¿Qué es la Cláusula de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés?
Es una cláusula que se pacta con el banco a la hora de firmar la hipoteca que te limita a la hora de cambiar de banco (subrogación) o de realizar amortizaciones parciales y totales (cancelación de hipoteca). El banco puede cobrarte una comisión elevada (que puede llegar al 5%) si quieres subrogar la hipoteca a otro banco o realizar una amortización parcial o total del préstamo.
¿A quién afecta la Comisión de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés?
Afecta sólo a las hipotecas con interés fijo y a las hipotecas mixtas, durante el período inicial a interés fijo si es superior a un año. También puede suceder que se aplique la cláusula en hipotecas variables con un periodo de revisión superior a 12 meses, aunque este tipo de revisión es muy poco común.
Negocia para no firmar una Cláusula de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés
Tienes el derecho de no firmarla, y si las firmas, es importante que conozcas las condiciones de lo que firmas. Los bancos buscan retener a sus clientes e impedirles que realicen un cambio de banco en su hipoteca. No es recomendable firmar ninguna cláusula que limite tus posibilidades de cambiarte de banco. Si conoces esta realidad y estás informado, podrás negociar con el banco para intentar que no te apliquen estas cláusulas.
Si estás buscando las mejores hipotecas, no dudes en comparar hipotecas o usar nuestro calculador de hipotecas. También estamos a tu disposición en nuestra página Facebook ¿Por qué pagar de más por tu hipoteca? Atenderemos tus preguntas.
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(27) Comentarios
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Buenos días, Mayra. Sentimos mucho tu situación. En la web de la Plata
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Hola he estado mirando este blog buscando un ejeplo de carta para el j
Marian
Firmé una hipoteca con BBVA en octubre de 2008 y no me informaron que iba incluida esta cláusula de compensación de riesgo de interés a un 5% los primeros 3 años que está a tipo fijo. Ahora me encuentro abonando un 6,95% de interes y un diferencial más 2. He intentado negociar una novación y me la han negado.Para hacer una subrogación o/y cancelación tendría que pagar el 5,5% del capital pendiente. Entonces, para qué se revisó la ley hipotecaria?? para incorporar nuevas trampas que resultan todavía más maliciosas para el accreedor? Todos no somos expertos en economía ni tenemos directores de banca transparentes que miran por informar bien a sus clientes.
HelpMyCash
Hola, Marian.
Desafortunadamente, tienes razón. Como es lógico, las entidades miran por su propio beneficio y, tras la publicidad, pueden esconderse algunas “trampas” que desde HelpMyCash intentamos descubrir para vosotros. Ojalá hubieras tenido esa información antes de firmar.
De todas formas y según nos cuentas, hay una buena noticia. Solo tienes que pagar este 5,5% por compensación de riesgo de tipo de interés durante los 3 primeros años, mientras tu hipoteca está en su período fijo. Es decir, que te queda muy poco para poder subrogar pagando únicamente un máximo del 0,5% que estableció la ley hipotecaria en su última revisión. Pasado este período, te recomendamos que revises tu hipoteca o cambies de entidad, ya que el diferencial del 2% que estás pagando puede ser mejorable (aunque siempre dependerá de tu perfil financiero).
No dudes en contar con nosotros si tienes alguna duda en tu futura subrogación o cualquier otro tema en el que te podamos ayudar.
Saludos y mucha suerte,
HelpMyCash
elena
Buenas tardes
yo también firmé con el BBVA una hipoteca con comisión de riesgo tipo interés al 5 por cien los 5 primeros años ya que después pasaría a tipo variable, Uds. saben cómo puedo calcular el importe de la comisión para echar yo mis cálculos a la hora de amortizar. Ahora llevo 2 años y medio, justo en la mitad del período fijo. gracias.
HelpMyCash
Buenos días, Elena.
Te ponemos un ejemplo en números para que puedas echar cuentas, entendiendo que lo que tú quieres hacer es amortizar anticipadamente parte del capital.
Pongamos que el saldo pendiente de tu hipoteca es de 100.000 euros y quieres amortizar 20.000 euros. Si lo hicieras ahora, todavía dentro de los 5 años de vigencia de la comisión, la operación te costaría 1.000 euros (el 5% de 20.000).
Nuestro consejo es que esperes a que pasen los 5 años y, mientrastanto, inviertas el dinero que pensabas amortizar (20.000 euros en el ejemplo) en un depósito fijo. En 2 años, en lugar de restar 1000 euros de tu capital, habrás tenido un rendimiento del dinero y, una vez pasado el período de vigencia de la comisión por riesgo de tipo de interés, amortizar te saldrá gratis o por lo menos más barato (dependiendo de qué comisión de amortización anticipada pactaras antes de firmar).
Acerca del depósito, mucha cautela, que no queremos aconsejarte algo que te dé problemas: sobre todo, asegúrate de que sea fijo y no tenga productos vinculados (seguros) asociados. Nada de depósitos combinados o bonificados. Es preferible que contrates uno al 3,5% y que este interés sea cierto que al 5% pero que te obligue a operaciones que no querías. Lee bien la letra pequeña. Te recomendamos la lectura de este artículo al respecto: http://www.actibva.com/magazine/productos-financieros/como-ganar-lo-maximo-invirtiendo-en-un-deposito
Resumiendo, amortizar antes de que pasen los 5 años es perder dinero y no te aconsejamos que lo hagas.
Un saludo y gracias por leernos!
María Luisa
Nosotros tenemos una hipoteca con el BBVA con 10 años de interés fijo desde el 2008. En 2010 quisimos amortizar anticipadamente 10.000 € sobre un total de 200.000 € y nos dijeron que la comisión por riesgo de tipo de interés equivalía al 5% del total pendiente de amortizar. Ver para creer! Pero que, dada nuestra relación con la entidad, sólo nos aplicarían la pérdida real sufrida por el banco, que equivalía a 2.345 €.
Es decir, nos cobraban un 23% de lo amortizado anticipadamente.
Tras muchas peleas y malos modos, conseguimos que el porcentaje se quedase en un 8% (es decir 800€ por amortizar 10.000 €).
Increíble pero cierto.
Por eso, ahora que queremos amortizar unos 6.000 €, nuestra duda está en saber si el 5% como máximo es sobre el total pendiente o sobre lo amortizado realmente.
Muchas gracias por vuestra ayuda.
HelpMyCash
Hola, María Luisa.
Realmente el 5% es una comisión muy alta. Lo malo es que no existe una regulación clara al respecto, así que lo que prima es lo que diga en tu contrato. ¿Qué es lo que está escrito sobre el papel?
Lo que sí podemos decirte es que en la mayoría de hipotecas a tipo fijo no suele exceder del 5%, por lo que un 8% (¡y después de negociar!) nos parece abusivo.
En la operación que queréis hacer ahora, os deberían cobrar sobre el 5% sobre lo que queréis amortizar, es decir, 5% de 6.000 € = 300 €
Os recomendamos que denunciéis el caso anterior, al menos, ante el departamento de atención al cliente de vuestro banco y ante Banco de España. Y os recomendamos la lectura del artículo “Cómo reclamar a un banco en 10 preguntas“.
Saludos y ya nos contaréis cuánto os han cobrado al final. Suerte!
miren
Hola, tengo una hipoteca desde julio de 2007. Los primeros 5 años tiene tipo fijo. En las escrituras del préstamo no viene por ningún lado la comisión de compensación por riesgo de tipo de interés, ¿me la podrían aplicar si quisiera subrogar mi hipoteca a otra entidad?
Muchas gracias
PD: En las escrituras tengo una comisión de subrogación de 0,50% y de cancelación de 1%.
HelpMyCash
Hola, Miren.
Tu pregunta es muy interesante porque esta comisión por riesgo de compensación de tipo de interés no es muy conocida ni suele explicarse, cuando en realidad es una de las principales desventajas de las hipotecas fijas y las mixtas como la tuya. Respondiendo a tu pregunta, sí, será necesario que pagues esta comisión si todavía te encuentras en los primeros 5 años de vida de tu hipoteca.
Para aclararte de una manera sencilla qué gastos tendrás que hacer frente si te subrogas, vamos a poner un ejemplo concreto, en euros, suponiendo que tu hipoteca fuera de 200.000 euros. Al realizar la suboración…
1. Pagarías una comisión de subrogación del 0,5% = 1.000 euros
2. Pagarías una comisión de compensación de riesgo por tipo de interés de hasta el 4% = 8.000 euros
3. Pagarías los gastos de notaría, tasación y gestoría = unos 1.000 euros
TOTAL GASTOS SUBROGACIÓN = 10.000 euros
Ahora tienes que calcular si lo que te vas ahorrar en intereses te compensa para desembolsar estos 10.000 euros. Piensa que si consiguieras que en el nuevo banco rebajara tu interés fijo del 5% al 2,5% (por poner un ejemplo aproximado), tardarías 2 años en haberte ahorrado 10.000 euros.
Esperamos haberte ayudado.
Ahora te toca a ti decidir qué haces!
Saludos y gracias por leernos,
El Equipo HelpMyCash
miren
Hola
En primer lugar quería darles las gracias por su respuesta. He estado consultando por internet y creo que en mi caso no me pueden aplicar la compensación por riesgo de tipo de interés por 2 razones:
1.-No aparece por ningún lado en las escrituras de la hipoteca.
2.-Firmé la hipoteca en Julio de 2007 y la ley donde aparece dicha comisión es de diciembre de 2007 (Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (BOE de 8)), por tanto posterior a mi hipoteca y no aplicable en mi caso.
Fuente:
http://www.bde.es/webbde/es/secciones/servicio/reclama/criterios/comis_pres_amr.html
De todas formas, les vuelvo a agradecer su respuesta.
Un saludo
Pingback: Comisiones durante la vida de la hipoteca | HelpMyCash.com
elena
Muchas gracias por su información y ayuda. Me refiero a la respuesta que han realizado acerca del cálculo sobre el riesgo del tipo de interés de mi hipoteca. según informan en su respuesta parece algo sencillo de calcular aunque el banco no lo ve tan sencillo, aún no me ha contestado. Tengo la impresión de que la comisión me saldría algo más. El ejemplo que les doy es que quería amortizar 3.500 euros y según indican pagaría una comisión de 175 euros lo que me parece escaso para el banco, no sé. Aún así yo tenía la idea de que amortizar siempre era más interesante, todo lo que sea quitarse capital. También me he planteado una novación, pero el BBVA que es mi banco se hace el “sueco”. qué opinan Uds. Gracias de nuevo
HelpMyCash
Hola otra vez, Elena.
Si la comisión es del 5% y el capital que quieres amortizar es de 3.500 euros, la cuenta no tiene por qué ser más complicada, a no ser que esté escrito de alguna forma extraña en el contrato. En general se calcula así, o sea que pagarías 175 euros ¡que es muchísimo a cambio de nada! Piénsalo: en realidad estás reduciendo el riesgo del banco ¿y encima aún les pagas 175 euros?
En tu caso, a causa de estar aún en el período fijo, amortizar ahora no es una buena opción. Nuestro consejo es que mejor uses ese tiempo en invertir los 3.500 en algo que te dé rendimiento (depósito o cuenta ahorro) o, por lo menos, no pierdas 175 euros a cambio de nada. Tus comisiones no bajarán cuando amortices. Todo seguirá igual, por lo que no te corre ninguna prisa.
Ahora bien, cuando acabes con el periodo fijo, sí podrás negociar cambios con tu banco, hacer lo que se llama una novación. Y si se siguen haciendo los suecos, todavía tienes 2 opciones: (1) hacer un amago de subrogación, esto es, ir a otro banco a que te haga una oferta vinculante que poder llevarle a BBVA en plan “o lo igualas o me voy”, o (2) cambiar realmente la hipoteca de banco. Si puedes elegir, quédate en el que estás, te saldrá más barato que cambiar.
Te dejamos 2 artículos que pueden serte útiles:
1. Cómo elegir entre novación y subrogación
2. Cómo negociar
Saludos y hasta la próxima.
RICARDO
Hola:
Entonces entiendo que esta clausula NO se aplicaria a hipotecas con interes variable, con revision 6 meses.
¿Esta clausula tambien es para cuando otro banco te ha hecho una oferta de subrrogación? o ¿se aplican las dos?
saludos y una wwb muy interesante
HelpMyCash
Hola, Ricardo. Sí, lo has entendido bien. Esta comisión NO se aplica a hipotecas con interés variable (da igual cuál sea la revisión) pero sí a hipotecas mixtas si todavía estamos en el período fijo incial*, por ejemplo, una hipoteca que tenga un período fijo de 2 años al 2,5% para luego pasar a uno variable de Euribor + 0,80%. Si todavía estamos en esos 2 años iniciales y queremos cambiarnos de banco (subrogación) pagaríamos esta comisión además de la de subrogación.
Muchas gracias por leernos y por los piropos
*siempre que sea de 12 meses o más.
miriam
Hola, yo firme una hipoteca con Caixa Girona (ahora fusionada con la caixa) me metieron esa clausula sin decirme nada, no me han informado de nada, he intentado cambiar tratos ahora que se ha fusionado y no hay manera, firmé por un interés fijo del 6.10% y me dijeron que podía hacer una novación cuando quisiera, al año más o menos quise hacerla y me dijeron que no! sin darme ninguna otra explicación hasta que yo por mi cuenta he ido investigando y era por esa clausula y según ellos la tengo de por vida! pregunté a cuanto ascendía la multa y son unos 50000€ por novar, subrogar, cancelar, … osea que me tienen atadas de pies y manos, he puesto una queja al banco de españa y le dan la razón a ellos, son unos ladrones.
HelpMyCash
Hola, Míriam. Sentimos mucho que te encuentres en esta situación. Lo cierto es que todas las hipotecas con interés fijo tienen esta cláusula. Lo que nos extraña es que la penalización sea tan alta como dices, de 50.000 €. Normalmente es un porcentaje del total de la hipoteca y las que nosotros hemos visto hasta ahora van del 1 al 5%. Para que te hagas una idea, si tu hipoteca es de 200.000 €, la penalización no superaría los 10.000 €.
Por eso te proponemos que revises cómo está redactada esta cláusula. Si quieres envíanosla, aquí mismo o a atencion-al-cliente@helpmycash.com. Podemos ayudarte a ver alguna grieta por la que deshacerte de ella, aunque ya te avanzamos que será difícil. Además, también puedes buscar un abogado especializado en abusos bancarios o a una asociación como ADICAE, por si creen que están ante un caso interesante. Lo bueno sería poder probar que nadie te informó en su momento, lo que el Banco de España llamaría falta de transparencia, pero al estar escrito en el contrato que firmaste no sé si podrías aportar pruebas.
En cualquier caso, envíanos el texto del contrato hipotecario donde se explica esta cláusula abusiva e intentamos darte instrucciones más precisas. Un saludo y gracias por tu confianza.
miriam
no puedo hacer nada más? es legal que esa clausula dure toda la vida de la hipoteca?
HelpMyCash
Sí, desgraciadamente es legal…
miriam
Hola,
Mi pregunta ahora es la siguiente:
Es legal que me digan que mi hipoteca esté vinculada al déficit del pais? por eso cada vez que le decimos que nos calculen la penalización varía, es normal?
Por otra parte he leído en otras páginas que cuando tu firmas una hipoteca tienes de plazo un año desde la firma para poder modificar tu hipoteca, es cierto esto? Igualmente haré todo lo posible para enviarte la parte del contrato donde especifica el tema de la clausula, muchas gracias de antemano.
Miriam.
HelpMyCash
Hola, Miriam.
Nunca hemos visto una hipoteca ligada al déficit del país. Lo que puede ser es que te hayan dicho que el Euribor, índice al que están referenciadas la mayoría de hipotecas, depende del entorno económico europeo, y eso repercute en el interés (Euribor + %) que tú pagas sobre el préstamo, de manera que si sube el Euribor, sube tu cuota.
Si cada vez que pedís que calculen la penalización la cifra varía, puede deberse a varias cosas: (1) los del banco no siempre saben calcularla, (2) habéis acudido al banco antes y después de un cambio en sus condiciones y si antes la tarifa era una, ahora es otra, (3) como se calcula sobre el capital pendiente, cada vez esta cifra es diferente porque vosotros, poco a poco, vais debiendo menos al banco.
Y por último, lo de la modificación: no es cierto. No tienes un año para cambiar las condiciones. Es lo que firmaste. Lo que puedes hacer para cambiar las condiciones ahora es una novación, pero tiene unos costes: http://www.helpmycash.com/hipoteca/faq-de-hipoteca/que-es-la-novacion-y-cuanto-cuesta/
Esto es todo lo que te podemos decir con la poca información que nos das. Para cualquier aclaración, necesitaríamos más datos. Un saludo y gracias a ti, por tu confianza.
Manuel
Hola, ya veo que hace tiempo de este hilo, pero recientemente he firmado una hipoteca tipo variable desde el primer día, sin embargo me han colado la cláusula de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés. (de hecho me dí cuenta pero por otras razones no tuve oportunidad de discutir).
Siendo una hipoteca a tipo variable con revision anual, entiendo que según la ley esa cláusula no es aplicable, sin embargo, dado que aparece en la escritura hipotecaria… cómo queda su validez? Qué me recomendáis hacer, esperar hasta el día que quiera hacer una amortización anticipada a ver si me la quieren aplicar y entonces reclamar, o hacer algun gestión ahora para que quede anulada?
Muchas gracias y saludos
HelpMyCash
Manuel,
lo que te puede estar pasando es que tu hipoteca tenga un interés fijo inicial, por ejemplo, 3,5% durante los 2 primeros años. Si es este tu caso, lo único que te impide la cláusula es amortizar capital anticipadamente durante esos 2 años, es decir, que durante 2 años la cláusula de compensación… te impide pagar cuotas más altas de las que estableciste por contrato.
Pasados esos 2 años, la cláusula queda inhabilitada porque no aplica, al pasar la hipoteca a interés variable.
Contestando a tu pregunta esta cláusula no es negociable, no la podrías haber negociado aunque la hubieras detectado antes de firmar. Aparece en cualquier hipoteca que tenga parte o la totalidad de su interés a tipo fijo. Pero no te preocupes porque, como te decimos, si tu hipoteca es a interés variable, solo aplicará durante los primeros meses o años.
Un saludo y esperamos haberte contestado.
HelpMyCash
Hola de nuevo, Manuel. Releyendo tu mail veo que no tienes un interés fijo inicial. Entonces lo único que puede ser es que tu banco deje el párrafo que habla de esta cláusula en los contratos de todas sus hipotecas, aplique o no aplique, venga a cuento o no. Aún así, tranquilo porque es imposible que te afecte si tu hipoteca es variable de principio a fin como cuentas. Saludos!
Bmoll
Buenas tardes, Gracias anticipadas por su atención. La pregunta es la siguiente: Tengo una hipoteca de 123.907 Euros a un interés mixto del 4,80 los primeros cinco años y variable en los sucesivos. La hipoteca vence el 31/12/2035 y hace sólo 4 años que la compré. He conseguido un comprador para la vivienda que está en venta por 117.000 Euros, cantidad inferior a la que me resta por pagar, pero no me interesa esperar más para vender. Me he dirigido al Banco donde me informan que para cancelar la hipoteca deberé pagar simultáneamente dos tipos de comision. Una por “compensación por desistimiento parcial” anticipada del 0.50% y otra de “compensación por riesgo de tipo de interés” del 5% sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación, y dice que “en todo caso, la compensación no podrá exceder del importe de la pérdida generada”, a tenor de lo establecid en la Ley 41/07. ¿Podría pedir que me practicaran una cancelación parcial (al 0.50%) por el valor máximo que se autorize -que ignoro cuál es- y que se aplique únicamente el riesgo por tipo de interés sobre la cantidad que reste? No sé si me explico muy bien… Me pueden cobrar ambas comsiones? Les agradecería una respuesta, mi situación es bastante apurada. Saludos
MIcaela
Tengo un préstamo desde agosto de 2007 a interés fijo del 6%. No me lo quieren pasar a variable, pero en otra entidad si me lo dan rebajando el tipo de interés. En la escritura figura que por subrogación del acreedor (llevarlo a otra entidad) hay una comisión del 0,5% pero mi entidad me dice que además les tengo que pagar un 2% por compensación tipos de interés. En la escritura no figura nada de ésto, e incluso en la nueva entidad me han examinado la escritura y me dicen que como no figura en la escritura no tengo que pagar a la primera entidad ese 2%, sólo el 0,5% de subrogación.
El caso es que la entidad prestamista me está dando largas y yo les digo que me lo demuestren con papeles.
Qué opinan ustedes de este tema? Gracias y un saludo.
HelpMyCash
Hola, Micaela. La comisión de compensación de riesgo por tipo de interés suele estar en todos los contratos y nos sorprende que en tu caso sea solo del 2% porque la ley permite a los bancos cargar hasta un 5%.
Por otro lado, sabemos que hay algunas comisiones que se dan por entendidas sin que aparezcan en el contrato (es completamente irregular pero es así), como por ejemplo la comisión de novación que aunque no conste en ningún escrito siempre es del 1%. No sabemos si es igual con la comisión que tú dices.
De todas formas, si esta comisión de compensación de riesgo por tipo de interés no consta en el contrato, tienes toda la razón en que es posible reclamar. Te recomendamos la lectura de este artículo:
Cómo reclamar a un banco en 10 preguntas
Así que nuestra opinión es que, si no es lo que tú firmaste, tienes el derecho de no cobrarla pero, como te decimos, luego la práctica bancaria puede ser otra. Te desamos mucha suerte.
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