Cuando firmas una hipoteca debes asegurarte de que no te apliquen ciertas cláusulas con un impacto financiero negativo. Una cláusula que se ha hecho conocida en este último tiempo ha sido la cláusula suelo que no te permite beneficiarte de la bajada del EURIBOR debajo de un cierto nivel pactado. Muchos consumidores no tenían conocimiento de haber firmado ésta cláusula hasta darse cuenta de que no podían beneficiarse de la bajada del EURIBOR. Ahora también ha salido a la luz otra cláusula, la Cláusula de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés.
¿Qué es la Cláusula de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés?
Es una cláusula que se pacta con el banco a la hora de firmar la hipoteca que te limita a la hora de cambiar de banco (subrogación) o de realizar amortizaciones parciales y totales (cancelación de hipoteca). El banco puede cobrarte una comisión elevada (que puede llegar al 5%) si quieres subrogar la hipoteca a otro banco o realizar una amortización parcial o total del préstamo.
¿A quién afecta esta Cláusula de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés?
Afecta sólo a las hipotecas en las que se ha pactado un período de revisión del EURIBOR mayor a 12 meses (muy poco frecuente en el mercado). También afecta a las hipotecas con interés fijo (durante toda la vida del préstamo) y a las hipotecas mixtas (durante el período inicial a interés fijo si es superior a 1 año). En estas hipotecas pueden ofrecerte pactar esta comisión llamada Cláusula de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés ya que no hay revisión del interés durante más de 12 meses.
Negocia para no firmar una Cláusula de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés
Tienes el derecho de no firmarla, y si las firmas, es importante que conozcas las condiciones de lo que firmas. Los bancos buscan retener a sus clientes e impedirles que realicen un cambio de banco en su hipoteca. No es recomendable firmar ninguna cláusula que limite tus posibilidades de cambiarte de banco (como ésta Cláusula de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés). Si conoces esta realidad y estás informado, podrás negociar con el banco para intentar que no te apliquen estas cláusulas.
Firmé una hipoteca con BBVA en octubre de 2008 y no me informaron que iba incluida esta cláusula de compensación de riesgo de interés a un 5% los primeros 3 años que está a tipo fijo. Ahora me encuentro abonando un 6,95% de interes y un diferencial más 2. He intentado negociar una novación y me la han negado.Para hacer una subrogación o/y cancelación tendría que pagar el 5,5% del capital pendiente. Entonces, para qué se revisó la ley hipotecaria?? para incorporar nuevas trampas que resultan todavía más maliciosas para el accreedor? Todos no somos expertos en economía ni tenemos directores de banca transparentes que miran por informar bien a sus clientes.
Hola, Marian.
Desafortunadamente, tienes razón. Como es lógico, las entidades miran por su propio beneficio y, tras la publicidad, pueden esconderse algunas “trampas” que desde HelpMyCash intentamos descubrir para vosotros. Ojalá hubieras tenido esa información antes de firmar.
De todas formas y según nos cuentas, hay una buena noticia. Solo tienes que pagar este 5,5% por compensación de riesgo de tipo de interés durante los 3 primeros años, mientras tu hipoteca está en su período fijo. Es decir, que te queda muy poco para poder subrogar pagando únicamente un máximo del 0,5% que estableció la ley hipotecaria en su última revisión. Pasado este período, te recomendamos que revises tu hipoteca o cambies de entidad, ya que el diferencial del 2% que estás pagando puede ser mejorable (aunque siempre dependerá de tu perfil financiero).
No dudes en contar con nosotros si tienes alguna duda en tu futura subrogación o cualquier otro tema en el que te podamos ayudar.
Saludos y mucha suerte,
HelpMyCash
Hola, tengo una hipoteca desde julio de 2007. Los primeros 5 años tiene tipo fijo. En las escrituras del préstamo no viene por ningún lado la comisión de compensación por riesgo de tipo de interés, ¿me la podrían aplicar si quisiera subrogar mi hipoteca a otra entidad?
Muchas gracias
PD: En las escrituras tengo una comisión de subrogación de 0,50% y de cancelación de 1%.
Hola, Miren.
Tu pregunta es muy interesante porque esta comisión por riesgo de compensación de tipo de interés no es muy conocida ni suele explicarse, cuando en realidad es una de las principales desventajas de las hipotecas fijas y las mixtas como la tuya. Respondiendo a tu pregunta, sí, será necesario que pagues esta comisión si todavía te encuentras en los primeros 5 años de vida de tu hipoteca.
Para aclararte de una manera sencilla qué gastos tendrás que hacer frente si te subrogas, vamos a poner un ejemplo concreto, en euros, suponiendo que tu hipoteca fuera de 200.000 euros. Al realizar la suboración…
1. Pagarías una comisión de subrogación del 0,5% = 1.000 euros
2. Pagarías una comisión de compensación de riesgo por tipo de interés de hasta el 4% = 8.000 euros
3. Pagarías los gastos de notaría, tasación y gestoría = unos 1.000 euros
TOTAL GASTOS SUBROGACIÓN = 10.000 euros
Ahora tienes que calcular si lo que te vas ahorrar en intereses te compensa para desembolsar estos 10.000 euros. Piensa que si consiguieras que en el nuevo banco rebajara tu interés fijo del 5% al 2,5% (por poner un ejemplo aproximado), tardarías 2 años en haberte ahorrado 10.000 euros.
Esperamos haberte ayudado.
Ahora te toca a ti decidir qué haces!
Saludos y gracias por leernos,
El Equipo HelpMyCash
Hola
En primer lugar quería darles las gracias por su respuesta. He estado consultando por internet y creo que en mi caso no me pueden aplicar la compensación por riesgo de tipo de interés por 2 razones:
1.-No aparece por ningún lado en las escrituras de la hipoteca.
2.-Firmé la hipoteca en Julio de 2007 y la ley donde aparece dicha comisión es de diciembre de 2007 (Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (BOE de 8)), por tanto posterior a mi hipoteca y no aplicable en mi caso.
Fuente:
http://www.bde.es/webbde/es/secciones/servicio/reclama/criterios/comis_pres_amr.html
De todas formas, les vuelvo a agradecer su respuesta.
Un saludo