¿Cuál es la diferencia entre novación y subrogación?

Novación y subrogación tienen un objetivo común: mejorar las condiciones de tu hipoteca. Pero mientras en la novación esta renegociación de la hipoteca se lleva a cabo desde la misma entidad en que fue contratada, la subrogación supone cambiar el préstamo de banco.

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¿Cuándo es preferible una novación?

  • Cuando tu banco se muestre dispuesto a pactar una mejora de condiciones. Incluso si estas condiciones son igualadas por otra entidad, en general, es preferible la novación porque una subrogación suele salir más cara.
  • Cuando necesites una ampliación de capital. Esta es una opción que la subrogación no contempla.
  • Si quieres aprovechar la gestión para añadir titulares en el préstamo. Algo que tampoco se puede hacer si haces una subrogación de tu hipoteca.

¿Cuándo es preferible una subrogación?

  • Cuando el banco con el que abriste el préstamo no quiera mejorar las condiciones de la hipoteca según tus expectativas o sientas que alguna de las cláusulas que firmaste sea abusiva (por ejemplo, tenga un suelo muy alto).
  • Cuando hayas calculado que lo que te gastes ahora en cambiar de entidad lo amortizarás en poco tiempo (porque los intereses que pagarás en el nuevo banco sean mucho más bajos, por ejemplo).
  • Como opción a una cancelación de hipoteca. Subrogar es más barato, ya que no implica pagar el IAJD, impuesto que representa uno de los gastos más importantes al firmar una hipoteca.

Novación y subrogación: consejos para elegir mejor

  1. Habla con más de un banco a la vez; con el tuyo y con otros. Así podrás comparar lo que te ofrecen las distintas entidades y tendrás la posibilidad de elegir.
  2. Si la oferta que te hace otro banco (subrogación) es más interesante que la que te hace el tuyo (novación), informa al banco con el que todavía estás de que te estás planteando llevarte la hipoteca a otra parte. Quizá le interese mantenerte como cliente y te plantee una mejora de condiciones.
  3. A la hora de calcular, no olvides tener en cuenta qué comisiones de subrogación o novación pactaste en su día con el banco porque ello influirá en el coste de la operación. (Estas comisiones se negocian en el momento de la firma.)
  4. Recuerda que algunos bancos se hacen cargo de todos los gastos de subrogación. Puedes consultar una lista de las entidades que corren con estos gastos aquí.

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(8) Comentarios

  1. victor cuello

    necesito saber en si, la diferencia entre la novacion y subrogacion como elementos que extiguen la obligacion

    • HelpMyCash

      Hola, Víctor. La subrogación te exime de cualquier compromiso con el primer banco. El contrato que firmaste con ellos sigue en vigor (aunque con los retoques que le haya hecho el segundo banco) pero ya no tienes ningún compromiso con esa primera entidad. Ahora solo le rindes cuentas al segundo banco.

      En la novación, en cambio, como no hay cambio de banco, solo se alteran algunas condiciones, concretamente, las que hayas vuelto a negociar. Es decir, tú sigues teniendo las mismas obligaciones que firmaste a excepción de los cambios pactados en la última novación (negociación), que se añaden al contrato.

      Gracias por tu confianza y un saludo.

  2. Israel

    Hola, me gustaria saber que gastos conlleva una novacion de hipoteca de 61000 euros en la que solo se quiere añadir titulares al prestamo .

    Gracias.

    • HelpMyCash

      Hola, Israel.
      Los gastos de la novación, sea por el motivo que sea, dependerán de la comisión de novación que firmaste en el contrato de la hipoteca. Como mucho, esta comisión puede ser del 0,5% del capital pendiente, por lo que el coste para una hipoteca de la que te quedan por pagar 61.000 euros sería de 305 euros. Si ya has amortizado una parte y el capital pendiente es menor, solo tendrás que calcular el 0,5% de esa cantidad.

      Saludos y gracias por leernos!

      • Israel

        No hay mas gastos?? notaria, registro, gestoria ????

        • Israel

          respuesta please!!!

  3. HelpMyCash

    Hola, Israel.
    El coste de la operación dependerá de la comisión que hayas firmado en el contrato. La máxima es del 0,5% sobre el valor del capital pendiente.
    Así, en tu caso, si todavía tuvieras pendiente los 61.000, añadir el titular te saldría por 305 euros. Si es menos, solo tienes que calcular el 0,5% de la cantidad pendiente.
    Saludos y gracias por leernos!

  4. HelpMyCash

    Sí, Israel, a la comisión de novación probablemente tengas que añadir gastos de notario y registro de la propiedad, cuyo importe exacto depende de cada banco. En cualquier caso el coste será mucho más barato que los que pagaste al abrir la hipoteca.
    También cabe la posibilidad de que tengas que pagar gastos de gestoría. Si es así, te recomendamos que pidas una previsión antes de firmar, ya que los honorarios de gestión no están sujetos a ninguna normativa reguladora.
    Un saludo.

Si vas a hacer una pregunta dirígete al Foro Financiero

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