Opciones Cual seria la de menor Coste y que beneficie mi económia, muchas gracias por su atención
HelpMyCash
Hola, Hugo. La solución más recomendable es siempre la novación, intentar negociar con el banco. Pero parece que el tuyo no está por la labor… El problema es que, en tu caso, una subrogación supondría cancelar la hipoteca y abrir otra nueva (ya que tendrías que cambiar las escrituras y entonces ya no se trataría de una simple subrogación) con los gastos que ello conlleva. Nuestra recomendación entonces es que sigas intentando que banco te quite el suelo del 4% (te recomendamos que, además de hablar con el director, lo hables en ‘atención al cliente’ del banco. Y cuidado que no te ‘endosen’ a cambio varios seguros!). Y, mientrastanto, te pongas en contacto con ADICAE para sumarte a su demanda colectiva, ya que denunciar (individual o colectivamente) y ganar el caso es la única manera de cobrar lo pagado de más con carácter retroactivo.
Como sabes, los suelos todavía son legales en España excepto para los bancos que perdieron el juicio hace unos meses (http://www.helpmycash.com/blog/un-juzgado-de-sevilla-obliga-a-3-entidades-a-retirar-para-siempre-el-suelo-de-sus-hipotecas/) por lo que si tienes la hipoteca en uno de estos bancos, puedes exigir la devolución sin pasar por juzgado, aunque con un inconveniente: si estos bancos recurren la sentencia y ganan, tendrías que devolverles todo lo abonado en una sola cuota. Si tu banco no es ninguno de esos, la única opción es denunciar. Si te unes a la demanda de ADICAE, date prisa porque el plazo termina este sábado.
Entonces, de tus 3 opciones, sin duda nos quedamos con la 1ª (aunque parece que tendrás que insistir con el banco…).
La 2ª no es posible si tu empresa ya no existe y la 3ª podría salirte cara y no sabes si te la concederían en tu situación actual. Si quieres intentarlo, haz antes una prueba: entra en nuestro calculador de hipotecas, y mira qué bancos estarían dispuestos a concederte un préstamo con tu actual perfil. Si ves alguna que te interesa, solo dínoslo y te calcularemos si te saldría a cuenta el cambio.
Saludos y buen fin de semana!
fabiola
hola quisiera hacer una subrrogacion con otro banco para poder unificar todos los pagos y quedarme con uno solo. ya que mi marido tiene un trabajo estable y yo tambien. en su epoca tuvimos que sacar un prestamo personal y utilizar una tarjeta de 3000 euros y actualmente pagamos unos 1200 euros mensuales y cuando no es mas por los motivos personales ya indicados por lo que me gustaria subrogarme a otro banco para pagar una sola cuota y asi poder respirar un poquito y vivir que tambien lo necesitamos .gracias de antemano
HelpMyCash
Hola, Fabiola.
Más que una subrogación lo que necesitais es una reunificación de deudas, que es lo que os permitirá pagar menos cada mes y en una sola cuota. Te recomendamos la lectura de los artículos:
-Reunificación de deudas, ¿cuánto cuesta?
-Consolidación de deudas: reunificar deudas para reducir la cuota
Además, puedes usar gratis nuestra herramienta de Unificar Deudas para conocer si podrías optar a la reunificación y para poneros en contacto, si queréis, con una de las entidades que la conceden. Que os la den o no depende de qué parte de la hipoteca tengáis ya pagada. Lo ideal es que os quede un 65% o menos. (En la casilla “Importe del préstamo”, tienes que poner cuál sería el importe de la nueva hipoteca, es decir, lo que aún debes de hipoteca + los 4.200 €.)
No dudes en volver a contactarnos si aún te quedan duda. Deseamos que salga muy bien. Un saludo!
daniel
Hola , mi duda es la siguiente: tenemos una hipoteca con banesto a nombre de una socidad cooperativa la cual constituimos yo ,mi hermana y mi madre a la hora de hacer la hipoteca se puso a nombre de la sociedad y nosotros junto con mi padre de fiadores, ahora la socidad se ha disuelto y tengo que hacer una subrogacion a nombre de los cuatro el bien hipotecado consta de planta baja dedicada a restaurante 220m2 1er piso una vivienda de 155m2 y un apartamento de 55m2 2do piso 8 habitaciones de hostal 220m2 y atico diafano de 220m2 el cual es propidad mia y de mi hermana y mis padres en usufructo mi pregunta es puedo subrogar a otra entidad? y si es asi puedo solicitar un dinero adicional y ampliacion del plazo ya que lo tengo a 11 años? y que intereses serian en su caso? ya que banesto me lo hace sin ampliacion del plazo y con un diferencial del 3,75% y contratando cuatro seguros de vida es legal? os informo que la tasacion del inmueble que hizo el banco en noviembre de 2007 sin restaurante es de 294000€ y quisiera me informaseis si pidria solicitar una novacion un saludo y muchas gracias de antemano.
HelpMyCash
Hola, Daniel. No lo tenéis fácil.
Por un lado, la subrogación permite ampliar el plazo, pero no cambiar la hipoteca de titular. Para eso tendríais que cancelar la hipoteca y abrir una nueva, pagando los gastos de estas 2 operaciones, incluidos los impuestos.
Por otro lado, como sabrás, el precio de la vivienda está bajando, por lo que vuestra propiedad, cuando la taséis de nuevo, valdrá un poco menos. Calcula si la hipoteca que necesitáis pedir no supera el 80% del valor de la nueva tasación, porque si es más del 80, será muy difícil que algún banco esté dipuesto a financiaros.
Por su parte, la oferta que os hace Banesto es totalmente legal. Ellos saben que no vais a tener más opciones, porque los bancos ya no conceden hipotecas y mucho menos subrogaciones. Aún así, intentad regatear ese 3,75% todo lo que podáis. Alegad vuestro buen historial de pagos hasta la fecha, ingresos regulares, vinculación con el banco, el hecho de que sois 4 personas quizá con 4 sueldos… Todo os puede servir.
Y en cuanto a tu solicitud de liquidez adicional, te recomendamos que uses nuestra calculadora de Reunificar Deudas, señalando la casilla de “liquidez adicional” y quitando la de “agrupar deudas”. Si te sale como opción Primus o UCI contacta con ellos. Son las únicas entidades que creemos te pueden conseguir un trato mejor que el de Banesto.
Un saludo y mucha suerte!