Gastos Cancelación Hipoteca: ¿cuánto vamos a pagar?
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Gastos Cancelación Hipoteca: ¿cuánto vamos a pagar?

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A. Portolés

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Uno de los momentos más felices del hipotecado es siempre el día en que paga su última cuota de la hipoteca. ¡La casa es toda suya! ¡Podrá disponer de un montón de dinero más al mes! Pero todavía queda el último trámite: pagar los gastos de cancelación.

Cuando preguntamos a los que ya pasaron por eso cuánto les costó cancelar su hipoteca, obtenemos tantas respuestas como personas interrogadas, pero parece que el precio final de la operación oscila entre los 1000 y los 4000 euros.

Las entidades no suelen dar demasiadas explicaciones al respecto. Lo más normal es que nos pidan una previsión de fondos y nos digan que “ellos se encargan de todo”, sin explicarnos qué gastos concretos justifican el desembolso, es decir, qué se supone que costea ese dinero.

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¿Qué gastos concretos estamos pagando al cancelar una hipoteca?

Los gastos que hay que pagar por la cancelación de un préstamo hipotecario son los siguientes:

  1. La Comisión de cancelación anticipada si la devolvemos antes de tiempo. Su coste dependerá del capital que nos quede por amortizar, del año en que la contratamos y del precio que nos indique el banco en la escritura.
  2. El Certificado de deuda cero. Es el papel que constata la liquidación de tu deuda con el banco. En principio su precio es de 0 euros, pero en varias ocasiones el banco ha cobrado por su trámite.
  3. La Escritura de cancelación o Gastos de Notaría. Por ley, no pueden cobrar más de 55,05€, pero hay que vigilar porque algunos notarios pretenden cobrar más honorarios.
  4. El  Papel del IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Es gratuito.
  5. El Registro de la Propiedad. Los 3 papeles anteriores se llevan a Registro de la Propiedad y, en 2 o 3 meses, la Escritura de cancelación es devuelta con una anotación de haber dado de baja la hipoteca. Por Ley no deben cobrar más de 24,04€.
  6. El Gestor. Sus honorarios por realizar el trámite no bajarán de los 120 euros. Al tratarse de un profesional libre, su tarifa no está regulada, así que es más que recomendable pedir un presupuesto desglosado antes de firmar.

Lo que nadie nos cuenta de los gastos de cancelación de la hipoteca

  • Podemos elegir entre gestionarlo nosotros mismos o delegar en el banco, quien buscará su propio gestor. De esta manera nos ahorraremos sus honorarios.
  • Los precios serán diferentes según se trate de una hipoteca (llamado también préstamo hipotecario) o un crédito hipotecario (o crédito con garantía hipotecaria o hipoteca abierta)
  • MUY IMPORTANTE: Estamos en nuestro derecho de pedir al banco un desglose que especifique cuáles serán los gastos de cancelación y su cuantía. Así evitaremos posibles sorpresas y tendremos el control de los gastos desde antes de empezar con la gestión.

Para cualquier duda sobre este artículo o sobre vuestro caso particular, podéis dirigir vuestras preguntas a nuestro foro de hipotecas y finanzas. 

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Categoría(s) del artículo:  Defensa del consumidorGastos hipotecaHipotecas

Autor: A. Portolés

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Comentarios

  • nieves

    Yo quiero cancelar un prestamo hipotecario de 180000E del banco santander.

    Responder
  • MARIO

    ¿Y la notaria tambien puedo elegirla yo o tiene que ser la que el banco diga?

    Responder
  • angel

    Hola yo pedi.un prestamo de 55.000 euros al santander cuanto me podria costar la cancelacion?lo puse a 30 years….

    Responder
  • Pepe

    Muchas gracias, ya me queda todo algo más claro.

    Un saludo.

    Responder
  • Pepe

    Hola,

    Me gustaría saber que comisiones se cobran actualmente por cancelar anticipadamente una hipoteca, he leído que después de 2007 esta comisión debería de ser nula.

    Un saludo y gracias.

    Responder
    • HelpMyCash

      Buenos días, Pepe.
      No sabemos qué has podido leer pero cancelar la hipoteca sigue teniendo un coste muy parecido al que tenía en 2010 cuando escribimos ese artículo, incluso quizá un poco más elevado. Los conceptos siguen siendo:

      -entre el 0,25 y el 0,50% de comisión de cancelación
      -notaría
      -gestoría
      -registro de la propiedad

      La buena noticia es que en 2011 se establecieron unos límites de los honorarios de notarios y registradores: https://www.helpmycash.com/blog/notarios-registradores-no-podran-cobrar-mas-de-55-y-24-euros-por-cancelar-hipoteca/ Un saludo!

      Responder
      • Pepe

        Muchas gracias por vuestra respuesta, pero en la Ley 41/2007 se especifica lo siguiente:

        «Artículo 7. Ámbito de aplicación.
        El presente Capítulo será de aplicación a los contratos de crédito o préstamo hipotecario formalizados con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada, cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:
        Que se trate de un préstamo o crédito hipotecario y la hipoteca recaiga sobre una vivienda y el prestatario sea persona física.
        Que el prestatario sea persona jurídica y tribute por el régimen fiscal de empresas de reducida dimensión en el Impuesto sobre Sociedades.
        En dichos contratos de crédito o préstamo hipotecario no podrá cobrarse comisión por amortización anticipada total o parcial.
        En cualquier caso, la entidad estará obligada a expedir la documentación bancaria que acredite el pago del préstamo sin cobrar ninguna comisión por ello. »

        ¿No quiere decir ello que no se cobran comisiones por cancelar anticipadamente?

        Un saludo y de nuevo gracias por vuestra atención.

        Responder
        • HelpMyCash

          Hola, Pepe.
          ¿De dónde has sacado ese extracto? ¿Del BOE o de otro foro? Porque no somos capaces de encontrar la ley… Creemos que es un extracto fuera de contexto y lo que te podemos asegurar es que la mayoría de hipotecas firmadas desde 2007 cuentan con esa comisión del 0,25% o 0,50% (aunque hay otras que no). Gracias a ti por tu confianza.

          Responder
          • Pepe

            Está sacado del BOE, más concretamente de su página web http://www.boe.es. Es la Ley 41/2007, Capítulo IV, Articulo 7 y en ella se especifíca lo que he citado en mi anterior comentario.
            Si no me estoy confundiendo y esta ley está en vigor, ¿Es posible que aquellas hipotecas a partir de 2007 que incluyeran comisión por cancelación anticipada fueran ilegales?

            Un saludo.

          • HelpMyCash

            Ok, Pepe.
            No, no creemos que esas hipotecas sean ilegales.
            No somos expertos legalistas, pero de lo que entendemos de esa ley:

            1) fíjate que el artículo 8 que sigue inmediatamente al texto que nos envías habla de comisiones de 0,25% y 0,50%. Hablan de comisiones de desistimiento y no de cancelación anticipada, pero te aseguramos que es lo que se cobra en las hipotecas actualmente como comisión si cancelas antes de hora
            2) En preámbulo V donde se introduce el Capítulo IV del que nos hablas, se lee que se va a aprobar una medida para que el banco no pueda cobrar más comisión de la cuenta en caso de que el banco salga perdiendo. Un ejemplo hipotético según lo hemos entendido nosotros: tú firmaste una hipoteca al 5% TAE y ahora quieres amortizar anticipadamente. Si ahora las hipotecas del mercado están al 2%, el banco saldrá perdiendo si presta el dinero que tú le devuelves (por el que le ibas a pagar 5%). Pero si las hipotecas están al 7%, saldrá ganando y no te podrán cobrar comisión.

            Creemos que esa Ley estaba más enfocada a separar la comisión por compensación de riesgo de tipo de interés y, como te decíamos, no vemos ningún indicio de que los bancos tengan prohibido cobrar una comisión cuando en el siguiente párrafo habla de ellas:

            1. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, que se produzcan en los créditos o préstamos hipotecarios a los que se refiere el artículo anterior de la presente Ley, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de compensación por desistimiento, no podrá ser superior: i) al 0,5 por ciento del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo, o

            ii) al 0,25 por ciento del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior al indicado en el número anterior.

            2. Si se hubiese pactado una compensación por desistimiento igual o inferior a la indicada en el apartado anterior, la compensación a percibir por la entidad acreedora será la pactada.

            Es todo lo que podemos explicarte. Hasta otra!

  • Alfredo

    Los datos de precios del articulo ya nos son validos, desde el segundo trimestre de 2012.

    Responder
  • gumpa

    los notarios son unos sinverguenzas

    Responder

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