Comentarios en: Comisión de compensación por riesgo de tipo de interés http://www.helpmycash.com/blog/nueva-clausula-en-hipotecas-clausula-de-compensacion-por-riesgo-de-tipo-de-interes/ Asesoramiento y actualidad para elegir la mejor hipoteca Sun, 12 Feb 2012 09:23:48 +0000 hourly 1 http://wordpress.org/?v=3.3.1 Por: Bmoll http://www.helpmycash.com/blog/nueva-clausula-en-hipotecas-clausula-de-compensacion-por-riesgo-de-tipo-de-interes/#comment-2423 Bmoll Sun, 08 Jan 2012 19:24:56 +0000 http://www.helpmycash.com/blog/?p=1098#comment-2423 Buenas tardes, Gracias anticipadas por su atención. La pregunta es la siguiente: Tengo una hipoteca de 123.907 Euros a un interés mixto del 4,80 los primeros cinco años y variable en los sucesivos. La hipoteca vence el 31/12/2035 y hace sólo 4 años que la compré. He conseguido un comprador para la vivienda que está en venta por 117.000 Euros, cantidad inferior a la que me resta por pagar, pero no me interesa esperar más para vender. Me he dirigido al Banco donde me informan que para cancelar la hipoteca deberé pagar simultáneamente dos tipos de comision. Una por "compensación por desistimiento parcial" anticipada del 0.50% y otra de "compensación por riesgo de tipo de interés" del 5% sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación, y dice que "en todo caso, la compensación no podrá exceder del importe de la pérdida generada", a tenor de lo establecid en la Ley 41/07. ¿Podría pedir que me practicaran una cancelación parcial (al 0.50%) por el valor máximo que se autorize -que ignoro cuál es- y que se aplique únicamente el riesgo por tipo de interés sobre la cantidad que reste? No sé si me explico muy bien... Me pueden cobrar ambas comsiones? Les agradecería una respuesta, mi situación es bastante apurada. Saludos Buenas tardes, Gracias anticipadas por su atención. La pregunta es la siguiente: Tengo una hipoteca de 123.907 Euros a un interés mixto del 4,80 los primeros cinco años y variable en los sucesivos. La hipoteca vence el 31/12/2035 y hace sólo 4 años que la compré. He conseguido un comprador para la vivienda que está en venta por 117.000 Euros, cantidad inferior a la que me resta por pagar, pero no me interesa esperar más para vender. Me he dirigido al Banco donde me informan que para cancelar la hipoteca deberé pagar simultáneamente dos tipos de comision. Una por “compensación por desistimiento parcial” anticipada del 0.50% y otra de “compensación por riesgo de tipo de interés” del 5% sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación, y dice que “en todo caso, la compensación no podrá exceder del importe de la pérdida generada”, a tenor de lo establecid en la Ley 41/07. ¿Podría pedir que me practicaran una cancelación parcial (al 0.50%) por el valor máximo que se autorize -que ignoro cuál es- y que se aplique únicamente el riesgo por tipo de interés sobre la cantidad que reste? No sé si me explico muy bien… Me pueden cobrar ambas comsiones? Les agradecería una respuesta, mi situación es bastante apurada. Saludos

]]> Por: HelpMyCash http://www.helpmycash.com/blog/nueva-clausula-en-hipotecas-clausula-de-compensacion-por-riesgo-de-tipo-de-interes/#comment-1965 HelpMyCash Mon, 24 Oct 2011 13:21:19 +0000 http://www.helpmycash.com/blog/?p=1098#comment-1965 Hola, María Luisa. Realmente el 5% es una comisión muy alta. Lo malo es que no existe una regulación clara al respecto, así que lo que prima es lo que diga en tu contrato. ¿Qué es lo que está escrito sobre el papel? Lo que sí podemos decirte es que en la mayoría de hipotecas a tipo fijo no suele exceder del 5%, por lo que un 8% (¡y después de negociar!) nos parece abusivo. En la operación que queréis hacer ahora, os deberían cobrar sobre el 5% sobre lo que queréis amortizar, es decir, 5% de 6.000 € = 300 € Os recomendamos que denunciéis el caso anterior, al menos, ante el departamento de atención al cliente de vuestro banco y ante Banco de España. Y os recomendamos la lectura del artículo "<a href="http://www.helpmycash.com/blog/como-reclamar-a-un-banco-en-10-preguntas/" rel="nofollow">Cómo reclamar a un banco en 10 preguntas</a>". Saludos y ya nos contaréis cuánto os han cobrado al final. Suerte! Hola, María Luisa.

Realmente el 5% es una comisión muy alta. Lo malo es que no existe una regulación clara al respecto, así que lo que prima es lo que diga en tu contrato. ¿Qué es lo que está escrito sobre el papel?

Lo que sí podemos decirte es que en la mayoría de hipotecas a tipo fijo no suele exceder del 5%, por lo que un 8% (¡y después de negociar!) nos parece abusivo.

En la operación que queréis hacer ahora, os deberían cobrar sobre el 5% sobre lo que queréis amortizar, es decir, 5% de 6.000 € = 300 €

Os recomendamos que denunciéis el caso anterior, al menos, ante el departamento de atención al cliente de vuestro banco y ante Banco de España. Y os recomendamos la lectura del artículo “Cómo reclamar a un banco en 10 preguntas“.

Saludos y ya nos contaréis cuánto os han cobrado al final. Suerte!

]]> Por: María Luisa http://www.helpmycash.com/blog/nueva-clausula-en-hipotecas-clausula-de-compensacion-por-riesgo-de-tipo-de-interes/#comment-1963 María Luisa Mon, 24 Oct 2011 10:54:48 +0000 http://www.helpmycash.com/blog/?p=1098#comment-1963 Nosotros tenemos una hipoteca con el BBVA con 10 años de interés fijo desde el 2008. En 2010 quisimos amortizar anticipadamente 10.000 € sobre un total de 200.000 € y nos dijeron que la comisión por riesgo de tipo de interés equivalía al 5% del total pendiente de amortizar. Ver para creer! Pero que, dada nuestra relación con la entidad, sólo nos aplicarían la pérdida real sufrida por el banco, que equivalía a 2.345 €. Es decir, nos cobraban un 23% de lo amortizado anticipadamente. Tras muchas peleas y malos modos, conseguimos que el porcentaje se quedase en un 8% (es decir 800€ por amortizar 10.000 €). Increíble pero cierto. Por eso, ahora que queremos amortizar unos 6.000 €, nuestra duda está en saber si el 5% como máximo es sobre el total pendiente o sobre lo amortizado realmente. Muchas gracias por vuestra ayuda. Nosotros tenemos una hipoteca con el BBVA con 10 años de interés fijo desde el 2008. En 2010 quisimos amortizar anticipadamente 10.000 € sobre un total de 200.000 € y nos dijeron que la comisión por riesgo de tipo de interés equivalía al 5% del total pendiente de amortizar. Ver para creer! Pero que, dada nuestra relación con la entidad, sólo nos aplicarían la pérdida real sufrida por el banco, que equivalía a 2.345 €.
Es decir, nos cobraban un 23% de lo amortizado anticipadamente.
Tras muchas peleas y malos modos, conseguimos que el porcentaje se quedase en un 8% (es decir 800€ por amortizar 10.000 €).
Increíble pero cierto.
Por eso, ahora que queremos amortizar unos 6.000 €, nuestra duda está en saber si el 5% como máximo es sobre el total pendiente o sobre lo amortizado realmente.
Muchas gracias por vuestra ayuda.

]]> Por: HelpMyCash http://www.helpmycash.com/blog/nueva-clausula-en-hipotecas-clausula-de-compensacion-por-riesgo-de-tipo-de-interes/#comment-1814 HelpMyCash Thu, 15 Sep 2011 08:41:17 +0000 http://www.helpmycash.com/blog/?p=1098#comment-1814 Hola, Miriam. Nunca hemos visto una hipoteca ligada al déficit del país. Lo que puede ser es que te hayan dicho que el Euribor, índice al que están referenciadas la mayoría de hipotecas, depende del entorno económico europeo, y eso repercute en el interés (Euribor + %) que tú pagas sobre el préstamo, de manera que si sube el Euribor, sube tu cuota. Si cada vez que pedís que calculen la penalización la cifra varía, puede deberse a varias cosas: (1) los del banco no siempre saben calcularla, (2) habéis acudido al banco antes y después de un cambio en sus condiciones y si antes la tarifa era una, ahora es otra, (3) como se calcula sobre el capital pendiente, cada vez esta cifra es diferente porque vosotros, poco a poco, vais debiendo menos al banco. Y por último, lo de la modificación: no es cierto. No tienes un año para cambiar las condiciones. Es lo que firmaste. Lo que puedes hacer para cambiar las condiciones ahora es una novación, pero tiene unos costes: http://www.helpmycash.com/hipoteca/faq-de-hipoteca/que-es-la-novacion-y-cuanto-cuesta/ Esto es todo lo que te podemos decir con la poca información que nos das. Para cualquier aclaración, necesitaríamos más datos. Un saludo y gracias a ti, por tu confianza. Hola, Miriam.
Nunca hemos visto una hipoteca ligada al déficit del país. Lo que puede ser es que te hayan dicho que el Euribor, índice al que están referenciadas la mayoría de hipotecas, depende del entorno económico europeo, y eso repercute en el interés (Euribor + %) que tú pagas sobre el préstamo, de manera que si sube el Euribor, sube tu cuota.

Si cada vez que pedís que calculen la penalización la cifra varía, puede deberse a varias cosas: (1) los del banco no siempre saben calcularla, (2) habéis acudido al banco antes y después de un cambio en sus condiciones y si antes la tarifa era una, ahora es otra, (3) como se calcula sobre el capital pendiente, cada vez esta cifra es diferente porque vosotros, poco a poco, vais debiendo menos al banco.

Y por último, lo de la modificación: no es cierto. No tienes un año para cambiar las condiciones. Es lo que firmaste. Lo que puedes hacer para cambiar las condiciones ahora es una novación, pero tiene unos costes: http://www.helpmycash.com/hipoteca/faq-de-hipoteca/que-es-la-novacion-y-cuanto-cuesta/

Esto es todo lo que te podemos decir con la poca información que nos das. Para cualquier aclaración, necesitaríamos más datos. Un saludo y gracias a ti, por tu confianza.

]]> Por: miriam http://www.helpmycash.com/blog/nueva-clausula-en-hipotecas-clausula-de-compensacion-por-riesgo-de-tipo-de-interes/#comment-1811 miriam Wed, 14 Sep 2011 21:52:04 +0000 http://www.helpmycash.com/blog/?p=1098#comment-1811 Hola, Mi pregunta ahora es la siguiente: Es legal que me digan que mi hipoteca esté vinculada al déficit del pais? por eso cada vez que le decimos que nos calculen la penalización varía, es normal? Por otra parte he leído en otras páginas que cuando tu firmas una hipoteca tienes de plazo un año desde la firma para poder modificar tu hipoteca, es cierto esto? Igualmente haré todo lo posible para enviarte la parte del contrato donde especifica el tema de la clausula, muchas gracias de antemano. Miriam. Hola,
Mi pregunta ahora es la siguiente:
Es legal que me digan que mi hipoteca esté vinculada al déficit del pais? por eso cada vez que le decimos que nos calculen la penalización varía, es normal?
Por otra parte he leído en otras páginas que cuando tu firmas una hipoteca tienes de plazo un año desde la firma para poder modificar tu hipoteca, es cierto esto? Igualmente haré todo lo posible para enviarte la parte del contrato donde especifica el tema de la clausula, muchas gracias de antemano.
Miriam.

]]> Por: HelpMyCash http://www.helpmycash.com/blog/nueva-clausula-en-hipotecas-clausula-de-compensacion-por-riesgo-de-tipo-de-interes/#comment-1784 HelpMyCash Thu, 08 Sep 2011 11:58:15 +0000 http://www.helpmycash.com/blog/?p=1098#comment-1784 Hola de nuevo, Manuel. Releyendo tu mail veo que no tienes un interés fijo inicial. Entonces lo único que puede ser es que tu banco deje el párrafo que habla de esta cláusula en los contratos de todas sus hipotecas, aplique o no aplique, venga a cuento o no. Aún así, tranquilo porque es imposible que te afecte si tu hipoteca es variable de principio a fin como cuentas. Saludos! Hola de nuevo, Manuel. Releyendo tu mail veo que no tienes un interés fijo inicial. Entonces lo único que puede ser es que tu banco deje el párrafo que habla de esta cláusula en los contratos de todas sus hipotecas, aplique o no aplique, venga a cuento o no. Aún así, tranquilo porque es imposible que te afecte si tu hipoteca es variable de principio a fin como cuentas. Saludos!

]]> Por: HelpMyCash http://www.helpmycash.com/blog/nueva-clausula-en-hipotecas-clausula-de-compensacion-por-riesgo-de-tipo-de-interes/#comment-1783 HelpMyCash Thu, 08 Sep 2011 11:42:52 +0000 http://www.helpmycash.com/blog/?p=1098#comment-1783 Manuel, lo que te puede estar pasando es que tu hipoteca tenga un interés fijo inicial, por ejemplo, 3,5% durante los 2 primeros años. Si es este tu caso, lo único que te impide la cláusula es amortizar capital anticipadamente durante esos 2 años, es decir, que durante 2 años la cláusula de compensación... te impide pagar cuotas más altas de las que estableciste por contrato. Pasados esos 2 años, la cláusula queda inhabilitada porque no aplica, al pasar la hipoteca a interés variable. Contestando a tu pregunta <strong>esta cláusula no es negociable</strong>, no la podrías haber negociado aunque la hubieras detectado antes de firmar. Aparece en cualquier hipoteca que tenga parte o la totalidad de su interés a tipo fijo. Pero no te preocupes porque, como te decimos, si tu hipoteca es a interés variable, solo aplicará durante los primeros meses o años. Un saludo y esperamos haberte contestado. Manuel,
lo que te puede estar pasando es que tu hipoteca tenga un interés fijo inicial, por ejemplo, 3,5% durante los 2 primeros años. Si es este tu caso, lo único que te impide la cláusula es amortizar capital anticipadamente durante esos 2 años, es decir, que durante 2 años la cláusula de compensación… te impide pagar cuotas más altas de las que estableciste por contrato.
Pasados esos 2 años, la cláusula queda inhabilitada porque no aplica, al pasar la hipoteca a interés variable.

Contestando a tu pregunta esta cláusula no es negociable, no la podrías haber negociado aunque la hubieras detectado antes de firmar. Aparece en cualquier hipoteca que tenga parte o la totalidad de su interés a tipo fijo. Pero no te preocupes porque, como te decimos, si tu hipoteca es a interés variable, solo aplicará durante los primeros meses o años.

Un saludo y esperamos haberte contestado.

]]> Por: Manuel http://www.helpmycash.com/blog/nueva-clausula-en-hipotecas-clausula-de-compensacion-por-riesgo-de-tipo-de-interes/#comment-1782 Manuel Thu, 08 Sep 2011 11:05:09 +0000 http://www.helpmycash.com/blog/?p=1098#comment-1782 Hola, ya veo que hace tiempo de este hilo, pero recientemente he firmado una hipoteca tipo variable desde el primer día, sin embargo me han colado la cláusula de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés. (de hecho me dí cuenta pero por otras razones no tuve oportunidad de discutir). Siendo una hipoteca a tipo variable con revision anual, entiendo que según la ley esa cláusula no es aplicable, sin embargo, dado que aparece en la escritura hipotecaria... cómo queda su validez? Qué me recomendáis hacer, esperar hasta el día que quiera hacer una amortización anticipada a ver si me la quieren aplicar y entonces reclamar, o hacer algun gestión ahora para que quede anulada? Muchas gracias y saludos Hola, ya veo que hace tiempo de este hilo, pero recientemente he firmado una hipoteca tipo variable desde el primer día, sin embargo me han colado la cláusula de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés. (de hecho me dí cuenta pero por otras razones no tuve oportunidad de discutir).

Siendo una hipoteca a tipo variable con revision anual, entiendo que según la ley esa cláusula no es aplicable, sin embargo, dado que aparece en la escritura hipotecaria… cómo queda su validez? Qué me recomendáis hacer, esperar hasta el día que quiera hacer una amortización anticipada a ver si me la quieren aplicar y entonces reclamar, o hacer algun gestión ahora para que quede anulada?

Muchas gracias y saludos

]]> Por: HelpMyCash http://www.helpmycash.com/blog/nueva-clausula-en-hipotecas-clausula-de-compensacion-por-riesgo-de-tipo-de-interes/#comment-1371 HelpMyCash Mon, 23 May 2011 11:13:04 +0000 http://www.helpmycash.com/blog/?p=1098#comment-1371 Sí, desgraciadamente es legal... Sí, desgraciadamente es legal…

]]> Por: HelpMyCash http://www.helpmycash.com/blog/nueva-clausula-en-hipotecas-clausula-de-compensacion-por-riesgo-de-tipo-de-interes/#comment-1370 HelpMyCash Mon, 23 May 2011 11:12:02 +0000 http://www.helpmycash.com/blog/?p=1098#comment-1370 Hola, Míriam. Sentimos mucho que te encuentres en esta situación. Lo cierto es que todas las hipotecas con interés fijo tienen esta cláusula. Lo que nos extraña es que la penalización sea tan alta como dices, de 50.000 €. Normalmente es un porcentaje del total de la hipoteca y las que nosotros hemos visto hasta ahora van del 1 al 5%. Para que te hagas una idea, si tu hipoteca es de 200.000 €, la penalización no superaría los 10.000 €. Por eso te proponemos que revises cómo está redactada esta cláusula. Si quieres envíanosla, aquí mismo o a atencion-al-cliente@helpmycash.com. Podemos ayudarte a ver alguna grieta por la que deshacerte de ella, aunque ya te avanzamos que será difícil. Además, también puedes buscar un abogado especializado en abusos bancarios o a una asociación como ADICAE, por si creen que están ante un caso interesante. Lo bueno sería poder probar que nadie te informó en su momento, lo que el Banco de España llamaría falta de transparencia, pero al estar escrito en el contrato que firmaste no sé si podrías aportar pruebas. En cualquier caso, envíanos el texto del contrato hipotecario donde se explica esta cláusula abusiva e intentamos darte instrucciones más precisas. Un saludo y gracias por tu confianza. Hola, Míriam. Sentimos mucho que te encuentres en esta situación. Lo cierto es que todas las hipotecas con interés fijo tienen esta cláusula. Lo que nos extraña es que la penalización sea tan alta como dices, de 50.000 €. Normalmente es un porcentaje del total de la hipoteca y las que nosotros hemos visto hasta ahora van del 1 al 5%. Para que te hagas una idea, si tu hipoteca es de 200.000 €, la penalización no superaría los 10.000 €.

Por eso te proponemos que revises cómo está redactada esta cláusula. Si quieres envíanosla, aquí mismo o a atencion-al-cliente@helpmycash.com. Podemos ayudarte a ver alguna grieta por la que deshacerte de ella, aunque ya te avanzamos que será difícil. Además, también puedes buscar un abogado especializado en abusos bancarios o a una asociación como ADICAE, por si creen que están ante un caso interesante. Lo bueno sería poder probar que nadie te informó en su momento, lo que el Banco de España llamaría falta de transparencia, pero al estar escrito en el contrato que firmaste no sé si podrías aportar pruebas.

En cualquier caso, envíanos el texto del contrato hipotecario donde se explica esta cláusula abusiva e intentamos darte instrucciones más precisas. Un saludo y gracias por tu confianza.

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